三件事可以反映决策层要下大力气降低国有负债：

    第一件事情是联通混改，联通非国有资本已经超过国有资本，国家丧失了绝对控股权。但国家宁可丧失绝对控股权也要把负债降下来。

    第二件事东北特钢，东北特钢破产重组，第一是宣布我们不再搞刚性兑付，中国未来不会有保本的理财项目。这个信号就告诉你，你跟国有企业借钱也要注意了，也可能还不回来。这个情况谁还敢跟他借钱。

    第三件事情是准备拿一部分优质资产搞债转股，宁可把优质资产放出去也要把负债降下来。这说明决策层去杠杆的决策。作为企业负债的重点是把国有企业杠杆降下来。三年时间必须完成，2020年要确定完成。

    第三种债务，ZF债务。ZF债务中央负债率不高，因为中央ZF一直坚持一个原则，赤字数量不超过当年GDP重量的3%。今年两会预算出来，赤字是经济总量的2.6%，没有超过3%。

    现在主要是地方ZF负债率太高。地方ZF负债里，帐面看好像也不高，但实际很高。ZF的潜在债务太大。

    什么叫潜在债务？表面上看不是ZF债务，实际上是ZF债务，潜在债务太大。过去地方的负债一般是搞一个融资平台，这个融资表现为企业债务，实际是ZF债务。

    2015年以后这个事情做不成了，从2016年开始地方ZF通过两种路径增加了债务。

    第一，把20年前要做的事拿到现在来做，这堆项目都是企业负债ZF来买单，好像是企业债务，实际上是ZF项目。这批项目基本都是公共产品，要ZF回购的。这几年这类项目增加的量到4万多亿。

    另外一点，搞产业引导基金。我们这几年搞产业调整，ZF要扶持一批企业。这个可以搞，但必须拿ZF财政的钱。

    有的ZF没有钱，借银行债搞，给企业担保。等于把这个搞成ZF潜在债务。PPP项目，所谓产业引导基金应该在6万亿以上。太大了。再不解决，总有一天会搞出一个金融风险。

    现在提出，一定要抑制地方潜在债务。之前有关部门讲得很清楚，最担心是地方潜在债务。如果不抑制，未来很麻烦。今年下定决心要控制地方潜在债务恶性上涨，提了一个原则叫终身追究责任。

    去年年底叫停了包头地铁、呼和浩特的机场，叫停了一大批基础设施，为什么？寅吃卯粮。

    发改委按照新标准，已经批准有13个城市不能修地铁，因为你不符合修地铁条件，寅吃卯粮最后是麻烦的。今年主要是查PPP项目，防止地方潜在债务。

    控制债务今年是三句话，遏制个人负债率过分上升，企业债务明显偏高，地方财政过分上涨，要全面稳住债务。

    第三个要和大家探讨的问题是建议民营经济树立良好的投资观念，不要想赚快钱。中国正在做几件事，治理金融乱象。金融乱象如果不清理，也会引爆金融风险。2018年要治理金融乱象。

    把金融乱象分两类：

    一种是新技术引起的金融乱象。

    新技术进入金融领域，产生了许多现象。像比特币、ICO等等。这些现象到底是方向还是乱象，一下搞不清楚，就看一下。结果一看就变成乱象了，出问题了。有一个小伙子告诉魏老师，不就两万块钱，亏了就亏了，赚了就赚大了。

    2015年时，英国一家大学在清华大学开了一次论坛，叫区块链技术进入金融今后的发展。我去到现场一看都是比特币的ICO公司董事长。我一看你拉我站台来了，这个台我一定不站的。今天一定讲讲，区块链技术进入金融以后，是不是改变了金融的本质。如果没有改变金融的本质，金融的本质就是风险与收益的事情。如果没有，那得出一个结论，用别人的钱都必须监管。ICO没有被监管，所以是违法的。第二年8月份全关了。英国的教授打电话说你有先见之明，我说我没有，你得搞清楚那些是方向，那些是乱象。

    上次一个朋友请我吃饭，一去发现是几个比特币的大炒家，甚至有一家是国际性的。我说比特币，有一个问题，全世界是不是打破这个原则，只有主权国家才能发货币，而你们是个人发货币。如果区块链技术让主权国家发货币这个原则推翻了，比特币就正常了，谁都可以发货币。这个原则如果没有被推翻，你在中国就是违法。所以中国宣布比特币不能和人民币兑换，因为我们还坚持只有主权国家才能印货币，不承认个人可以印货币，那你就是不行的。

