合肥：竞争加剧中小房企加速多元化   

叶静静,程欣2017-11-15来源：中国房地产金融

  竞争加剧，空间压缩，合肥中小房企多元化寻发展。

  在优质资源稀缺、资金周转紧张等因素的影响下，合肥房地产企业之间的竞争越来越激烈。

  产品层面，品牌房企资本雄厚，开发经验丰富，打造出的产品更具市场竞争力。土地层面，在合肥市区居住土地资源稀缺，各大房企争相拿地的局面下，拿地逐渐演变成资本实力的较量，中小房企的生存空间受到挤压。

  竞争愈加激烈

  合肥房地产市场竞争激烈，有不少大型房企采取项目收购、股权转让等多种方式，扩展业务规模。

  2016年9月18日，融创中国和联想控股发布联合公告，宣布于9月16日，融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议，融创以137.9亿元收购联想旗下融科智地42个物业项目权益。这次收购包含融科智地在合肥的业务。

  泰禾集团则是以股权转让的方式正式进军安徽。2017年3月29日，泰禾集团发布公告称，旗下全资子公司武汉泰禾房地产开发有限公司以2.24亿元受让安徽文一投资控股集团庐阳置业有限公司40%股权及相关债权。

  通过项目收购等方式可以提高企业效率、优化资源配置以及降低拿地风险，越来越多的房企模仿这种做法。但是，这种做法也在一定程度上加剧了房地产市场的竞争压力。

  大型房企不断扩张，中小型房企生存空间逐渐被挤压。作为应对，中小房企通过“抱团取暖”联合拿地，或者采取与大型房企合作的方式来提高自身竞争力。

  2016年7月29日，新华地产集团、中国金茂联手摘得高新区KI2-2号居住用地，价格2370万元/亩，后联合皖投置业共同打造北雁湖金茂湾项目。

  金茂作为新晋外来房企，倾向于依附本土房企进入合肥。外来房企通过与本土房企的合作，利用本土房企对于当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势，战略布局进入合肥。本土房企则可以在合作业务的基础上，学习外来房企的管理模式。

  业务多元发展

  中小型房企除了采用合作的方式寻求发展，还关注行业的多元化发展。传统的住宅地产并不是其唯一的业务，商业地产、养老地产、旅游地产等，都多元化发展的方向。

  由合肥滨湖投资控股集团有限公司投资建设的罍街，是合肥市与包河区两级政府着力打造的安徽省最大、最具特色的惠民美食街区。项目占地86.4亩，经土地拍卖挂牌取得，建成后只租不售；由合肥滨投商业运营管理有限责任公司负责街区的招商、运营、企划、营销管理。

  2013年7月19日，罍街一期开街。四年来，罍街荣获“中国特色美食名街”、“安徽省品牌示范街”、“2013长三角文化创意产业金鼎奖投资创意奖”等荣誉称号。2016年11月，罍街荣获安徽首批特色文创小镇称号。

  除了商业房产，合肥市也有向养老地产探索的中小房企。

  2012年开始建造的安兴•太阳湾养生公馆是合肥首次“试水”养老地产的项目，由安徽省旅游集团联合下属子公司安徽安兴发展有限责任公司共同出资开发，项目位于合肥市蜀山区樊洼路与社岗路交口，建成后集住宅、养生、康复、娱乐、教育等多功能于一体，可接纳2300名不同年龄段老人的养生养老。

  然而，目前合肥养老地产的发展并未达到预期。一方面，合肥不同于一线城市，老年人对家庭养老的观念根深蒂固，心理上很难接受养老地产的养老方式；另一方面，受消费水平限制，对于很多家庭来说，养老地产的入住费用偏高。

  尽管合肥养老地产遇冷，但是随着市场需求的逐渐释放，市场供给的不断扩大，业内普遍认为，养老地产的机遇大于挑战。

  就目前而言，合肥市场仍然存在不透明、不规范的情况，市场竞争远未达到充分，未来较长一段时间，中小型房企仍然有生存空间，只是角色将从“台前”转到“幕后”。

  一个成熟的市场中，应当是“百花齐放”。对当地市场理解更深、掌握的资源更多、策略更为灵活的小型企业，将会占有一席之地。不论是成功还是探索，业务多元化将是中小型房企未来的一大方向。

