近日,广州市政府公布了《广州产业用地指南(2018版)》(以下简称《指南》),用地规模较大但产值较低、不利于产业机构优化的项目将被限制用地,资源消耗大、污染环境、工艺技术需要淘汰的产业项目将被禁止用地。

一、新旧两版《指南》对比 中心区范围缩小

在新版《指南》中,限制类项目包括大型体育场馆设施、机动车交易市场、家具城、建材城、大型娱乐项目游乐设施等。禁止类项目包括高尔夫球场、赛马场、别墅、党政机关(含国有企事业单位)培训中心和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所,重点限制国家机构新建办公楼。

广州产业用地指南自2007年首次启动编制以来,已完成了多次更新,此前已有2009年版、2013年版,而上周公布的2018年版,已经是广州的第四版指南。《指南》总则中提到,区域划分依据《广州市城市总体规划(2011-2020年)》和《广州市土地利用总体规划(2006-2020年)》,将广州市域分为中心城区和外围区域,中心城区的范围包括荔湾、越秀、天河、海珠四区全部,白云区北二环高速公路以南地区,黄埔区除九龙镇以外地区,面积约933平方公里;外围区域范围则为除中心城区外的广州市其他区域。

对比发现,与上一版《广州产业用地指南(2013版)》相比,区域划分的范围有所变化。在2013版《指南》中表述略有不同,广州区域划分为都会区和外围区域。其中最大的变化是番禺区从中心区被划至外围区域,从《指南》的各项指标来看,这意味着新版《指南》对于落户番禺的项目容积率、投资强度等要求都有所下降。

南方民间智库副主席、广州市社科院研究员彭澎介绍,按照新一轮城市总体规划,番禺区北部是划为都市区的。“如果产业用地与城规不协调,可能会有发展思路上的冲突,当然不排除这是产业用地布局上的考虑。”他推测,虽然番禺北部划为都市区,但是用地性质却是外围区域,可能是为了降低南部区域的容积率,也是顺应东南风对城市气流、气候的调节作用,有利于形成错落有致的城市天际线。

2018版目录还调整了产业分类的体系,将上一版34个限制和禁止用地的项目增加到35个,同时适应“三旧”改造的新要求,增加了工业用地可以先租后买、弹性供地的做法。而对于最近几年大力鼓励发展的战略新兴产业,则采取用地保障措施,提出土地出让底价可按工业用地最低价标准的70%执行。

二、产业园区分三类 有针对性鼓励产业进驻

《指南》介绍,产业用地布局指南是将具有产业聚集效应的产业集中分布在一定区域,从而有效缩小产业用地的数量,节约集约用地,提高产业用地效益。

产业用地布局指南中将产业聚集区分为工业、物流和生产性服务业园区(产业聚集区)三类,其中工业园区(工业聚集区)主要包括广州的汽车、电子、石油化工等传统优势产业,以及电子信息、生物医药和海洋产业等先进制造业;物流园区(物流聚集区)主要为仓储业、道路运输业、管道运输业、装卸搬运和运输代理业等产业;生产性服务业园区(生产性服务业聚集区)主要包括总部经济、金融业、会展、科技创新等生产性服务业。

新增工业制造及仓储项目鼓励入驻工业及物流园区(工业及物流聚集区)内聚集发展,以发挥工业经济规模效应。产业园区内优先安排先进制造业、战略新兴产业、高新技术产业等符合国家及广州市产业政策和产业发展趋势的产业项目及其配套设施。鼓励产业园区内的现状已建工业用地产业项目升级改造,淘汰落后产能项目。而新增的金融、信息、电子商务、科技、会展、商务、节能环保等生产性服务业鼓励优先安排在生产性服务业园区(生产性服务业聚集区)内。

三、中心城区较少产业园区 从化区数量最少

全市107个各种产业聚集区中,工业聚集区占比约七成,各种大小工业园区主要分布在番禺区、增城区、南沙区、白云区北部等外围区域。这107个产业园区中,白云区分布最多,有21个。中心城区范围内的四个城区均分布3个,而且大部分是生产性服务业聚集区,只有海珠区有1个工业聚集区。分布最少的是从化区,只有两个。其余各区均有10个以上产业园区布局。白云区的产业聚集区是外围城区中最多的,这是由于白云区有很多土地可以集约使用,尤其是北部。这里不仅有国际机场,还有北站,形成空铁联运的格局。

从产业聚集区类别来看,107个聚集区中79个是工业聚集区,生产性服务业聚集区只有19个,另外有9个物流聚集区。另外,79个工业聚集区中有4个同时还兼备物流聚集区的功能,南沙区有2个,分别是国际汽车城产业区块(鱼窝头区块、裕丰综合物流基地)、小虎沙仔岛产业区(小虎岛石化物流基地)。从化区和增城区各有一个,分别是从化明珠工业园(从化物流园)、增城经济技术开发区(增城物流园区)。

前瞻产业研究院观点：产业用地布局指南是将具有产业集聚效应的产业集中分布在一定区域，从而有效缩小产业用地的数量，节约集约用地，提高产业用地效益。《指南》公布了广州市产业用地布局指南,为建设项目推荐选址，并对三个大类600多个小类的产业在广州的用地条件进行统一把关。

前瞻产业研究院作为拿地+规划+招商+运营全产业链解决方案智库平台，服务范围包括产业地产、产业新城、产业小镇、产业园区、总部经济。负责拿地、规划、招商、运营、IP打造五大环节把控环环相扣，保证项目切实落地。