一个完整房地产周期是多少年

书生老徐  百家号06-03

弗雷德.哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，他曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。
根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。
这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

为什么房地产周期能够跨越历史、种族、文化及国别，在工业革命后的几百年中世界上所有市场经济国家都是如此相同呢？
因为进行经济活动的都是人类，而人性是共同的，即人类的恐惧、贪婪推动了房地产业循环往复、周而复始。
世界上最近几个著名的房地产泡沫：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1992年一个更大的泡沫破裂，历时18年；香港房地产1985年开始复苏，中间经历惨痛的崩盘，人均资产损失273万港币，到2003年香港房地产业再次复苏，历时18年。
中国的房地产是从1998年7月国务院发布房改通知开始的，但从1998年开始批地，建房，真正大量销售其实要从2000开始。上涨7年左右，到2008年美国金融危机短暂下跌，09年4万亿开始5年的上涨到2014年，2014年的时候其实房地产已经很低迷。但ZF从2014年开始的各种房地产刺激和放宽政策，迎来最后2年的疯狂2015-2016.然后从2017年开始4年左右的下跌。当然因为人民币的严重超发。以人民币计价，价格应该不会大跌，但以美元，黄金计价房价，一些泡沫严重的地方有可能大跌。
另外，在这个过程从ZF的各种调控政策，限购限贷等，可能会人为延长周期，特别是一线城市的周期可能会长点。但可观察三，四线城市，没有执行或认真执行过各种调控政策的城市的地产周期是不是18年左右。温州，鄂尔多斯，榆林等可以作为一个参考点（市场化程度较高的3线城市）。
连续10多年的上涨，足以改变人的信仰，特别是在顶部的时候，几乎无人敢看空，各种看多理论盛行，土地稀缺，货币贬值，人口涌入一线城市，ZF不会让房价跌，中国特色等等。这些理由都好有道理。让人不知道如何反驳。
而顶部一般的涨幅最猛烈的最快速的，天量成交。也就是去年大家看到的排队买房。
有点类似牛市的3浪走势，第一浪普涨，然后短暂调整，继续第二浪上涨，调整，到第三浪的时候，很多股票涨不动了，而龙头股（如2015年创业板牛市的互联网金融，网络股，软件股）开启最猛烈的上涨。有点类似现在的地产，只有一线和好的二线城市猛烈上涨。而其他的基本横盘或开始下跌了。
另外从涨幅看也类似，一轮牛市，最牛的大牛股会涨几十倍，上百倍，最熊的也能涨个2-3倍。看看北京，上海的学区房最牛的从2000年到现在，是不是的有几十倍的涨幅，而5线县城或农村的房价。从2000年到现在是不是也就涨个2-3倍。
中国的房地产能摆脱这种规律吗？

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