调控，是2017年的中国楼市绕不过去的2个字，近110个城市及部委，超过250多次调控文件的出台，彻底改变了市场格局。以往房价领涨全国的一线城市及核心二线城市，在今年下半年被三、四线城市抢去了风头，但在去库存政策逐步退出的情况下，这一情况恐怕很难延续。值得注意的是，虽然调控政策频繁出台，但2017年全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高，且待售面积持续下滑,房企三强的销售额更是纷纷超过5000亿元。此外，2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。而随着加快住房制度改革和长效机制建设成为明年政府要着力抓好的一项重点工作，租赁市场预计也将迎来更大的发展。

　　策划：张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚

　　楼市进入“五限”时代

　　各地调控超250次

　　2017年对于房地产政策的制定者来说无疑是最为忙碌的一年。有机构统计发现，今年以来，全国有近110个城市及相关部委发布了房地产调控政策，出台文件或规定的次数超过250次。

　　可以说，今年的房地产调控，无论是从参与主体还是政策出台的频繁程度，都可谓史无前例。

　　在今年的两会期间，国务院对政府工作报告进行了反复推敲，最终作出修改与补充78处，其中在第14页第1段第1行，补充了“遏制热点城市房价过快上涨”。

　　随后的3月17日，作为一线城市的北京、广州，率先祭出了调控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

　　除了首付比例的大幅提升以及“先卖后买”的二套房界定标准外，新政的严格还体现在即时生效，并未留下任何缓冲期。

　　到4月初，北京相关部门在18天内密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

　　在北京楼市新政的示范作用下，全国主要城市纷纷跟进，收紧了楼市政策。部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京。

　　例如在北京“3·17”新政出台后不久，包括厦门、福州、广州、珠海等城市便均出台了新购房必须持有一定年限后，才可转让的政策。随后，继新购住房五年内不得上市交易后，石家庄又将这一政策扩展至经济适用房领域。

　　而限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，也使得中国的房地产市场正式进入“五限”时代。

　　值得注意的是，今年的调控政策还呈现出延续性的特点，月月有新政已经成为市场常态。例如9月份，有多达45个城市(含央行等部门)发布了52个有关房地产内容的政策，是历史上单月出台楼市调控政策最多的一次。而此时距离北京发布“3.17”新政已有半年时间。

　　实际上，频繁出台的调控政策，一方面是为了遏制热点城市房价过快上涨，另一方面，则是为了加快住房制度改革和房地产长效机制的建设。

　　12月8日召开的中共中央政治局会议也提出，加快住房制度改革和长效机制建设，是明年要着力抓好的一项重点工作。而除了要配套相应的房地产政策外，金融、税收等方面的调整，包括租赁市场的破局，也都将影响到房地产长效机制的建立。

　　全国房价同进退的情况，在2017年被打破。随着分类调控的严格执行，全国各地的房价走势在2017年也呈现出大相径庭的景象。

　　其中一线城市和核心二线城市，在3月份北京、广州等地相继出台严厉的调控政策后，房价便开始止涨，进入下半年，上述城市房价则纷纷进入下降通道。尤其是在二手房领域，北京、深圳等区域的房价跌幅甚至超过20%，北京二手房价格跌幅更是连续6个月领跌全国。而新房则受政府限价影响，持续保持平稳。

　　相比一线城市和核心二线城市，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。

　　根据国家统计局今年公布的最后一期70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%，同比涨幅则均连续14个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

　　与此同时，15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1%至0.3%；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2%至3.2%，价格已低于去年同期水平。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现。

　　不过，值得注意的是，随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。

　　据悉，11月份，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，其中，11月份比10月份分别回落0.3%和0.2%。

　　而在失去各项去库存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位强化的背景下，市场预计三、四线城市销售动力将明显减弱，房价也将阶段性见顶。

　　全国房价走势分化明显

　　三、四线城市成涨价主力军

　　万达打折转让630亿元资产

　　王健林(博客)跌落首富之位

　　2017年之于万达，之于王健林，颇为不平静。一夜间甩卖630亿元资产，万亿元资产的大船突然调转方向。

　　王健林也因此失去了首富之位。根据福布斯的最新排行，王健林的财富减少了整整500亿元，排名也从第一位滑落到第四位。

　　有人说，2017年，王健林可谓“流年不利”。表面看来，13个万达文旅城91%股权才卖了438亿元，77家酒店没卖到200亿元。SOHO中国董事长潘石屹听到这个消息，直言是不是听错了。

　　甚至，这笔被称为“世纪大交易”的买卖在转让过程中还颇为波折。从宣布“13个文旅城91%股权+76家酒店”价值632亿元的资产包由融创接手后，还不到10天，中间又杀出了第三者富力，资产包变为“13个文旅城91%股权+77家酒店”价值628亿元。酒店多了一个，资产包价值缩水了约3亿元，王健林仍然坚持促成了这桩生意。

　　自此之后，传闻、谣言和流言纷至沓来。再遭股债双杀之后，王健林被限制出境的消息传出，中间又夹杂万达将伦敦项目转让给富力和中渝的交易。再之后，万达美国项目遭合伙人退出。

　　王健林这一年，辟谣声明就发了好几份。

　　不难看出，王健林或许遇到了坎。苦心经营多年，多次在公开场合为文旅城的开业站台，王健林一直对文旅项目寄予厚望，甚至曾放话“要让迪士尼在中国未来10年-20年都无法盈利”。