    讲完之后我就走了。区块链技术和比特币不是一回事，区块链技术是一个物理学概念，去中心是它的特点。我们在现实世界里都有中心。所以许多人把区块链和比特币混为一谈，不是一回事。区块链进入人类社会，哪一个领域可以使用它实现社会管理，还得探讨。现在炒得很热，就炒出乱象了。2018年治理乱象里有一部分是对新技术进入金融之后要做一个交代。

    中国正式宣布我们不承认任何虚拟货币，那就是在中国没有合法。今年这方面的乱象要做一些解释，要把它搞清楚，什么是乱象，什么不是乱象。

    第二种金融乱象是改革所引起的。

    过去搞了不少金融改革，改革方向是正确的，但配套措施没有跟上，结果引发了金融乱象。过去改革中有一件事情推动得快，放开非银行金融机构、放开各类投资公司、各类基金、各类保险公司等等。这种改革是对的，因为一个国家如果主要是银行融资，整个社会杠杆率很高。要把债务杠杆降下来，就必须要放开非银行金融机构，总体社会杠杆就会降下来。所以我们放开非银行金融机构。

    这个改革是对的，但措施没有跟上，出现了乱象。

    第一，放开了各类投资公司，结果没有准入条件。谁都能办投资公司，租个门面房装修一把，钱骗来就跑了。大量投资公司是这样的。我们全面放开投资公司是2013、2014年。

    2015年后半年我曾经做过一件事，调研一下投资公司对整个经济的影响。我跑了70多家投资公司，既包括线上也包括线下。跑完之后我第一个感觉，感觉到害怕。我发现他们的商业模式基本都不能维系。商业模式不能维系，一旦断了，就爆发问题了。

    为什么他们商业模式不能维系？我发现他们给所有投资人的承诺，回报率都是百分之二三十以上。你给投资人百分之二三十，你能搞到百分之四五十才行。现在干什么有这么高的回报率，怎么可能？基金，拿自己的钱干叫基金。而我们不是拿自己的钱，拿银行外围资金。这出问题了，不能把别人的债券变成你的股权，这违规了。

    现在有些有意思的事情，不知道他干什么的，钱从哪儿来不知道，但忽悠了好多上市公司。从银行贷了20亿，收购上市公司控股权，把控股公司股票都质押了。好多基金就是空手套白狼，这个事情绝不能维系，2018年将全面清理！包括放开各类保险公司，像安邦，ZF只好托管，再不托管就要出大事。

    有钱人都清楚，办保险公司比办银行好，所以好多有钱人愿意办保险公司不愿意办银行。保险公司不能破产，出了问题ZF必须力保。像安邦，一出事ZF马上托管，托管一年以后再放入市场。但保险公司必须要资本金才行，但许多虚假注资。在国内银行借很多钱，在国外买一个很贵的酒店拿回来装到保险公司里，成为资本金。这种很麻烦。我估计下一步要严格清理这些问题，这属于金融乱象。一旦不清，会引爆下一个金融风险。

    第四个问题还是想和大家讨论一下，因为在座的1/3都和房地产相关。所以还是提醒一下在座的诸位，对房地产风险的警惕，一定要警惕。因为有些人不知道内部情况。还在贸然的进驻房地产，我看最近的摇号非常的担心，不知道有多少人又要陷进去。要关注这个问题了。一定要注意这个风险。

    你们知道，房地产的核心问题其实不是你们所想象的。真正爆发风险的问题是因为房地产刚性需求出现问题了。住房供给一旦超过刚性需求一定会爆发泡沫。不用讲，因为房子最终是用来住的。很多家庭已经有五套房了，还要房子干嘛？

    住房泡沫是刚性需求远远超过了，中国的房地产不是十年前，不是20年前。10年前，20年前房子短缺，买房子必然赚钱。现在中国房子度过了短缺时代。你去问一下周边有钱人，谁没有几套房？要房干嘛？如果房子没有居住功能，就没有金融属性和投资属性了，有居住功能才有金融属性和投资属性，一旦没有居住功能这么多了，就必然会形成资产泡沫。

    买房必然赚钱时代过去了，所以大家一定要注意这个问题，原来我下去的时候听到的声音都不是这样，都要求买房，都老问我魏老师不投资买房干什么。地方ZF清楚不卖房干啥？不卖地怎么还债？开发商告诉魏老师，你们老讲结构调整很好，但问题我不盖房，不会做什么，就会盖房。就盖出每家五套房了，到时一起完蛋。

    日本房地产的泡沫就是这个原因，住房刚性需求远远超过了，现在都还没有完全走出来。日本东京成了鬼城。前年我去日本看房地产，我发现北京卖掉一套房子，在东京可以买三套。中国不敢出问题，中国出问题后果非常严重，比日本可怕。

