违章建筑问题在拟上市企业IPO的过程中属于独立性问题。大多数生产制造型的企业在这个过程中普遍都会遇到，一般中介机构的解决方式是先看公司有没有可能补办相关证照，如果补办的下来，能够将违章建筑合法化，则不失为节约财力物力的好办法；但是很多情况下违章建筑补办证照是比较困难的，这时候中介机构要求企业采取的措施往往简单粗暴，即拆除现有搭建的违章建筑。

无法通过上述两种方式解决的，中介机构会披露相关违章建筑，并就以下几个方面做出解释：1. 违章建筑产生的原因，一般是为了满足生产经营的需要，但是没有办理报建手续；2. 违章建筑拆除对发行人的影响，如果是非经营性用房的，一般不会对发行人生产经营产生影响；3. 控股股东或实际控制人出具承诺函，承诺承担违章建筑造成的损失或费用。本文中笔者主要通过对不久前过会的一个案例的具体剖析，来看一下如果想要从源头上解决违章建筑问题，怎样才能做到逻辑完整并为证监会所认可。

鼎胜新材于2018年4月4日过会，其违章建筑问题为证监会重点关注，其所涉及的违章建筑不但面积较大，而且解决方式较为特殊。虽然鼎胜新材是通过办理相关证照使违章建筑合法化的方式解决该问题的，但在根据律师补充意见中所述，其在过会前三个月，即2018年1月还未能取得提高容积率的许可，更谈不上后续办理规划许可、施工许可和房产证的相关手续。而律师就这一问题的核查和解释方法最终仍被证监会所认可，可见却有值得借鉴和学习的地方。

证监会在反馈意见中指出：发行人存在部分已建成房屋未办理规划许可证的情形，上述房屋面积合计约 4.4万平方米，占公司已建成房屋总面积的约 10%；同时，公司存在 2处已经办理规划许可但后续未办理房产证的房产，上述房屋面积合计约 0.54万平方米，占公司已建成房屋总面积约 1%。针对这一问题，证监会要求发行人说明以下几点问题：1. 未办理房产证的原因；2. 部分自有房产未办理规划证，是否属于违章建筑，能否补办；3. 是否存在因违章建筑被拆除的风险；4. 是否可能对公司的经营造成较大不利影响。

发行人律师的解释思路是对于已建成但尚未办理规划许可证的房产，发行人已全力推进规划许可的补办手续，对已办理规划许可但尚未取得房产证的房产，发行人积极推进房产证的补办手续。也就是说发行人对于其现存的违章建筑的问题想要从源头上予以解决，先申请提高土地容积率，再办理规划许可，然后办理施工许可，最后补办房产证。这一解决违章建筑的方式一般较少被采用，原因主要在于其对政府部门相关决策的依赖性过高，要求相关审批单位在发行人办证过程中一路绿灯，并且出具书面文件明确作出承诺。同时也导致其不确定性也较强。

发行人律师从四个方面详细说明了关于发行人未办理建设工程规划许可的房产相关情况的核查。

（一）关于发行人未取得施工许可证擅自施工的相关情况的核查

1、未取得施工许可证擅自施工的原因

补充法律意见中解释因建造的该等房屋均系发行人非生产性用房，发行人建造时未及时办理建设工程规划许可证及施工许可证。

2、关于未取得施工许可证擅自施工是否属于情节严重的违法行为的核查

补充法律意见中解释，发行人为提高土地使用效率，在自有工业用地上投资建设了上述房屋，未影响他方利益或违反土地规划用途，且委托具有施工资质的施工单位进行施工。同时，发行人拟在补办上述房屋的建设工程规划许可证后，申请补办施工许可证。

2018年1月29日，镇江市住房和城乡建设局出具证明，确认发行人在办理规划许可证后，补办施工许可证及工程质量竣工验收等手续不存在实质性障碍，且发行人上述行为不属于重大违法、违规行为，该主管部门不会对发行人作出行政处罚的决定。

该所认为，发行人未取得施工许可证擅自施工不属于情节严重的违法行为，不会对发行人本次发行上市构成法律障碍。

（二）关于发行人申请调整容积率上限是否涉及补缴土地出让金的核查

根据《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于促进节约集约用地的通知》《节约集约利用土地规定》《关于全面推进节约集约用地的意见》等相关规定，国家鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。根据镇江市国土资源局于 2018 年 1 月出具的情况说明，发行人本次申请提高土地利用效率及容积率，未改变土地用途且符合规划，符合相关法律、法规及规范性文件的相关规定，无需补缴土地出让金。

（三）关于发行人办理建设工程规划许可证的进展

根据该所律师的核查，发行人已委托专业勘探设计机构对该等厂房进行了勘测，并向镇江市规划局京口分局申请提高公司土地利用效率及容积率，镇江市规划局京口分局已向镇江市规划局申报，并于2017年12月1日向镇江市规划局出具《关于“关于商请提高鼎胜新材土地利用效率的函”的意见》。2017年12 月29日，镇江市规划局出具《关于<关于商请提高鼎胜新材土地利用效率的函>的复函》，同意发行人适当提高建设规模，并建议发行人结合项目规划设计方案，对容积率上限予以调整。根据镇江市规划局的建议，发行人正在准备补办建设工程规划许可证的申请材料，逐级向镇江市规划局京口分局、镇江市规划局报批。

