来源 / 中信证券，睿信地产研究院整理

编辑 / 睿信地产咨询

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美国物业管理行业概览

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美国物业龙头简介：

FirstService 和 Service Master

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中美物业管理行业比较

1.市场整体规模和发展阶段不同

尽管美国和中国的经济整体规模相似，但美国的家庭户数少于中国，存量房屋的套数少于中国。物业管理从根本上和经济体的住宅数量有关。中国的存量住宅规模远大于北美，且物业管理服务呈现较难跨国扩张的特点，中国的物业管理公司发展天花板比美国企业更高。而且，中国现阶段的基础服务收费水平也比较低，长期来看，物业基础服务收费也有上升空间。

更重要的是，美国和中国的房地产市场所处的发展阶段不同。中国的新房市场每年的交付使用量超过美国几个量级。

新房对于中国物业管理企业意义巨大。首先，新房的物业管理权是由开发企业主导的，开发企业对品牌口碑更敏感，这就更容易实现优秀物业管理公司市场份额提升。其次，新房的设备新，社区矛盾少，管理起来容易。最后，新房的存在意味着企业即使不抢占其他物业管理公司的蛋糕，也不开展并购，也可能保持在管面积的增长。中国2017年新房竣工面积达到 10.15 亿平方米，连续 5 年新房竣工面积超过 10 亿平方米。如果有企业可以占新房竣工面积 10%的份额，就可以每年新增1亿平米的在管面积。到2017年，中国排名前 10 的物业管理龙头储备面积总计超过3.2亿平方米。

2.服务内容存在较大差别

虽然两国的物业管理行业都是围绕住户和居住相关的基本需求提供品质服务，但具体的服务内容却存在很大差别。中国物业管理公司的服务内容，要远远广于美国物业管理公司所提供的内容。中国的市场不仅更大，而且更深。

整体来看，北美的物业管理行业，准确说是管理物业的服务行业。而中国的物业服务行业，准确说是提供和物业相关的服务的行业。

当然，绝大多数美国物业管理公司所从事的工作，中国的同行也在从事。不过，中国物业管理公司所提供的服务完整性更强。最关键的原因，是中国的物业管理公司在小区制的背景下具备开展服务的物理场所。其次的原因，则是中国的社区自治组织程度，公共服务的完整程度，留给了品质化物业管理公司更多业务空间。由于物业公司服务内容较为广阔，其增值服务也就不再局限于家政和维修，而是深入到社区生活的每一个领域（长租，物业置换，教育、新零售、养老等）。

总而言之，中国的物业管理行业不仅潜在服务人群数量更多，而且潜在服务拓展领域更广。

3.龙头企业的历史渊源不同

和其他绝大多数国家一样，美国的物业管理公司都是独立发展而来。在这个问题上，中国的情况十分特殊。我国排名靠前的物业管理公司，90%都有开发企业背景。

在早年，物业管理公司并不是中国房地产企业所重视的盈利增长点，房地产企业只是希望通过持续适当的投入，提高服务的品质，树立良好的口碑，获得一定的产品溢价，赚取开发收益。当开发企业将房屋完成交付后，开发企业透过旗下物业公司和居民打交道，居民经常认为开发企业的品牌和物业公司的品牌是一致的。事实也确实如此，万科的业主普遍认为万科物业本身是万科品牌的一部分；碧桂园的业主普遍认为碧桂园小区的物业理应是碧桂园服务。这种传统虽然在一定的历史阶段，使得物业公司的运营独立性较低。如今大多数开发企业下属的物业品牌开始独立经营之路，这种早期的制度安排所留下的“品牌红利”却凸显了。

本质上来说，今天相当多物业的品牌，就是开发商的品牌。而开发商的品牌，是十多年房地产开发牛市所锻造，沉淀了大量的营销投入，附加大量园林绿化建设，售后服务关怀，常常是“品质服务、品质生活”的象征。随着开发商自身经营重心的变化，开发企业在更广阔，更轻的领域挖掘品牌的价值，伴随着物业公司独立化浪潮，造就了物业公司品牌化大发展的机遇。FirstService 和大多数海外服务品牌都不可能和开发物业的品质联系在一起。

不过，开发商背景是双刃剑。开发商背景的好处是企业得以享受成熟品牌，并获得稳定的增量项目来源。开发商背景的坏处，则是物业管理企业可能被迫承接盈利能力较差的项目，或是不被允许承接第三方项目。从这个角度来看，享受开发品牌溢价，但不被关联开发企业约束发展路径的物业公司，更值得投资者看好。

国内部分物业公司比较

下期预告：中美物业管理行业存在着一些差异，那么美国物业行业发展又给我们带来哪些经验启示呢？

精彩回顾：睿信致成解读美国物业管理行业及龙头企业发展借鉴（上）

*本文节选自《睿信四格物业市场月报2018年9月刊》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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