在一、二线城市选址产业园，一定要考虑区域产业基础和区域产业发展方向，研发用地和商住混合用地都是首选。研发用地要可以出售，商住用地要规划好产品的内容和比例，平衡现金流主要就靠这个了。主干道路网、园区门户位置、轨道交通都是重要参考因素。而在实际操作过程中，在产业园选址时往往会受到地方客观因素的影响，忽略了是否具有可持续发展支撑条件。就此，我们给出三点建议，仅供参考：

一、如何理解可持续发展这个概念

可持续就是可以至少讲8-10年的故事。任何事物都有其自身规律，经济发展也是尤其规律的，产业项目和产业园也是如此。从一个产业开始起步、到加速、到成熟、再到转型迭代或者淘汰，都是有周期规律可以遵循的。

如果，通过财务模型计算或者资源规模制约，一个区域有明显的短板，即使短期测算风险可控或者不亏，也不要急于选址。不然不但割不了韭菜，反倒自己成了韭菜。产业园不是传统房地产，可以高周转快去化，他是要将产业规律的，而笔者还没有经历过哪些产业规律下，产业园在2-3年内就可以实现自平衡的。但，这个周期也不是越长越好，在一个可以看得见又能够接受的时间段内，是较为合适的。

故此，前瞻产业研究院认为，保守算8-10年可以自平衡，或者前期通过部分外部资源收益，略超前(8年以内)实现自平衡，是一个比较健康的项目。

二、如何判断区域是否具有可持续发展的潜力

一看与核心城市的距离

很多专家都提出过承接大城市产业辐射的概念，这是很现实的一个实现路径。区域与核心大城市的距离，决定着引入产业的难易，而且，产业转移也是有梯度的，越近的区域承接的产业可以越高端。笔者要着重强调的是，直线距离不算绝对条件，交通上的距离才是绝对条件，自然山体和水体是改变不了的，两个区域即使直线距离再近，有大山和大江(河)阻隔，都会是重要决定性因素。比如渔区区域有没有主要高速公路、高铁、跨江(河)大桥或者隧道与核心城市直接相接，这才是绝对的因素。所以不要看直线距离，而要看直接交通上的距离。

二看与自然资源承载基础

交通距离没问题，下一步就是看自然资源基础，多山(丘)、多水(网)、多基本农田的“三多”区域，尽量不要碰，原因就不分析了，干过开发的人都懂得，这类地区整出一块满足几通几平的产业用地有多难。更不要提今后的发展空间了，目前国家的政策也不支持这样的地区搞大开发，还是因地制宜搞一些依托自然资源的项目比较好。

依据当地的自然承载力来看的话，不是任何地方都能承载高附加值的战略性新兴产业，尤其是生态相对脆弱的地区。

三看当地政风民风情况

最后就是看这个地区原有的软环境了，这个软环境是可以逐渐改变的，但是短期内尤其是开发建设的初期，会严重影响项目的进展。现在关门打狗的事情不多了，但是不作为或者乱作为的事情，仍然很多，这样的环境也同样可怕。产业是需要一个相对稳定的环境发展的，越折腾越容易出问题。

三、如何把握区域可持续发展的关键

如果以上两点都没有大的问题的话，剩下的关键点在于这个区域的产业基础，产业基础层级高还是低，是决定起步起点高还是低。很多园区在起步之初都会规划设计产品线，这个产品线要容纳几种业态或者产业环节。起步高的园区可以从研发、设计、商子商务、云计算、总部经济等入手，走高端路线，起步较低的园区可以做实基础制造业等入手。不论从哪起步，是租是售，最终都是以园区投资回收期来衡量这个园区是否赚钱，或者说是否可持续。笔者认为主要把握着两条主线：尽可能短的回收周期以及尽可能少的载体销售，这两条就是园区是否具有可持续发展的主线，产品定位和运营策略都是围绕其制定的，只要有其中一条主线变得很长的话，这个园区都不是特别具有可持续发展能力的。