（续上）
丁力业：我们对公司的产品线进行了梳理，确定了四大产品线：印力MEGA（比较大的）、印象城、印象里、印象汇。还有两个大家耳熟能详的龙岗的万科广场以及七宝的万科广场，这些品牌现在在老百姓心里面都有一定的知名度、号召力和吸引力，所以我们会用这些产品的品牌来命名不同的购物中心。一句话说，它不可能叫凯德Mall。具体的在我们这5个名称里面来挑，我们这么做肯定是有我们的内涵意义，主要是跟我们哪个内涵最符合，我们就贴上哪个名称。
观点地产新媒体：有媒体认为，相较于万科收购印力项目2.22亿元作价和万科自有项目托管作价2.05亿元左右，此番收购平均每个项目售价4.18亿元并不算低。这么高代价，能否算得过账？
丁力业：我们跟做商业地产的专业公司在讨论对价的时候，不是按一平方米多少钱来算的，我们是按照它的回报来算，就是说即使是100万平方米，如果回报做得很差，你送给我我也不会要。但是你只有1万平方米的购物中心，如果做到ROI是1个亿，我们也会愿意给他付一个相应的对价。
我们跟凯德谈的时候，因为这两个都是比较大的公司，所以我们基本上是按照国际惯例算回报率，这个回报率也得益于经营管理能力，你的项目在管理下ROI高，回报率好，给的价格就高。要是经营得不好，价格就不高。
另外，按项目来算售价我觉得也有问题，不是每个项目多少钱，而是每平米多少钱。万科的一个项目才2个亿，但是它一个项目才1万多平米，凯德的项目是5万多平米，4个亿，算起来好像还是万科的更贵，所以这个算法还有点不一样。我觉得最好是按回报率算，要是按中国通用的，也应该按一平方米算，不能按个数算。
观点地产新媒体：刚刚您也提到按照回报率来算，每一个项目算下来是比较合算的价格才把它买下来，有没有一个具体的数字，这些项目的具体收益是什么样的？
丁力业：一般国际上有一个惯例，按照城市的级别，或者按照当地的收入增长水平，会有一个不同的回报率，比方说我们传统意义的一线城市，商业回报率是多少？一般一线城市3%到4%，因为它很稳定，增长很快。二线城市可能是4%到6%，三四线城市可能是6%到7%，一般国际上都会有这个惯例的区间。就这个区间范围内，我们展开了互相之间的讨论，最后出来这样一个价格。
观点地产新媒体：具体到项目，收益是什么样子的？
丁力业：我们这次讨论的是一个资产包，所以说总的价值是从资产包得来的，资产包里面每个项目的回报率是不一样的，因为它的城市不一样，区域位置也不一样，大小也不一样，不能分解到每个项目单算。资产包里有三四线城市，但是你也看到也有一线城市，比如说北京有项目，还有南昌、成都、郑州、重庆这样的二线城市，有非常多的二线城市。并且那些三线城市也是中国比较发达的地级市。
观点地产新媒体：我们了解到像北京这个项目，它是翠微路的凯德Mall，算是比较优质的项目，但是最近这个商圈可能会有一点没落的感觉，印力把这个项目拿回来以后，具体的改造会从哪些方面着手？
丁力业：我们拿了一个你们认为可能比翠微路更没落的地方，就是沈阳太阳街的那个项目，原来叫做万达广场，现在是印象城。去年11月11号正式开业，通过我们的努力，按照当地老百姓的说法，使太阳街重焕新生。所以收购资产最主要还是取决于你的运营能力。
观点地产新媒体：对这次收购的项目，刚刚您也有提到，每个项目是5万平米左右，面积不是很大的，分散在十几个城市，对咱们的综合管理成本和资源的调动来说会不会有一定的压力？会不会影响到精细化管理？
丁力业：2017年印力通过自身的改建，做了很多的准备工作，比方说我们成立了六大城市公司，比方说我们用了很多科技的手段提升我们的管理能力，用一些数字化来反映我们的经营成果。2017年我们投入了大量的人力、物力做了这方面的工作，所以你刚才的问题，在我们收购之前也充分讨论过，我觉得我们可以克服。
因为它全部在我们6个城市公司管理的商圈范围内，它还能更大程度地发挥我们的协同效应。我们现在管理不是靠人盯人，而是靠我们的科技手段，那就会极大地提升我们的管理水平。我们会用数字来表达我们的经营成果，这样更能够做到精细化和量化的管理。
关于资产证券化
