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郁亮的内部讲话，让所有地产人深思2018-09-22 17:15运营/万科/开发
最近，我朋友给了我一个PDF版本文件，是万科董事长郁亮最近在南方区域部门的一次讲话，时间是不久之前的9月11日
说实话这次发言的内容我看了很久，万科在这个时代感受到的困难以及未来选择做的事情有个非常坦诚真诚的交流，为什么说这样的交流很可贵，因为他面对的是公司内部，所以几乎都是掏心窝的话
我选择了几句让我比较有启发的话和大家分享，这些话我想很多地产人也值得思考
01
如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停
郁亮在演讲的时候不仅一次的强调了活下去为目标，可以看出万科对整体房地产市场的悲观色彩，在2012年的时候万科曾经说过房地产进入白银时代，但当时仅仅是预测，并没有说什么时候会真正到来，而且后来的两轮大牛市也让不少人调侃行情似乎一如既往的好
但是这一次郁亮很肯定的说市场的转折点来了。而这个转折点郁亮也强调并非是房地产的转折，而是整个时代社会都在改变。90年代的时候楼市整体调控刚好也出现明星偷税逃税的现象，如今也是如此
这也是为什么万科会在今年对回款要求的这么严格，真如外界动荡的时候，才需要更多的在企业内部囤积好足够的子弹
但是我没想到的是对回款会上升到这样的程度，只要回款没完成，所有的业务都可以停止，可能市场真的很差，可能是大公司越发的高处不甚寒
我们很多时候谈论开发商今年资金链紧张，或许我们可以理解是对未来不确定的紧张，所以加快资金的回笼某种程度上是过好过冬的准备
02
我们中大多数人没有经历过2008 年的政策调控
这句话是郁亮一段过渡段落说的内容，但是我却看了很久。说实话2008年不少地产人也是经历过的，但是好像大家记得的都是后面4万亿的事情
从此以后地产人就养成了靠天吃饭的习惯
但4万亿发生在2008年年底，多少人还真真实实的记得2008年的上半年呢，整个市场客户完全真空的场景
就是一种不知道为什么，客户就突然没了的感觉
这样的感觉很让人焦虑和无奈，其实如今的市场和当时有点类似
我曾经说过，2008年最大的遗憾就是开发商吸取的教训还不够，因为后面市场又好了，很多专家开始学会了：保8，经济支柱，谨慎乐观的专业废话
四万亿救活了所有人，但是多少人发现，其实只有一家开发商在那个阶段重视产品线，那就是万科，万科的工业化、精装修以及产品系几乎都是在那个阶段里呈现出来的
那件事做不做在当时来看也没啥区别，因为行情好了什么房子都能卖，但是时间拉长就看出效果了
这一次，郁亮也同样强调在这个特殊的时代里需要专注产品，需要强化性价比，在抢夺客户的时代，归根到底还是看你的产品
03
我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。
郁亮提到一个法则，就是运营一家企业，100万单里出现3.4个次品率其实是可以理解的，而且是非常好的业务管理水平，但是对于一些高风险事件，任何一次次品都不能接受
文章里提到了滴滴和碧桂园，可能一件事就会将一家企业给打趴
说实话其实我挺佩服郁亮说出这样的话的，因为一个企业大当家的运营公司久了，会越来越理性，越来越客观，从而对一些事情的态度少了其他辩证的思维
大公司后期犯的很多低级错误本质上也是这个原因
如今万科的产业链庞大之后，关于儿童教育，老年轻的护养，这些同样都是大规模小概率又高风险的事情，如果对待这些事情不能够低调、慎重，其实很难真正意义上把产业做大
郁亮提到一个标准：认真做好事情、心安踏实、不求出名，这个和当初王石说的不行贿，不拿地王差不多是一个调调，实在也接地气
04
我们需要开发业务来拉长有序增长的时间，来换得我们新业务发展的空间，来实现开发业务本质的调整
其实这句话我看的时候感觉还是比较拗口的，也尝试着去理解，如今的房地产企业大多在经历这样的阶段
最近大量的开发商都在改名字，把公司里的房地产三个字去掉，可以看出大家都希望可以多元化发展，同样万科也是这样的
但是对于本来比较庞大的地产产业以及衍生出来的新型产业到底如何协调共处，可能很多人没有一个标准或者态度
说实话，大部分开发商做的新产业我个人觉得是做噱头，那些新型产业并没有实现独立运营的程度
但是万科不论做养老、做教育包括做商业，都有比较简单清晰的标准：第一，投入的赛道他不是为拿地做概念，也不是为住宅做溢价，自己需要实现产出，如果投入产出严重不匹配，在万科体系内要调整和淘汰的
第二，做了三年还没做成的业务，就不要再做。任何一个赛道都有倒计时时间点的，不会无止尽的投入，也不会无限的依附。而且从目前我观测来看，基本上不论是八爪鱼战略还是热带雨林战略，本质上都在3年左右时间有个比较好的投入产出比
为什么万科内部可以实现这样的机制，我想很多人可能也知道万科之前的事业部调整计划，郁亮在演讲的时候说过一句，如何让团队持续有创造力，就是通过我们一些人的受损来换取更多人受益
一个团队一定是有人受益有人受损的，所以万科通过体质让顶层员工适当受损的方式，反向推动中层员工更好的创造。虽然不知道具体是怎么运营的，但是有这样的格局和视野，也难怪万科体系内一直保持着源源不断的创新
好了，以上就是郁亮这次演讲我个人的一点感受，其实郁亮说了很多，关于政策变化关于组织内部协调，如果你有兴趣，可以在真有好房里看完整未删减版本，
相信你会有收获
最后用一句郁亮的话作为今天文章的收尾：我们一家企业没有问题、每个企业没有问题，中国就不会有问题。
只要每一个个体努力让自己变得更好一点点，这个世界也就美好了一点点
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