2009年房价真实涨幅是50%
揭密统计数据忽悠大众的真相
文／启蒙（原创）


    曾经看到国家统计局的一个数据，2009年10月，房价同比2008年10月仅仅上涨4%，当时看后不禁哑然失笑，大家都知道，2008年9月是房价最低谷。而2009年10月，房价经历了近一年的疯狂上涨。仅仅4%，可能吗？

    几天后，看到牛刀的一篇博文，批叛统计局，说房价的真实涨幅是21%（刚开始说是30%，后又改正计算错误），他的计算方法是在国家统计局找到两组数据，然后，计算出2009年10月，全国商品房均价4751元。2008年10月，平均价格为3934元。上涨约21%。

    其实，21%也属低估，其实你如果经常看房就应该知道。在2008年10月的价格基础上加20%，是不可能买得到房子的。
    从购房者的角度，2009年房价的真实涨幅是50%。

    房价一年涨50%，这个数字决不夸张。
    涨幅50%，这是老百姓的真实感受，是在楼盘实地考察中计算出来的。
    北京一个朋友说，北京的房价涨了50%了。他年初看好的房子。当初价格12000元，现在直接变成了20000元/m2。还有一个楼盘年初价格17000元/m2，现在已经涨了26000元/m2。这种直升飞机式的涨价，并不是个别情况，而成了普遍形势。房价涨太快，他们同事都不去看房了。
    不仅北京这样，其他城市涨幅同样令人瞠目结舌。以重庆为例，09年初，房价4400元/m2的楼盘，到了十月，已经涨到了6800元/m2，涨幅达2400元。年初7000元可以买到的别墅现在已经涨到了11000元。说达到50%绝不为过。这种涨法绝不是个别现象，而是普遍现象。

    为什么统计局的房价涨幅数据和老百姓的真正感受到的房价涨幅的差别会这么大呢？
    其实，统计局数据忽悠人，早是一个光荣传统。也是一个公开的密秘。统计局数据忽悠人，有两方面：

    第一，直接从数据上作手脚。
    查看国家统计局历年住宅价格指数。其结果可谓离谱，按照这个指数，2005、2006、2007年，全国房价上涨分别只有8.4%、6.4%、8.2%，估计任何人都不会相信这个数据。
    这个数据的错误性，从国家统计局本身的数据，就可以发现其自相矛盾之处。我们采用另一种方法计算房价涨幅。从国家统计局销售面积和销售金额的统计数据计算出历年的价格，计算出房价上涨幅度如下：

附表：1998-2008房价涨幅




年份 商品住宅销售面积 商品住宅销售金额 商品住宅价格 房价增长速度
1998 10827.1 20068676 1854 4%
1999 12997.87 24137347 1857 0%
2000 16570.28 32286046 1948 5%
2001 19938.75 40211543 2017 4%
2002 23702.31 49578501 2092 4%
2003 29778.85 65434492 2197 5%
2004 33819.89 86193667 2549 16%
2005 49587.83 145637616 2937 15%
2006 55422.95 172878070 3119 6%
2007 70135.88 255658111 3645 17%
2008 59280.35 211960034 3576 -2%





    从以上数据可以看出，05、06、07年，价格涨幅分别为15%、6%、17%，远大于价格指数的8.4%、6.4%、8.2%的涨幅数据。

    第二，统计匀平技术与统计口径的误导
    既使按照后二种房价上涨数据，房价的涨幅也是很温和的，但是，老百姓的实际感受，房价三年一翻番，房价增长远超过老百姓的承受能力。
    为什么统计数据的房价与百姓的感受完全不一样呢？

    老百姓看到的房价，是城市中心区域的房价，由于稀缺性。导致按照三年翻番的速度飞速成长。有时甚至一年涨50%。
    但是，经过统计局统计之后，房价涨幅将大幅降低。
    首先，老百姓看到的房价上涨，是在同一楼盘的价格涨幅。但是，统计局只是全市的平均数。虽然老百姓想买的楼盘价格很高。但是，总有一些低价楼盘，把房价的平均数拉低。使平均价格上涨显得很温和。掩盖了普通商品房快速上涨的真相。拉低房价涨幅数据主要有两种原因：
    （1）经济适用房或者集资房拉低平均房价。但这些经济适用房，往往是权力部门的特权。普通老百姓享受不到的。
    （2）比较偏远的效区房子。这类房子由于生活配套不成熟房价很低。拉低了平均房价。这类房子虽然价格低。但由于配套的问题，普通老百姓无法承受极高的生活成本。导致价格低也很少有人买。

    适合老百姓居住的房屋，处在城市中心房价高，其房价涨幅往往大大高于官方公布的房价涨幅。统计局的数据，乘以2.5，就是真实的房价涨幅。

    如果按同一楼盘价格对比，2009年，房价的真实涨幅真的是50%。