观点地产新媒体：据我们了解这些项目是凯德最早和印力合作的项目，之前因为收益各方面达不到要求，没有REITs化，而是放在凯德国内的房地产商业基金里面。印力接手这些资产以后，打算怎么做？有没有资产证券化的计划？
丁力业：我觉得资产证券化可能目前资本层面对商业地产比较好的一条路。我们在2017年也积极参与了这个事情，比方说深国投广场CMBS的发行。我想不光是凯德的项目，还包括印力现有的项目在2018年都会进一步往资产证券化的方向去努力。
观点地产新媒体：之前您在观点商业年会上透露，计划2018年会推出更多的资产证券化产品，有没有一个具体的数量？
丁力业：具体数量现在还没有，理由是这样，投资人对这些项目都挺挑剔的，我们做的这些产品必须要满足投资人的要求。
第二，我觉得监管部门也会经常提不同的要求。现在不是说了吗？只要大方向正确，我们就往这个方向努力。不可能细节都规划好，变化太快，我今天告诉你十个，明天说不能发，那我不是乱说了吗？说不定明天好发，我就发20个。
观点地产新媒体：在丁总您看来，印力内部这个准备其实是已经做得比较充足的，但是具体数量可能会按照政策的调整有所增减是吗？
丁力业：也可以这样讲，最主要是要把我们的运营能力提升起来，把存量资产的价值挖掘起来，我想这些东西做好的话，投资人就会满意，这个工具我们就可以用了。
观点地产新媒体：印力资产证券化主要采取基金化的模式来打开资本的天花板。是不是也和目前国内的REITs条件尚未成熟有关？
丁力业：其实也不全面。我觉得政策都是在不断变化的。时机一成熟，就会做出一个政策的指引，那我们想做的事情就是说不管什么时候推出政策，我们把自己的准备工作做好，然后政策出来的时候，再根据自身的情况，看要不要按照这个政策来做。
观点地产新媒体：国内其实有一些企业已经有去到新加坡去做REITs的上市，在印力的计划里，会不会有到国外发行REITs的操作？
丁力业：实际上所有能够让投资者认可资产的方式方法我们都在积极的探讨中，新加坡做REITs做得比较好，香港的REITs也在做数量的增加，在改善一些做法。所以我觉得各种可能性都是有的，我们也在积极探索之中。
观点地产新媒体：在新加坡REITs上市，对于商业地产商持有物业的纯粹性是有一定要求的，比如说集中在一二线城市的产品，会让投资者心里更加有底，觉得这个资产回报率是可以看得到的。印力的商业项目城市分布比较散，其中有不少处于三四线城市，未来会不会带来一定的REITs化难度？
丁力业：如果REITs是在新加坡发的话，投资人就主要是海外机构和个人，这些海外机构和个人对中国的了解，可能集中在一二线城市。从这个角度来说，我认为你的判断是有一定道理的。所以这有一个前提，投资人是谁？在什么地方发？
如果这个条件不具备的话，可能这个想法就会变。这次去新加坡我也感觉到一点，实际上新加坡对中国的了解是越来越深的，结合的程度越来越好。我去新加坡特别多，10年前去新加坡大家全部都是讲英文的，现在去新加坡，大家都是跟你讲中文，没有人跟你讲英文，说明他也对我们国家的一些变化有更深的了解。
10年前我们第一次发的时候（深国投商业中心芜湖项目受益权转让集合资金信托计划），里面就有一个那时候定义的三四线城市，安徽芜湖项目也在这个资产包里面。今天中国的三四线城市有可能跟10年前中国一二线城市的收入、消费水平、消费能力都差不多，因为这10年确实中国变化特别快，不可能说中国的三四线城市停滞不前。所以我说都是变化的，我们如果保持着原来那种成见，我觉得是不合适的。
观点地产新媒体：也就是其实目前印力对资产证券化的各方面策略都在进行？
丁力业：是的。
关于印力的商业地产运营逻辑
观点地产新媒体：刚刚您也提到印力不单要在北京做得很成功，追求的是一个领先领跑的状态。现在商业地产领域有两种模式，一种是典型的港企模式，就是留住几个精品的项目，有稳定的现金流、有比较好的租金回报率。还有一种就是追求多面开花，您觉得印力是属于哪一种发展模式？
