<P>房贷市场 将步入固定利率时代</P>
<P>2006年1月5日，一向被媒体誉为“理财业务领头羊”的中国光大银行宣布，在同业中首家推出固定利率住房贷款。此举使自去年央行8月16日在《2004年中国房地产金融报告》中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”后，一直备受各方关注的固定利率住房贷款终于浮出了水面。固定利率房贷终于浮出水面<BR>　　据光大银行介绍，所谓固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。</P>
<P>　　目前，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，利率风险完全由借款人承担。由于住房贷款一般期限较长，借款人的利息支出处于不确定状态，始终面临着利率风险。尤其是我国利率处于13年来的较低水平，社会上对加息的预期较高，贷款人面临的利率风险更加不容忽视。</P>
<P>　　在央行2005年8月15日发布的《中国房地产金融报告》中，已透露出允许商业银行推出固定利率房贷的信号，其中在“防范金融风险和促进房地产健康发展”部分明确提到，“可考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。</P>
<P>　　光大银行有关负责人说，首推“阳光生活”固定利率住房贷款，完全符合监管部门的政策要求，在为购房者提供资金融通的同时，也帮助借款人规避了今后利率变动时引发的利息支出不确定风险，为购房者防范利率风险提供了有效的工具。</P>
<P>　　据光大银行介绍，“阳光生活”固定利率住房贷款的主要特点就在于，基于中国光大银行对存、贷款利率走势的详细分析和周密计算，为借款人设定一个确定的贷款利率，使得借款人可以根据自己对于未来利率走势预期和风险偏好，灵活选择贷款的计息方式。</P>
<P>　　该行负责人表示，光大银行一方面将通过风险定价、对资产负债进行重组安排、使用适当的金融工具等多种方法，规避业务风险；另一方面，依赖自身的风险管理水平，在不断创新产品的基础上，对承担的风险加以有效管理，既满足借款人融资和规避风险的需求，也从这些风险承担中获取一定的盈利机会，实现银行与客户的双赢。</P>
<P>　　提前还贷压力催生固定利率房贷</P>
<P>　　对于眼下的房贷市场来说，固定利率房贷的推出似乎来的正是时候。因为持续低迷了17个月之久的房贷市场，终于因此看到了一个新的亮点。</P>
<P>　　自去年3月“房贷新政”实施后，商业银行个人住房贷款增幅全面放缓，新增房贷增长额跌至历史最低点。据央行2005年11月9日公布的《2005年第三季度中国货币政策执行报告》统计数据，2005年前三季度，个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。在新增房贷增速下降的同时，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例却在持续上升，从而使商业银行遭遇了新增房贷增速下降和提前还贷持续上升的“两面夹击”，房贷业务陷入低谷。2005年前三季度，个人住房贷款余额增幅持续下降。到9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，已连续17个月下降。</P>
<P>　　实际上，商业银行所面临的越来越大的提前还贷的压力，与现行的住房贷款利率制度有很大的关系。目前，我国对个人住房贷款实行浮动利率制度，即商业银行每年根据市场利率情况对房贷利率进行相应的调整。在这种制度下，当利率上升时，个人购房贷款人只有通过提前还贷的办法，来减少损失，规避风险。而提前还贷对银行来说，则在减少了利息收入的同时，加大了经营成本和经营风险。</P>
<P>　　与我国不同的是，国外则主要推行以固定利率为主的住房抵押贷款制度。光大银行有关负责人说，在国际上，提前还贷风险被认为是造成利率风险的最重要的风险之一。所以，在对住房贷款利率风险的管理上，美国、荷兰等许多国家都采取的是固定利率制度，以减少个人购房贷款人可能承担的市场利率风险。比如，美国基本上是从上世纪六七十年代就执行的是固定利率抵押贷款制度。而根据美国抵押贷款银行家协会的统计数据，在美国的购房者中，78%的人选择利用固定利率抵押贷款来锁定未来利率变动可能带来的风险。</P>
<P>　　毕博咨询公司总经理王志成介绍，在银行房贷业务中采用固定利率，尤其是在低利率时代，可以起到刺激消费、拉动经济的作用；即使是在高利率时代，在固定利率下，一旦降息，消费者可以先还贷再重新按新利率贷款，银行也为客户提供此类服务。此外，在美国，所谓固定利率并非“一刀切”，针对不同客户群体有可能实行不同的利率，对于信誉好、风险小的客户，利率可以定的低一些；相反，风险大的客户就会适用高利率。</P>
<P>　　在国外很常见的固定利率房贷在我国的房贷市场上始终是一个空白。正是看到由于利率制度上的缺失所暴露出来的风险在迅速积聚，央行在《2004年中国房地产金融报告》首次明确提出，提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要，并考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。</P>
<P>　　固定利率房贷的推出，从长远看，促进了我国银行住房信贷产品的多样化，满足了购房者对贷款品种以及规避利率风险的不同需求；从近处着眼，在居民持币待购、市场观望气氛尚未扭转的情况下，固定利率房贷的推出，则对购房者规避未来风险可以说是一个利好。</P>
