范围及种类

具体内容

登记范围

1.所有权：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；

2．用益物权：耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；

3.担保物权：不动产抵押权；

登登记种类

记

种

类

预告登记

是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而进行的不动产登记。①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

首次登记

物权首次产生，如商品房第一次登记

变更登记

物权具体内容变化

【提示】变更登记与转移登记的区别：

①转移登记前后的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致。这是两者最主要的区别。

②转移登记是不动产权利转让行为，变更登记则不是。

③转移登记一般应依法缴纳相关契税所得税等，变更登记不需缴纳税款。

转移登记

不动产物权发生权利转移时所进行的不动产登记

注销登记

不动产物权消灭时所进行的登记。如地役权解除需注销登记。

更正登记

或

异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

查封登记

作为被执行人的不动产权利，因判决或者强制执行等原因，当事人尚未向权属登记机关办理登记手续，而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。

法律特征

具体内容

所有权的独占性

所有人对其财产享有的所有权，可依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨碍或侵害。 当所有权受到不法占有或者侵害时，财产所有人有权请求返还原物、停止侵害、排除妨碍或者赔偿损失。

所有权的全面性

所有人在法律规定的范围内对所有物加以全面支配的权利。

所有权的单一性

所有权并非占有、使用、收益和处分四项权利的简单相加，而是一个整体的权利。

所有权的存续性

一般而言，财产所有权一经合法获得，就可以永久存续。

所有权的弹力性

所有权的各项权能可以通过法定的方式或合同约定的方式同作为整体的所有权相分离。而与所有权发生分离的权能在分离期限届满后，最终仍属于所有权人。

取得原因

取得方式

具体内容

物权首次产生而获得所有权

生产

民事主体通过自己的劳动创造出新的财产进而取得该财产的所有权。

孳息

孳息是指由原物所产生的收益。分为：

（1）天然孳息：因物的自然属性而获得的收益，如从果树上摘下来的果实、母牛生出的小牛。天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。

（2）法定孳息：因法律关系所获得的收益。如存款取得的利息，出租人根据租赁合同收取的租金、彩票中奖所获奖金等。法定孳息按约定取得；没有约定或约定不明确的，按交易习惯取得。

因公法方式获得所有权

国有化和没收

国家根据法律、法规的强行性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有，无须征得原物所有权人的同意，直接依法获得物的所有权。如，国家根据法律、法规采取强制手段，剥夺违法犯罪分子的财产归国家所有。

其他直接根据法律规定确定所有权的归属

先占

民事主体以所有的意思占有无主动产而取得其所有权的法律事实。

添附

不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物。包括混合（两种饮料混一起）、附合（他人建筑物上刷漆）和加工三种情形，其中加工标的物仅限于动产。

发现埋藏物和隐藏物

根据我国《民法通则》的规定，所有权人不明的埋藏物和隐藏物归国家所有。在该物上缴国家以后，接收单位应当对上缴的单位或者个人给予奖励。

拾得遗失物

发现他人不慎丧失占有的动产而予以占有的法律事实，根据我国《民法通则》的规定，拾得遗失物应当归还失主，拾得人不能取得遗失物的所有权。同样，拾得漂流物或失散的饲养动物，也应归还失主。如果找不到失主，经法定程序，国家可获得物的所有权。

善意取得

是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍可取得该财产的所有权。 善意取得既可适用于动产，也可适用于不动产。不动产的转让以办理登记为物权变动的标志， 动产的转让以交付作为基本标志。  

【提示1】禁止或限制流通物不适用善意取得制度，例如，枪支弹药、黄金、麻醉品等。

【提示2】货币和不记名证券是一种特殊的动产，谁持有就成为其权利主体，因此适用善意取得制度。