丁力业：我觉得印力有自己的战略发展模式，就是“数一数二、领先领跑”。我们内部是有一个共识的，如果这个“数一数二、领先领跑”你们也认可，就会理解我为什么这么做。我觉得港企也好，或者说有一些内地的企业也好，每个企业可能都有自己的一个定位和自己的战略目标，每个公司按照自己的战略目标去做，我认为都是合适的。
观点地产新媒体：可以详细聊一下刚才您提到的数一数二战略吗？
丁力业：我们的数一数二是从三个维度来看的，比如说管理的规模、客户的数量，这是一个维度。没有一定的规模，没有一定的数量，你说自己数一数二，我觉得是讲不过去的。再有就是资产运营管理的水平，你说你的规模天下第一，但是所有的商场都乱七八糟，这也不对，经营水平肯定要比平均水平要高，才能说是数一数二，这是一个维度。
第二个维度是产品能不能深入人心、商业模式是不是合理的。你说出奇兵，拿了一个便宜，赚了很多钱，这不是通用的商业模式。这个产品可能在某一个地方行，在别的地方不合适，这也不行。
第三个维度，公司的文化是非常健康的，这个公司是受人尊敬的，员工是认可的，员工在这个平台里是非常开心，能得到很大进步的，我们觉得这又是一个维度。所以我们是从这三个维度来看，做到我们认为的数一数二。
观点地产新媒体：对于商业地产项目来说，城市和地段很重要。这次收购的项目中，除北京外其余项目大都处于三四线城市，对于一向将长三角，珠三角地区作为主战场的印力来说，会不会不利于公司优化资产组合，另外相对比一些核心城市，三四线城市项目的盈利能力会不会相对差一些？印力在资产组合上是怎么考量的？
丁力业：我们以前做商业地产的时候，是基于对这个城市的分析，因为我们觉得商业地产要在相对经济比较发达的地方，因为有了钱你才会去消费，我们会选择这样的区域。我们那时候做购物中心还有一个奇怪的指标，你可能没听说过，我们去看这个地方有没有百货公司，我们要不要去开。
因为我们觉得这个城市如果有了百货公司以后，老百姓的消费能力跟他对品牌的认知度就有一定的熟悉，这样我们才能开。如果这个城市连个百货公司都没有，只有农贸市场，我们去开个购物中心，我觉得风险特别大。
今天我们收购的这些资产，都是今天中国比较有影响力的地级市，我觉得消费能力都有很大的提升。现在中国的人均GDP已经达到8000美元了，以前我们看一个城市有没有超过5000美元，你说我们整个国家加上广大的农村都有这么高了，以前聚焦于一二线城市的做法、条件都已经改变了，如果我们还是这样做的话，我觉得是有问题的。
观点地产新媒体：在您看来，一二线城市和三四线城市的商业地产操作有哪些异同，印力的主要优势是什么？
丁力业：我觉得我们唯一的不变就是以客户为中心，因为我们是服务当地老百姓的，所以在操作过程当中，我们是以当地老百姓的需求为依据的。我老是说上海人喜欢买的东西，德阳人不一定喜欢，我要是把上海的品牌引到德阳去可能是有问题的。如果把德阳的夫妻肺片一定要拿到上海去，可能也有问题，因为上海人的口味比较清淡，如果这样做肯定是有问题的，我做商业就是要做当地人的生意，所以我们在战略方面以客户为中心，在战术方面是各个地方不一样。
观点地产新媒体：在中国很多城市做新项目是挺难的，对于印力来说，未来通过并购来实现扩张是不是主要的方式？对于并购标的的选取是怎么样的？内部有没有一套完整的资产改造体系？具体是什么样子的？
丁力业：中国通过40年的改革开放，可能对存量资产的提升是现在摆在我们面前最主要的任务，因为通过40年的积累，你说都是日新月异是不太可能的，原来的项目怎么做到提升？
比如我们在深圳开业10年的深国投广场，经现在营还比较好，因为我们对它做了极大的改造和提升，周围的环境和消费客群都发生了很大的变化，我们都在变，这是我们对存量资产提升的计划。我们在收购的过程中，就看我们的能力，我们收购的标的物，你要理解卖的人之所以卖，他是觉得钱赚得够了，或者说他觉得自己再也不可能提升了，接盘的人觉得这个价格合理不合理，特别是在这个价格基础上你能不能有增值，就体现你的能力。
观点地产新媒体：咱们之前收购的很多购物中心，比较多的是一些商业运营商的第一代购物中心，是不是也是有这样的考量，通过资产改造体系，有一个资产再提升？
