投资提示：自 97 年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量
和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不
断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发
展的历史规律中寻求未来 40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。




图表 1：全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量（万平方米）.............................................3
图表 2：各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量（万平方米）.............................................3
图表 3：全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额（亿元）...................................................4
图表 4：各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额（亿元）...................................................4
图表 5：全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050 年历年住房价格（元/平方米） ..............................5
图表 6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050 年住房价格（元/平方米） ..............................5
图表 7：全国住房市场预测结果.....................................................................................................................6
图表 8：人均GDP与住房价格变化趋势...........................................................................................................6
图表 9：人均GDP与住房价格变化趋势...........................................................................................................7
图表 10：发达国家人均GDP与住房价格历史轨迹............................................................................................7
图表 11：住房市场预测框架.........................................................................................................................9
图表 12：全国 29个主要城市房价和人均GDP关系.........................................................................................10
图表 13：全国 29个主要城市新房交易量和人均GDP关系 ...............................................................................11
图表 14：全国 29个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP的关系............................................................11
图表 15：人均GDP、新房交易套数与城市家庭户数........................................................................................12
图表 16：人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重........................................................................................12
图表 17：美国人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重..................................................................................12
图表 18：人均GDP各区间内新房销售占比假设 ..............................................................................................13
图表 19：全国主要经济指标推算的假定条件 .................................................................................................13
图表 20：中美GDP总值及人均GDP发展比较..................................................................................................14
图表 21：全国 657个城市人均GDP增长预测结果...........................................................................................14
图表 22：全国城镇人口及城市化率 ..............................................................................................................15
图表 23：各级城市城镇人口数（万人）........................................................................................................15
图表 24：各级城市城市化率........................................................................................................................1