　　言犹在耳，一朝放弃。

　　不管是眼看万达商业回A与投资者对赌期迫近，倒逼万达急于甩卖资产换现金，还是突然遇到其他的坎儿，现实结果是，万达重资产缩水。未来的万达，可能是轻装上阵，重新整合资产，专注于230个万达广场的运营，也可能是一蹶不振，告别28年的辉煌。

　　临近年末，万达又被某自媒体直指，“现金流显然断了”，“兜里的钱其实都是向政府主管的银行借来的”，“万亿元资产缩水大半”……

　　对此，万达两天后发出了一纸声明，表示目前账面现金超过2000亿元，2017年收入超过2000亿元，企业经营一切正常，全球没有任何债务违约。根据万达2016年财务报表，万达净资产超过3000亿元，2017年净资产还会增加。与此同时，万达在这份声明中列出8条内容澄清相关信息，并直言已决定向公司属地公安部门报案追究作者刑事责任。

　　风雨中的万达，甩卖资产也好，元老离职也罢，重要的是，万达商业何时能够敲定回A，200多个万达广场如何实现高盈利运营，万达这艘大船是否还能弯道超车。

　　万宝之争暂落帷幕

　　王石(微博 博客)交出33年权杖

　　“我成功的时候就是万科不再需要王石的时候。万科没我在的话，会发展得更好。可以说我一直在等着这一天，当真正确定时我的心情是喜悦的”。随着万宝之争暂落帷幕，王石在6月30日的万科股东大会上也正式离职，并将这家自己创建的公司亲手交给了其选定的接班人——郁亮。

　　33年的时间里，王石治下的万科从一家名不见经传的小公司，成长为房地产业的全球龙头，并跻身“世界500强”行列。但这个并未控股万科的创始人，其实已注定了未来终将离开的结局。

　　对于王石来说，宝能的入局确实让他在万科的退休时间稍微提前了一些，但最终能把公司交给郁亮，王石应该也可以放心的离任。毕竟，在这种情况下，郁亮无疑是能让万科的价值观和治理模式，最大程度被传承下去的人选。

　　王石也曾说，郁亮的毅力、沉稳和出色的专业能力，最终打动了自己。甚至在2016年的股东大会上，王石公开表态称，“如果郁亮能成为董事长，我愿意辞职”。

　　而成为万科第二任董事长的郁亮，任务也并不轻松。来自于内外的压力均威胁着万科的进一步发展。外部环境中，既有恒 大、碧桂园的步步紧逼，也有政策收紧带来的市场波动；而在内部，后王石时代，内部人员的调整、与新任大股东关系的处理，都需要郁亮谨慎的应对。郁亮自己也表示，在过去两年的股权之争中，万科多多少少受到影响，加上市场本身也在调整和转型之中，要解决转型和发展问题，挑战极大。

　　实际上，面对重重挑战，接任董事长的郁亮已经开始积极行动。从今年5月份起，万科先后参与商业地产投资基金、物流产业基金及联合收购普洛斯；12月1日，万科又公告披露，将出资10.5亿元，与阿里、华人文化等七家公司成立基金，总规模75.2亿元，投向包括媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视视频及其他内容播放和发布平台。

　　此外，虽然郁亮是6月30日才接任的万科董事长，但自3月份中国恒 大宣布将股权出售予深铁后(由此深铁在万科的持股比例提升至29.38%，超过宝能的25.4%，成为其第一大股东)，郁亮接任便已成定局。因此，今年4月份万科30亿元注资链家，也是在郁亮主导下完成的。

　　帮助万科积极转型的郁亮甚至在年底宣布，“万科作为房地产开发商的时代结束了”。而经历了由多元化过渡至单一化的万科，在郁亮治下，再度加速多元化发展，其实也是为了顺应时代的变化。

　　而举牌万科2年多的宝能，虽然最终还是没能入主这家中国最大牌的房地产公司，但凭借万宝之争一战成名的宝能也并非一无所获。在万科身上浮盈400多亿元的姚振华，虽然已无法吃下万科，但凭借此战打出的知名度以及投资万科股票赚取的真金白银，宝能的未来也让人充满想象。

　　十强房企新增土地货值近6万亿元

　　中型房企急于上位

　　在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易；中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

　　2017年，调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划，试图迈进第一、二梯队。在此发展战略指导下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集体发力上位。

　　据易居(博客)克而瑞统计数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的新增土地货值5.7万亿元，已超过TOP11-TOP100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。而12月份，十强房企仍未停止拿地脚步，全年新增土地货值有望接近6万亿元。

　　具体来看，刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，则在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒 大的新增货值为8412亿元，万科为5637亿元。老牌房企中，保利新增货值4843亿元，中海新增3320亿元，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿元和2200亿元。

　　另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2685亿元货值的新城控股，以及新增2981亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得2651亿元的货值。

　　新城控股两年前登陆A股资本市场，今年晋级1000亿元阵营。福晟集团总部位于福州，刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11个月销售接近300亿元。按照福晟的规划，在2016年-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿元，2020年计划销售目标达1000亿元。

　　值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股今年新增土地货值为1960亿元，排名第13位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

　　据悉，上述十家房企的新增货值规模均大于同期销售规模。表面看来，房地产行业已经有越来越多的企业管理层意识到，销售规模不是衡量一家企业健康发展的唯一标准。但不可否认的是，销售规模关系到一家房企的资源聚合能力。无论是资本市场还是销售市场，投资者和购房者越发看中房企的专业化能力，而销售规模和品牌聚集效应，能够为房企在融资和销售端背书，这也是中型房企谋求突围，纷纷喊话要晋级数千亿元阵营，成为2017年房地产市场出现重要变化的动因。

　　值得警惕的是，一般来说，规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。