一、增值税相关规定

《增值税实施细则》第十二条规定：

条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

《细则》似乎告诉我们这样的信息：凡是纳税人随同销售货物或者应税劳务向购买方代收的款项，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算增值税。

弱弱试问：房地产企业代收的天然气初装费、测绘费等是增值税所说的“价外费用”吗？需要随同主业计算缴纳增值税吗？

二、代收款项的属性

我总结计征增值税的代收款项，一般具有两个特点：

1、因价而生。增值税应税行为是以业务发生为前提，才会有“衍生”的价外费用，因此我称之为“因价而生”。

2、没有明确的债权人。代收的款项，不知道支付给谁，将来也不知道，或者说有可能无法支付的款项。我称之为“没有明确的债权人”。

在此反问：既然不知道支付给谁，为什么要收呢？

三、房地产企业代收款项的分类

房地产开发企业代收款项，我简单归纳为三类：

1、代收企业收取的：如天然气初装费、有线电视安装费；

2、代收税务局收取的：如契税、印花税；

3、代收相关部门收取的：如办证费、测绘费。

四、研判业务，分析税收

我们以房地产企业代收天然气初装费为例：

假设房地产企业与天然气公司签订管道安装合同金额是100万元（不考虑增值税），则会计分录为：

借：开发成本---建安费100万元

贷：银行存款---100万元

交房时点，收取业主初装费：

借：银行存款---100万元

贷：其他应付款—100万元

请问：

这个100万元什么时候支付出去？

到老都支付不出去啊！

该笔款项本就应该计入“营业外收入”，计入当期损益计算企业所得税。

我们按照代收款项的两个属性来做判断：1、因价而生；2、没有明确的债权人。

可见，该笔代收款项属于实实在在的“价外费用”，应该计征增值税的。

同样的道理：房地产企业代收的契税，将来是需要支付出去的，因为是有明确的债权人，因此不属于价外费用；办证费、测绘费将来需要支付给测绘局、房管部门的，所以也不是价外费用，也不再需要征收增值税。

五、延伸阅读：

河北国税：

房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

湖北国税：

房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

房地产企业代收风险大家一定要审视，结合我总结的两个属性做判断，从而防范代收业务附带的涉税风险。