第六章 开发环节财税处理

设计、开发阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设阶段。

一、印花税

涉及印花税主要合同项目。

（1）采购甲供材料、建筑安装工程承包合同（税率0.03%）

（2）建设工程勘察设计合同，不动产销售合同（税率0.05%）

（3）借款合同（税率0.005%）

（4）财产保险合同（税率0.1%）

二、土地使用税

新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;

(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积—施工许可证上注明的配套公共服务设施建筑面积÷总可售建筑面积×实际占用的土地面积）×适用税额÷12×应税期限 。

开发产品完工交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。

年应纳税税额=[实际占用的土地面积×（1—廉租房或经适房建筑面积÷总建筑面积—预售（销售）许可证可销售面积÷项目总可销售面积）×适用税额÷12]×应税期限。

三、土地增值税

开发商分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊，属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

四、企业所得税

共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选其一：（1）占地面积法　（2）建筑面积法 （3）直接成本法 （4）预算造价法

第七章  预售环节财税处理

房地产企业的开发项目达到规定开发程度，取得《商品房预售许可证》后，出售在建中的开发产品，收取预收款项，称为预售，计入“预收账款”核算：按合同规定预收款项；

诚意金、订金作为预付款性质，是当事人一种支付手段，不具有担保性质，如合同履行则冲抵房款，不履行不适用“定金双倍返还罚则”，非合同约定，仅按《订房单》或《承诺书》或类似凭据约定收的，不受《合同法》约束和保护，仅具有暂收应付性质，因此在“其他应付款”核算。

一、增值税

1、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

预缴增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款-当期允许扣除以货币支付的拆迁补偿款）/(1+10%)*3%

2、房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

3、预收款的发票开具

    （1） 开票系统中有 6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

  （2）第一，期房销售  交房前收到预收款，选 6“未发生销售行为的不征税项目”下602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票。开发票次月按3%预缴率预缴增值税，不需纳税申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

交房后，需将之前开的税率栏为 “不征税”的普通发票收回红冲后再重新开税率栏带实际税率的增值税发票，并于次月纳税申报。 此处原开的 “不征税”普通发票如不收回红冲，对方有重复入账问题。

此项要求在各地执行过程中，部分地区从工作量等角度考虑并不实际收回原有发票，有一定的争议存在。

第二，现房销售  由于预收房款后会马上交房，可直接开税率栏带实际税率的增值税发票，并申报。

第三， 已申报缴营业税未开票补开票

选 6“未发生销售行为的不征税项目”下603“已申报缴纳营业税未开票补开票” 编码开票，并在发票税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票，开发票后不用申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

二、土地增值税

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预缴土地增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期增值税额）*预增率

    《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。

三、企业所得税

1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分各不相同，一般为10%-20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

完工产品销售收入确认用竣工、使用、确权三者孰早原则：

    （1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

    （2）开发产品已开始投入使用。

    （3）开发产品已取得了初始产权证明。

       2、企业通过正式签《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入，（收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准确认收入的实现）应确认销售收入实现，凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。

第八章 竣工验收阶段税务处理

房地产开发项目竣工验收主要包括产权办理及收入确认。

一、产权办理

房地产产权办理是产权转移的过程，即房屋权属登记，是房地产交易过程中不可或缺的重要环节，也是将预收房款结转销售收入关键标志，从而实现确认营业收入实现。

二、收入确认

收入确认条件：（1）企业已将商品所有权上主要风险和报酬转给购货方；（2）企业既没保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没对已售出商品实施有效控制；（3）收入金额能可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生成本能可靠计量。

房地产开发企业土地开发、建造、销售住宅、商业用房及其他建筑物符合以下条件视为已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品投入使用、开发产品已取得初始产权证明。

产品完工后及时结转收入、企业可以在汇算清缴前任意选择时点结转收入。因此预售收入结转为实际收入是一个汇算清缴的年度问题，开发产品销售收入的范围为产品开发过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他基金利益，值得注意的是，企业代收的各种基金、费用和附加，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应确认未销售收入并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项。

同时应将完工产品成本结转主营业务成本，财务一般程序:1、结转销售收入和销售成本；2、完成与施工方竣工结算，确认竣工结算报告并向施工方支付工程结算价款。

工程竣工决算期限注意项目：应防止项目完工但无法取得进项税票抵扣，销售完毕，进项留抵无法退税。

收入、成本确认后，应汇总附加税金、预缴土地增值税（或清算已缴纳土地增值税）、期间费用，其他业务利润、营业外收支等，计算实际利润，将其与预计毛利额之间的差异，计入完工产品年度应纳税所得额，计算应补缴企业所得税。