            品牌房企抢滩滨城中小房企破解生存之道           

曹天舒2017-11-15 来源：中国房地产金融

  收并购、联合开发、战略合作，品牌房企的每一个动作，都让中小房企倍感压力，但是中小房企并非完全没有机会。

  2015年12月，大连海昌集团与碧桂园集团签订深度合作协议，整合双方品牌和资源优势，多方面开展长期、稳定、互惠的战略合作。

  2016年11月，亿达中国控股有限公司和中民投旗下的嘉佑（国际）投资有限公司发布联合公告，宣布后者以现金30.14亿港元收购前者已发行股份13.7亿股销售股份。

  这是近两年来，对大连本土房企而言影响深远的两件大事。

  当“马太效应”凸显，融合并购渐成燎原之势，在大连房地产市场貌似平和的表面之下，诸多暗流在涌动。

  随着房地产调控持续深化，大连作为一座就房地产业发展程度而言的1.5线城市，与一线城市大趋势相呼应，地产行业的集中度加速提升。

  根据新峰地产的数据，近三年以来，品牌房企成交面积的市场份额始终保持在32%以上，2017年上半年，品牌房企占据商品住宅上市面积65%以上的市场份额。万科、保利深耕大连多年，已纷纷步入“十盘联动”格局，万科更是占据了商品房成交面积和成交金额的榜首。重组之后的亿达、远洋、保利、龙湖、大华、华润、中海等紧随其后，各自占据10%以上的份额。

  2017年下半年，“群雄会战逐鹿滨城”的一场大戏正在上演，万科、中铁建、保利、金地、华润，品牌项目集中入市，龙头房企的市场份额强势反弹。

  地产行业集中度的提高，带来的直接影响就是房地产市场日渐规范、有序的竞争，以及产品品质标准的稳定。品牌发展商能提供更加完善和圆满的资源整合和调配方案，以赋予项目更具吸引力的附加价值，这对购房者而言是切实可见的利好。

  正因此，相比之下大连购房者对品牌房企开发的项目明显更具信任和好感，在可接受的房价区间里，会优先选择购买。这对于本土中小开发企业来说，无疑是一个挑战。

  销售端的飘红业绩，亦赋予了品牌房企在土地市场上的绝对信心。10月20日，大连万科置业有限公司战胜中海、金地、亿达旭辉招商联合体等开发商，以总价25.8亿元，溢价率92.27%，地上建筑楼面价19204元/㎡的大手笔，摘得大城（2017）-18号甘区西部通道东、南松路北宗地。

  这是继中海（92.2%）、旭辉（144.36%）、新希望（172.9%）龙湖（143.88%）高溢价率摘地之后的又一震惊全行业的举动。

  上述数据表明一个问题，在招拍挂市场，优质土地资源已然成为航母级品牌房企们的专属猎物。面对规模和资本的双重碾压，本土中小房企基本上已经失去了入场资格。

  即便如此，依然有本土中小房企在困局中坚强屹立。刚刚闭幕的2017大连秋季房屋交易大会上，笔者采访了几家中小房企的营销负责人，提及如何做到重压之下寻求发展，几位受访者给出了相似、却又不尽相同的回答。

  国合永泰地产国合锦府项目营销总监郑丽认为，房地产业的竞争越来越激烈，核心资源的变现能力也越来越强。小型房企具有自身优势，比如良好的政商资源、灵活的策略以及对本土市场更深刻的理解。如果能扬长避短，选择城市核心区域黄金地块、规模适中、开发周期短、不占用大量资金、市场可控、风险可控的项目，以短平快的开发节奏快进快出，辅以销售和物业服务过程中良好的客户黏性维系，会形成具有自身特色的竞争气场，不仅不会退出市场，还可能找到和品牌房企合作的契机。

  恒力地产维多利亚公馆营销总监刘敬渊认为，“精细化、品牌化、高端化”是中小房企制胜的关键。与品牌房企不同，因为土地储备有限，中小房企对待土地的态度更加郑重。常常不以成本为首要考虑，不以追求利润最大化为终极目标，不生产线作业，舍得用时间换空间去做精品。他认为，中小房企应该更注重产业结构的调整和平衡，不断升级，在运作过程中慎重执行，选择品牌合作商并注重风险控制。

  “融合并购已经成为房企保持业绩增长、增强核心竞争力和资源配置的重要手段。”凯丹置地项目开发执行总监蔡玉琪在接受采访时说，大连市场上，品牌开发商之间也越来越多地选择合作共赢，比如金地和保利联手的墅苑风华，保利、碧桂园、金地联合的碧桂园桃源，中铁建和万科合作的翡翠公园，以及最近一次土拍中的亿达旭辉招商联合体。中小房企想要于强者中立足，除了要积极谋求同业间的合作与联动，更要寻求与其他行业的跨界融合。

  如今，房地产行业已步入兼并重组的高峰期，不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小，兼并重组，都将促进资源向优势房企集中，以优化行业的竞争格局。

  在土地出让方式更加规范和市场化之后，中小房企更应该认清形势，明确定位，勤于内功，精进自身，发掘自身核心竞争力，包装并提升自己的价码，成为潜在的大型房企投融并购对象。