房地产负债率走高 拿地仍积极

2018年05月25日         来源：格隆汇              编辑：东方财富网

       市场机构统计显示，房地产行业整体负债率再创新高，房地产企业资产负债率已经达到2005年以来的最高点。截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，高达79.42%，较2017年年报的79.08%继续攀升。这种高负债，不是房地产企业一个两个房企，而是全行业都在疯狂举债。
　　资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位，仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，近一半企业资产负债率超过70%。
　　恒大和万科现在的负债已经达到了万亿大关。中国恒大的负债合计1.52万亿，负债总额在内房股中排名top1，资产负债率达到了86.25%。万科的负债合计1.03万亿，负债总额在上市房企中算是绝对的高位，资产负债率达到了84.04%，虽然不是最高，但也是创下了历史新高。

内房股负债前十

　　1万亿元得总负债，超过新西兰、科威特等国GDP，相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。但是，对于房地产产企业，总负债并不能真实的反应公司的财务状况。就万科10289.27亿元的总负债而言，其中包括预售房款，扣除预售房款后，万科一季度的负债只有5496.67亿元。而且2017年，万科的净负债率仅为8.8%，属于行业相当低的水平，综合2017年房企年报就净负债率进行排名，前五名净负债率最高达到473%，最低也在233%。
　　虽然房企的负债没有到“负”可敌国的地步，但是不得不承认的是，房企的负债在攀升，降负债、控风险成为了房企的2018年首要目标。
　　房子卖的好，为什么还疯狂举债
　　2018年第一个季度，房地产企业继续保持着去年高歌猛进的业绩，数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。房企销售收入大增，说明房地产企业房子卖的很多了，既然房子卖的多，按理说房企的回笼资金应该很多，收入增加了，负债总的减少吧。
　　而在房企收入大增的同时，负债却还在增加，甚至达到了历史最高。
　　其实负债的增加，有部分原因是房企不断买地的结果。
　　仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，22家房企拿地超过了百亿，合计拿地金额高达5139.6亿。整体看，房企拿地依然积极，其中拿地超过200亿的房企就多达10家。
　　根据万科四月份的销售简报，万科4月份新增项目22个，权益建筑面积221.24万平方米，需支付权益价款116.77亿，项目涵盖了上海、徐州、大连、烟台、沈阳等近期的热点城市，除此之外还有6个物流地产项目，需支付权益价款7.56亿元。
　　从政府公布的数据也可以看出趋势，2016年、2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿，同比分别增长31%和50%，2017年更刷新纪录。同时5月14日财政部公布的4月份财政收支数据显示，前四个月全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿的收入，同比增长40.7%。
　　所以，房企加快自身项目的建设速度和资金流转的速度，也就不难理解了。

负债率高企的同时，房企也更加注重现金流

　　比如中国恒大，虽然2017年持有的现金比2016年下降了5个百分点，但是仍然是房企中现金流最为充沛的房企。
　　万科紧随其后，截止2017年末，万科持有有货币资金1741.2亿元，实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%。
　　在2018年初，万科聘任祝九胜为万科总裁、CEO，郁亮在祝九胜的媒体见面会上讲，万科的宗旨是以客户为中心、以现金流为基础、坚持合伙人共同奋斗，实现有质量的发展，其中“以现金流为基础”就是祝九胜加入万科后给万科带来的变化。
　　
       事实上，现金流对于房企的重要性也是不言而喻的。
　　所以规模房企在去年也都开始握紧手里的钱，2017年重点房企的平均融资成本下降至6.08%，而规模房企的找钱的能力更强。在融资成本低的时候拿到现金还是比较重要的，因为除了短期债务，还有更大的花销，拿地和项目建设。
　　截止2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发现金额达到了88亿美元。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。
　　在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。
　　由于国外融资相对国内收紧的货币政策，而且利率更有优势，大多数房企都到国外去融资，去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元。截止今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。