丁力业：对。我印象特别深的是香港海港城，我记得我90年代去香港海港城跟现在去的海港城完全不是一个海港城，虽然名字还一样，包括所有硬件的改变和租户资源的组合，跟原来完全不一样了。
90年代去香港的中国人回来就骂，说香港的酒店房间太小，因为洗手间一出来就是床头，床一铺下去就顶到门了，不是香港没有大房子，是因为我们住不起。今天你会知道香港有很多很好的酒店，大家的经济水平都变了，那你说购物中心不变怎么可能呢？我们10年前做的购物中心招进来的品牌，过了10年你还是这样，这可能有问题。
观点地产新媒体：所以并购的时候商业运营商的第一代商业物业，会是印力优先考虑的对象是吗？
丁力业：我觉得有各种各样的原因，比如说是否符合我们的战略，价格合理不合理，能不能给它提升，我们不是为了买而买，我们所有的并购是基于我们的战略来做的。
观点地产新媒体：从资本端的角度来看，凯德到西蒙、黑石再到现在的万科，印力一直都是资本环绕，印力要怎么利用金融力量做大商业地产？在资本化运作中，金融机构或者说投资者最为看重的是什么要素？为此怎么才能满足投资者的期许？
丁力业：印力源自于金融公司，所以跟别的公司相比，这方面我们相对来说有一点优势。我们这十几年也一直想办法把这个优势发挥、放大，我们密切注意资本市场所有的变化，比如说2004年我们就发了信托产品，2010年我们就做私募基金来开发商业地产，我们2017年做CMBS，我觉得这都是因为我们紧紧跟着市场的变化来做的。之所以投资人对你有信心，因为这些都是和资本接轨的。
我觉得投资者对这个公司的品牌，它的管理水平、运营能力、团队都会考虑。而且按照我们跟黑石的经验，品牌代表你过往的积累，投资人会考虑得更多一点。
观点地产新媒体：之前您也提到过商业地产给资本市场的价值不在于它的资产的评估，而是真实的现金流，咱们旗下的一些购物中心在现金流方面具体情况是什么样的？
丁力业：这就是NOI，就是你这个资产有没有价值，我们觉得跟你的NOI的高低有关，你的价值合理不合理，我们是觉得跟你的投资回报率有关。比如说NOI是5个亿，投资的成本是100亿，那NOI就是5%，这5%是不是合适的？考虑到融资成本，考虑到将来的增值，你再决定这是不是合理，我们是基于这些因素来考虑。
观点地产新媒体：您之前也提到过要让印力的盈利与投资回报率做到比行业平均水平高20%~30%。目前这个目标完成得怎么样？收购回来的项目要怎么才能达到这个目标？
丁力业：定了这个目标，我们一直在努力，我们在2017年有进步。但是现在我们也很困扰，到底多少才是行业认为合理的，我才能说我比它高百分之二三十，对这一点，我也希望媒体发挥作用，让我们可以看看这个行业的平均水平是多少，我可以做一个对比。
从我们自己掌握的水准，我觉得我们进步比较快，我们与目标比较接近。至于收购过来的项目能不能满足我们的目标，我想按照我们的战略目标，我们肯定是要去努力做的。
观点地产新媒体：商业地产竞争进入白热化阶段，各大巨头蜂拥而上，华润、恒隆、凯德等不断加码，龙湖、新城、大悦城等新秀不甘落后，刚刚您也提到，咱们的目标是做到数一数二、领先领跑，咱们如何在这场角逐赛中中突围？咱们的优势是什么？
丁力业：每个公司都有自己的优势，我们成为万科的商业地产平台以后，股东给我们嫁接过来的品牌、能力、客户、机制，这些就是我们的优势。
观点地产新媒体：咱们过去和凯德有过很长时间的合作，现在商业地产行业很多人也会把印力和凯德做一个比较，您是怎么评价凯德的？未来的存量市场方面，咱们会不会更多地选择三四线城市，或者说选择和凯德有更深的合作？
丁力业：我们和凯德打交道这么多年，我觉得它是一个令人尊敬的公司，并且它是一个国际化程度比较高的公司，我们也希望跟凯德能够有更多、更深的合作。
观点地产新媒体：未来的合作会不会比较多的围绕着存量市场，或者是在其它的方面？
丁力业：我觉得是多领域的。
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谢谢楼主分享

谢谢楼主分享！

回报做得差，送我也不要。。。

一般收购都是讲究产出的。。。