<P>　　固定利率把风险管理提供给消费者</P>
<P>　　在国内个人房贷市场上，可以说光大银行的市场份额并不高。所以，对光大银行来说，率先推出固定利率房贷，并非源于提前还贷的压力，而是要借助新产品打拼房贷市场，增加光大银行的市场占有率。</P>
<P>　　个人房贷市场是商业银行拓展业务的必争之地。光大银行有关负责人在接受记者采访时坦言，提高光大银行房贷的市场份额，无疑是推出固定利率房贷的主要目标，但除此之外，光大银行更看重的是通过固定利率产品，引入一个全新的服务理念，这就是把风险管理提供给消费者。</P>
<P>　　一直以来，国内银行实行浮动利率制度实际上是把利率风险转嫁给了借款人，但由于借款人缺乏风险管理的能力和手段，所以很难规避风险，提前还贷便很典型地反映了消费者的这种无奈。这位负责人说，在国外，银行不是把利率风险转嫁给消费者，而是替客户承担和管理这些风险，其中，固定利率产品就是银行提供给客户的主要的风险管理产品。</P>
<P>　　一般来说，在固定利率制度下，客户在市场利率上升时可以锁定风险；市场利率下降时，则可以借新还旧，继续保持较低的贷款利率，从而很好地满足了规避利率风险的要求。有关人士说，随着市场经济的发展和利率市场化改革的不断推进，我国企业和个人面临的利率风险会越来越多，对规避利率风险的需求也会越来越大。所以光大银行推出固定利率房贷，并不是着眼于眼前赚钱，而是借助固定利率新产品，突破单纯注重提高客户资产收益的思维定势，将理财业务的范围拓宽到客户的负债业务和避险服务，实现金融服务的创新，把风险管理提供给消费者，并在市场上树立起光大银行是第一家向消费者提供风险管理的银行形象。</P>
<P>　　固定利率的意义在于对利率风险的管理。从浮动利率到固定利率的转折，其间由银行完全承担了市场利率变化的风险。为此，银行主要是通过对资产负债的合理匹配、以及运用其他利率衍生工具，进行利率风险的对冲，规避和转移风险，并在对风险进行交易的过程中获取收益。从这一层面来说，固定利率的建立，实质上为今后的金融创新创造了空间。可以说，没有固定利率，利率掉期等各种利率衍生产品也无从谈起，而没有利率衍生产品，则将直接影响到银行资产证券化的顺利推行。而寄期望于今后的金融创新，也正是光大银行推出固定利率房贷的另一意义所在。</P>
<P>　　据记者了解，商业银行在利率风险管理上主要有三种形式：一是加强对资产和负债的合理匹配，改变短借长贷资产不匹配的状况，发展长期负债工具，如发行金融债券、次级债、大额定期存单等；二是运用利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品对冲风险；三是实行银行信贷资产证券化。目前，银行信贷资产证券化尚处于试点起步阶段，有关利率衍生产品等利率风险管理工具的创新，据悉国家开发银行和光大银行已向央行提交了利率掉期产品的方案，处在报批和研究当中。因此，就眼下来说，商业银行在管理风险上现行可用的手段并不多。</P>
<P>　　固定利率时代是否来临</P>
<P>　　首个固定利率房贷的出台，人们最关注的是它能否被市场迅速接受？而且，继光大银行之后，据悉建行、浦发行也将陆续推出固定利率房贷，这是否意味着今后我国房贷市场将向着以固定利率制度为主的方向发展，是否预示着固定利率时代的来临？</P>
<P>　　光大银行有关负责人在接受记者采访时说，该行对固定利率水平的确定充分考虑了宏观经济、市场对未来利率走势的预期等各方面的因素。对于未来利率的走向，他认为，利率的走向不仅受到宏观调控的影响，在很大程度上还取决于供求状况。另外，在新产品推出前，光大银行专门进行了市场调查，客户也表现出了很大的兴趣，因此，对固定利率房贷的市场前景还是有信心的。</P>
<P>　　中国社科院金融所曾刚博士说，推出固定利率房贷，作为国内金融市场的一项尝试很有意义，代表着一种趋势。从具体操作上看，银行发放一定规模固定利率房贷，只要能找到相同固定利率的负债来源即可以保证业务的运转。在这方面，目前银行主要采取发行金融债或者协议存款两种方式，由于避险工具有限，风险出口不多，对银行来说难度会大一些。但随着市场环境和监管环境放开，一些如利率掉期交易等衍生工具的推出，相信将使银行有更多渠道获得固定利率负债来源。曾刚强调，在推出固定利率房贷上，固定利率产品的定价问题对银行是一个比较大的考验。因为国内金融市场不发达，在风险计量和管理上缺乏合理的收益率曲线以及有效的规避风险的工具，因此对利率价格的制定存在较多的限制。应当说，目前的具体定价仅为试验性质，而且最好以5年期为限，太长期限的产品风险也越大，银行暂时还不会推出，而5年期房贷所占市场份额相对较小。</P>
<P>　　民生银行零售银行部信贷业务中心总经理周伯亭说，在个人住房贷款上，选择固定利率还是选择浮动利率，主要取决于银行对利率市场未来走势的判断。显然，选择固定利率的银行更倾向于未来利率处于加息通道。就市场的接受程度看，据我们研究了解的情况，目前固定利率房贷的期限一般在5年之内，利率在6%到7%之间；在现在的浮动利率下，5年期房贷的优惠利率在5.5%左右，两者相比，后者似乎对客户更具吸引力，也更有一些优势。因此，在房贷的固定和浮动利率之间，客户到底会怎样选择应当说还存在不少未知因素。但她同时强调，随着利率市场化的不断推进，利率风险越来越凸显，银行规避利率风险也显得越来越重要。推出固定利率房贷，要求银行在定价水平、研发以及对远期利率的判断等方面都要加强，对此，民生银行目前也正在进行积极的研究。</P>
<P>　　无论对首个固定利率房贷的出台社会反应如何，市场未来走向怎样，但有一点是肯定的，就是希望固定利率房贷能够给购房者和商业银行带来真正的“双赢”，这也是市场各方的共同期盼。 </P>