    两个原因，第一个原因，我们个人资产65%表现为房产上，第二个我们所有关系都建立在房价的基础上，一旦崩盘，所有信用关系都将崩溃。所以我们现在反复强调，不能把泡沫继续吹大，更不敢刺破。继续捶打未来很麻烦，现在刺破现在就很麻烦，所以现在很纠结。所以想平稳着陆，不想把泡沫刺破。那怎么办呢？一再呼吁要理性理性，但是我看难度非常大。

    所以大家看到中短期对策还在持续，也在不断的退出长效机制。北京已经安定下来了，为国家规划了雄安新区的建设。非首都功能都将转向雄安新区了，总部经济，大学，医院都将迁往雄安新区，人都走了，还有多少要房子的呢，不可能要谁都明白这个道理。

    再加上房产税一定要出台了，今年两会透露了一个重要信息，要征收房产税了，现在是讨论怎么收，不是要不要收，而让财政部调查了一下，全世界收房产税的国家的共性，总结了四条，这4条是征收房产税的起点，但今年不会出台，今年没有启动立法程序。

    今年可能起草出来，明年可能进入立程序，这种税涉及到千家万户，至少三上三下，估计2020年出台，但是效果出来了，谁都知道国家要开征房产税。

    我们现在能征税的房产一共是180万亿。按1%算是1.8万亿，ZF不用卖地也够了，而且是地方税，地方ZF一定积极性很高。而且年年按评估价格征，那你想还能买这么多房子吗？有人抛，有人接就不会跌，有人抛没人接就会跌。

    一线城市基本已经安定下来了。我们国内万科，碧桂园，恒大三大住房销售商去年的销售额基本都在5000亿以上，但你注意一线城市只有一两百亿，其他的都是来自四五线城市，等于中产阶级把所有的资产都变成钢筋水泥了。

    你想那样的城市还有谁接盘？例如北京，因ZF的各项政策出台，已经下跌百分之二三十了。

    在调研中发现北京一套房子三四百万交流没问题，一上千万流动就很慢很慢了，三四千万基本没有流动性，谁接盘是主要问题。

    所以建议大家现在要理性再理性。要注意不要看一手，要看二手房的那个价格怎么回事。不然的话我估计大家都这样买个泡沫出来，大家都完蛋。要注意这个问题了，我现在一听到摇号就紧张。

    最近我去无锡调研，无锡的房价不贵，最好的太湖边上房子2万一平方，我问大家为什么不买房啊？老百姓回我都五套了，还买啊。

    大家都有房了，以后卖给谁呀。不来人口就没有刚需，未来谁接盘。人家当地人都明白了，所以不买了。

    而现在谁也不知道我们到底有多少超过了刚性需求。就像我们长沙房价是不高，但问题不能看，房价高不高，要看未来的刚需是谁，长沙还能不能继续集聚人，大家还在集聚的话，有刚性需求就不会跌。

    如果刚需没了，你要卖的话就没人接了，最终结果就会跌。

    所以中国房地产这个领域总有一次，现在中国人没有受过这个罪，你提个建议他不听的，人有时候就是打一巴掌就清醒了，所以我估计建议大家还是关注这个问题。

    人家老问我不投资房产投资啥？你要注意到，我们还是有很多可投资的地方。不是大家所想的，已经那么没有空间了。

    还是很有空间的，所以老有人问我，现在民营经济很难做，上头是不是想国进民退？

    上头从未想过要国进民退，是现实情况引起的，不是决策层故意搞成国进民退。是政策主义结构调整，有些产业民营企业没法介入，现在一介入很多的技术，资金门槛都很高，所以有个过程。

    所以要走分工协作的路子才行，你像国营背后带着四五万家民营企业，我的就是做小螺丝钉的，他是国家性的分工协作，只要你做得好都没问题。所以建议大家对房地产的问题上要警惕。

    因为这是个人选择，谁也不能强迫谁，但是一定要注意谨慎再谨慎，因为各种信号反映情况都挺麻烦，近来反映的灰犀牛黑天鹅，大部分都与房地产有关，我还是从民营企业发展，爱护这个角度来讲建议大家要关注这个风险。

    和大家要讨论的第四个问题是关于房地产的风险问题。

    我不想更多的展开谈。但是直接的这个风险非常大，因为有感觉，不跑不知道，一跑吓一跳。所以我觉得风险现在是蛮大的。所以建议大家能够关注。

    谢谢大家！