中弘股份退市与文旅地产“底色”                           

凤晓龙2018-11-20来源：中国房地产金融

                                    

  中弘股份退市，是文旅地产火热背后的“艰难”一面，还是房企的悲情时刻？

  中弘股份2018年11月16日正式进入退市整理期，这成为深交所首只因股价连续20日低于1元而退市的股票。

  因连续披露业绩大额亏损、债务逾期、项目停工等重大风险事项，导致二级市场投资者选择用脚投票，中弘股份的投资价值跌落神坛。

  中弘股份造成超过27万股民、众多基金和豪赌投资者踩雷，我们掀开这些丑闻，暴露在退市背后的荒诞戏剧，是一场文旅地产疯狂豪赌的悲剧。

  近年我国文旅市场持续高热，文旅地产经历了狂飙式发展的阶段，文旅地产的开发项目从2012年的2565个激增到2017年的14269个，五年时间近7倍的增长的开工量，让中国未来十年接近15万亿元的文旅市场充满了想象力。

  中弘股份2010年借壳ST科苑上市。当年宣布进军文旅产业刚一年的万达，与泛海集团、联系集团和大连一方集团共同出资500亿元，打造大连金石文化区，彼时万达文旅板块刚刚起步，中弘股份也刚刚进入房地产。

  有“小万达”之称的中弘股份，此后一些列眼花缭乱的境内外收购，一度膨胀到线下拥有度假区，线上整合旅游电商，境内填海造岛，境外打造三家独立上市平台，终因文旅地产的野心大不过金融杠杆的半径，自酿苦果，深陷棋局。

  通过金融加持“慢工出细活”的文旅地产，债务、工程停工、亏损等一些列的因素影响，传统地产“高周转”的方式则会失灵。

  作为长周期运营的地产项目，一般自有资金的投入远远高于住宅开发项目自有资金投入的比例，偏好杠杆和收并购，这种流动性要求极强的资金，往往会陷入前期开发未结束、运营还未实现现金流回正，而面临资金流枯竭的现状。这种自我错配资金与项目周期的模式，项目方操盘盲目自大和对资金的掌控无力，忽视了经济周期、利率水平等系统性风险给项目带来的致命威胁。

  为什么说通过中弘股份退市可以一窥文旅地产火热背后的“艰难”一面，在房企集中度加强、土地供给紧张和价格高企的背景下，“绕道”文旅地产或是一种拿地的便捷方式。营收层面的不理想，提醒人们进入这一领域需要运气和耐心。

  当前有一个悖论，文旅与地产难相容，而在笔者来看，难相容的应该文旅事业的野心与传统房地产“赚快钱”的惯性，不正视高投入、长周期、盈利慢(薄)的现况，百强房企纷纷厮杀进来，文旅地产的战场则会充满了悲情，而文旅地产的“底色”依旧难改房地产的心、文旅的皮。

  文旅地产覆盖领域横跨古镇、山水湖海，涉及特色小镇、主题公园、民宿等多个领域，解答文旅地产的正确打开姿势，则应尊重基本规律和行业通行法则。