李迅雷：2018年楼市的趋势与机会

2017-11-17 来源：新浪乐居 李迅雷 高瑞东 周子涵

（转载请注明出处：微信公众号 lixunlei0722）

房地产一向是政府稳经济的利器，但又是一把双刃剑。

  随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势，故2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台的概率仍不大，2018年不大可能进入人大立法程序。

  未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。

  预计租赁住房制度将进一步做实，如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，一二线城市总体住宅供地面积有望提升，随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投 资。

  持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

  2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着人口逆流现象的延续，2018年房地产投 资机会的把握上，重点要寻找三四线中的强者：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。

  节选自李迅雷金融与** （lixunlei0722）

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  1、稳房价就是稳经济：

  楼市调控将更加精准化

  房地产一向是政府稳经济的利器，但又是一把双刃剑。一二线城市的高房价和三四线城市的高库存，以及房企和居民杠杆率的高企，仿若高悬的达摩克利斯之剑，成为经济运行的隐患。

  自2016年第四季度以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成效。针对一二线房价已处高位的困境，从需求层面着手的政策，即限购限贷的冰冻之术，基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城市的房地产库存持续走低。

  前期财政强刺激对总需求的拉动效应正在逐渐减弱，基建**增长乏力，制造业**动力不足，经济下行压力逐渐增大。供给侧改革的持续推进，也需要总需求扩张政策予以配合。

  向前看，经济增速底线尚存。2020年GDP翻番是十三五规划经济增长的底线，未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举。房地产调控的政策定力面临较大的挑战。我们还会像过去很多次那样，为了经济增长，放松房地产调控吗？

  这次答案或许不一样，整体的房地产调控思路已经发生重大转变。以前房地产调控多从需求侧入手，之后将更加注重从供给端着力。十九大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的总方向。

  未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农民还有进城需求，推动房地产市场健康发展的同时，也拉动了总需求。

  图表1：房地产行业对GDP的拉动与贡献

  来源：Wind，中泰证券研究所

  租赁住房制度将进一步做实：拉动一二线房地产**

  一二线大部分城市土地财政的依赖度较低，为政府加大土地供给力度提供足够空间。一直以来，国家在一二线城市房地产调控过程中，更多地是调控房地产需求端，限购限贷以及提高交易费用，很少从房地产供给端入手。这其中一个非常重要的原因，就是地方政府对土地财政的严重依赖。所以，当面包贵了，不是去多产面粉，而是去限购面包。供需紧张背景下，房价自然不断攀升。

  去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。

  一线和准一线城市，房价的一半以上，是以土地出让金和房地产相关税费的形式转移给了政府。这些城市大多数对土地财政依赖度较低，若要让利供应租赁用地，其实就是政府将来自土地出让金和相关税费的收益转移给老百姓。这种模式的房地产供给侧改革，不仅能够解决夹心层的住房问题，而且这个过程中，居民、企业都没有加杠杆。以上海和杭州为例，9月14日，上海最新出让的一块租赁住房用地楼面价6750元，仅为周边二手房价格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租赁用地，其楼面价5049元/平方米，仅为周边二手房价格的七分之一左右。

  图表2：一线试点城市土地财政依赖程度较低试点城市

  来源：Wind，各省市财政局网站，中泰证券研究所

  注：浙江省、辽宁省和安徽省的省级数据年份分别为2015、2015和2012；肇庆市级政府性基金数据不可得。

  图表3：部分省份土地财政依赖度

  来源：Wind，中泰证券研究所

  租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

  从供给层面来看，租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增30%。

  从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产**。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

  在这一背景下，对供给端首当其冲的影响，就是总体住宅供地面积有望提升。虽然租赁住房面积挤占了部分商品住宅用地，但考虑到以前政府出于对土地财政的依赖，房价高涨之时，在土地供应方面非但没有雪中送炭，而是火上浇油，为了不出拍出高房价，反而干脆不供地了。例如，2012-2016年期间，北京市计划供应商品住宅用地4300公顷，实际只供应了2452公顷，尤其是在房价快速上涨的2015-2016年，合计只供应了485公顷，只占原计划供应量的30%。但是，政府会尽力保障涉及民生的住房供给。例如，2012-2016年期间，北京市保障性安居工程的3100公顷的供地计划接近全部完成。

  因此，随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。

  持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市

  年初以来，三四线楼市成交持续超预期，不可否认，棚改货币化安置比例提升是背后重要推手。根据住建部数据，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，两年提升近40个百分点，带动2016年商品房去库存2.5亿平米，占全年销量的16%。从全国各省情况来看，货币化安置对商品房销量贡献较大的省份多为西北、中部、东北等人口净流出、经济欠发达的地区。

  在今年5月召开的国务院常务会议上，国家确定了未来3年棚改的目标，2018至2020年再改造各类棚户区1500万套，我们按照2017-2020年55%左右的棚改货币化安置比例、套均85平的假设测算，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

  图表4：全国棚改货币化安置去库存测算

  来源：Wind，中泰证券研究所

  图表5：全国各省16年棚改货币化安置去库存对销量

  来源：Wind，中泰证券研究所

  图6：三四线房地产销售额占半壁江山

  来源：Wind，中泰证券研究所

  图7：三四线房地产**额占比过半

  来源：Wind，中泰证券研究所

  2、寻找三四线中的强者：

  来自局部“人口繁荣”的证据

  过去几年，回归一二线似乎已经成为绝大多数房企的共识，而三四线留给市场的刻板印象就是人口流出、需求不足，但从近两年京沪人口负增长、农民工回流等现象来看，我们不禁要问，三四线整体真的是一片死寂吗？局部是否存在超预期的亮点呢？除了棚改货币化安置带来的变相放水和一二线溢出效应之外，三四线难道一点内生需求支撑都没有吗？让我们先从省级层面的人口流动变化开始分析。

  欠发达地区出现人口回流

  人口增长分为自然增长和流动增长（机械增长），自然增长是出生人口减去死亡人口，流动增长是迁入人口减去迁出人口。从中期来看，人口的流动增长对一个城市或区域更为关键。根据各省统计公报，计算出各省常住人口的流动增长率，发现自2012至2016年以来，15个省份人口流动增长率在扩大，除河南、江西外，2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），15个省份大致可分为三类：

  第一类是民营经济相对发达的华东、华南省份，以浙江、福建、广东为代表；第二类是传统的打工人口输出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖为代表；第三类是受到国家政策重点扶持的边疆大省，西藏、新疆、内蒙古。

 （未完待续，见楼下）