2018年1月2日，镇江市规划局证京口分局出具情况说明，确认发行人正在向其申请办理提高容积率和建设项目规划许可手续，并将于 2个月内办理完成发行人建设项目规划许可手续。

2018年1月10日，镇江市规划局出具情况说明，确认发行人正在向其申请办理提高容积率和建设项目规划许可手续，并将于2个月内办理完成发行人建设项目规划许可手续，该主管部门不会对发行人作出行政处罚的决定。

（四）关于未办证房产取得权属证书是否存在法律障碍以及是否存在被要求拆除的法律风险的核查

1、关于未办证房产取得权属证书是否存在法律障碍的核查

根据《建筑法》《城乡规划法》《建筑工程施工许可管理办法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《消防法》等相关规定，以及发行人办理发产权属证书过程中政府主管部门出具的证明文件，发行人在自有土地上建设房屋前，应当办理《建设工程规划许可证》，在开工建设前申请办理《建设工程施工许可证》，相关建筑物建造完成后，应当办理竣工验收手续，并在验收后报公安机关消防部门备案。前述手续办理完成后，办理房屋权属证书不存在实质性障碍。

发行人已向镇江市规划局申请办理建设项目规划许可手续。2018年1 月10日，镇江市规划局出具情况说明，确认发行人正在向其申请办理提高容积率和建设项目规划许可手续，并将于2个月内办理完成发行人建设项目规划许可手续，该主管部门不会对发行人作出行政处罚的决定。

2018年1月29日，镇江市住房和城乡建设局出具证明，确认发行人在办理规划许可证后，补办施工许可证及工程质量竣工验收等手续不存在实质性障碍，且发行人上述行为不属于重大违法、违规行为，该主管部门不会对发行人作出行政处罚的决定。

2018年1 月31日，镇江市公安消防支队京口区大队出具证明，确认发行人在办理规划许可等前置审批手续后，办理消防备案不存在实质性障碍。发行人未办理消防备案的行为不属于重大违法、违规行为，该消防大队不会对发行人上述行为作出行政处罚的决定。

发行人律师认为，发行人办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》以及竣工验收和消防备案等手续不存在实质性障碍，前述手续办理完成后，发行人取得权属证书不存在法律障碍。

也就是说，发行人需要分别在市规划区补办规划许可，在住房和城乡建设局补办施工许可及工程质量竣工验收，以及在消防大队补办消防备案。并且上述主管机关需要作出两方面的承诺：1. 发行人行为不构成重大违法、违规行为，主管部门不会对发行人之前未办理相关手续的行为作出相应的行政处罚决定；2. 主管部门承诺只要符合条件，补办相关手续不存在实质性障碍。

2、关于上述房屋是否存在被要求拆除的法律风险的核查

发行人律师认为，发行人已申请办理《建设工程规划许可证》，积极采取相应改正措施消除影响，且相关政府部门未要求发行人拆除上述房屋，并根据发行人的申请正在为其补办《建设工程规划许可证》。因此，上述房屋不存在被相关政府部门强制要求拆除的风险。

3、上述未办证房产对发行人正常生产经营不存在重大不利影响

发行人律师主要从以下五个方面进行了阐述：

（1）发行人为提高土地使用效率，在自有工业用地上投资建设了上述房屋，未影响他方利益或违反土地规划用途；

（2）上述未办理房屋权证的房产主要为辅助性建筑，不属于核心生产经营设施，对公司生产经营的作用有限；

（3）发行人已着手申请办理《建设工程规划许可证》，积极采取相应改正措施消除影响，且相关政府部门未要求发行人拆除上述房屋，并根据发行人的申请正在为其补办《建设工程规划许可证》。在前述手续办理完成后，发行人取得权属证书不存在法律障碍；

（4）上述未办理建设工程规划许可证的房屋总面积占发行人已建成房屋总面积比例仅约 10%，该等房屋的账面价值占发行人截至 2017 年末固定资产净值的比例仅为 1.5%左右，占比均较小；即使极端情况下，发行人无法办理规划许可证而被相关部门强制拆除，对发行人造成的损失金额较低，且不会对生产经营带来重大不利影响，同时，发行人所处工业区周边具备较多可租赁的闲置厂房，发行人亦可在厂区周边租赁厂房用于仓储等用途，经测算每年新增成本约 400万元左右，不会对发行人经营业绩构成重大不利影响。

（5）发行人控股股东、实际控制人已出具《承诺函》。

综上所述，发行人律师认为，发行人上述未办证房产对发行人正常经营不构成重大不利影响。

4、控股股东、实际控制人的相关承诺

发行人控股股东、实际控制人出具《承诺函》，承诺如发行人及其子公司因其所拥有的厂房等建筑物未办理规划许可、施工许可而受到行政主管部门的处罚，承诺人自愿承担全部罚款。如行政主管部门要求发行人或其子公司拆除违章建筑物，影响发行人或其子公司生产经营的，承诺人自愿赔偿由此给发行人及其子公司因此受到的全部损失。