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预交增值税环节：

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，2018年5月1日以后，按10%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。需要注意：预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。开具发票时，使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

会计核算：例如：2018年6月账务处理：

（1）收到定金

借：银行存款     10万元

贷：其他应付款          10万元

（2）收到预收款

借：银行存款     110万元

   贷：预收账款          110万元

（3）预缴增值税   

借：应交税费-预交增值税   3万元

   贷：银行存款           3万元

取得增值税进项税额的核算：

房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。

例2：2018年6月1日，甲房地产开发公司向承包商乙建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：

借：开发成本——建筑安装费——某项目 10万元

应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率) 0.3万元

贷：银行存款 10.3万元

正式交房销售时增值税的核算：

房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

例：甲房地产开发公司2018年10月1日，向客户小陈(个人)正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额220万元，税额20万元。小陈之前已经缴纳预售款110万元，办理正式交房时一次性补交差价110万元。则增值税销项税额核算为：

借：银行存款 110万元

预收帐款——客户小陈110万元

贷：主营业务收入(某项目) 200万元

应交税费——应交增值税——销项税额(10%税率) 20万元

当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额=20—0.3—3=16.7万元

当期需要缴纳增值税的核算

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税16.7万元

贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法16.7万元

当实际缴纳时：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法16.7万元

贷：银行存款 16.7万元

2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法***万元

贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 ***万元

土地价款抵扣政策依据：

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。