“从少数人借房致富”到“居者有其屋”

——一个自由主义者对中国住宅政策的十点建议





将近一个月前，我就中国的左派和右派问题写了一篇夜话，指出中国目前的问题不是左派右派之争，而是自由主义和专制主义之争。但是，自由主义的观点绝不应当停留在理论层次上：它需要落实到各个重大社会、经济、文化问题上。在这篇夜话里，我将作为一个自由主义者提出对中国楼市改革和发展的十点建议。中国楼市已经沦为富人楼市，楼价过高不过只是富人楼市的一种表现而已。而富人楼市的形成又是因为理当代表社会大众利益的政府不作为甚至反过来推动楼市为富人造楼，造高价楼。政府土地和住宅政策不合理、楼价过高导致的楼市泡沫已经成为中国经济稳定增长的主要威胁。楼市泡沫爆裂，中国经济危机对每个中国人都没有好处。可缩小楼市泡沫、维持经济稳定要求把中国楼市从富人楼市变成平民楼市，要求政府的土地和住宅政策从根本上转变方向，从保证“少数人借房致富”转变到保证“居者有其屋”。从自由主义立场出发，我对中国楼市的健康发展提出以下十点建议：




1.      租房可以报户口，租房者和买房者公民身份相同

2.      把70年土地使用费一次性征收改为逐年征收

3.      对一户多套住房征收高额累进物业税

4.      对外国人购房征重税

5.      公开政府官员的国内外房产

6.      禁止政府部门、国有企业建造、购买住宅分配给官员或职工

7.      政府和房地产公司脱钩

8.      改变住宅土地制度，恢复郊区农民自由建房的权利

9.      政府和社会力量建造经济出租房

10.  需要新建办公楼的政府机构迁到低房价城市或地区




以下是对上述建议的逐项论证

1.      租房就可以报户口，租房者和买房者的居民身份、和城市原居民的公民身份完全相同。

租房可以报户口，新迁入城市的移民和刚刚毕业的大学生将不必为了户口而不得不赶紧买房子。支持当前高价楼市的人常常举外国年轻人也无力买房的例子。但是他们忘记了，外国年轻人租房就可以报户口，就可以像买房者一样获得获得所有当地公民权利。像中国在外国的留学生，毕业后确实无力很快买房，但他们也不需要很快买房，因为他们租房居住就可以获得和买房者同等的居民身份。假如不是这样，假如美国、欧洲也实行不买房子就不能报户口的政策，那绝大部分中国留学生毕业后早就打道回府了。

租房就可以报户口是全世界各个国家的惯例，也是在毛泽东政府建立“二等公民”的户口制度之前中国的惯例。人口流动是现代社会的正常现象。人口管理采行的应当是居住地原则，而非出生地原则。居住地原则重视的是一个人在某地区居住的稳定性，而非此人是否自有房子。租房居住的居民和自有房子的居民在社区管理、公民权利上不应当有任何区别。

一个国家追求的“居者有其屋”绝不意味着“居者必须购房”。“居者有其屋”的意思首先在于无论购房租房，居者的公民权利相同。在这个前提下，无论购房租房，居者有屋可居；无论购房租房，居者有经济上承担得起的屋可居，居住条件符合人的基本尊严。因此，居者有其屋也必然意味着许多人是租房子的“居者”。今天的中国，许多人在事实上是租房子的“居者”。可他们在居住地没有户口。支持高价楼市的人往往把楼市高价的责任推到人人要自有住房的幻想上，并且用国外自有住房比率低来说明中国人追求自有住房才造成了房价高企。可是，当一个政府剥夺租房者公民权利的时候，一个公民又怎么可能不追求买房呢？这个政府下自有住房比率又怎么可能不高呢？我们政府目前所要做的，是承认租房者的存在，恢复租房者在他们所居住社区、城市的公民权利。

租房就可以报户口不但可以缓解青年人和移民的购房压力，而且也是中国政治改革的必要条件。中国迟早将实行选举制度，上世纪五十年代初期被作为“人民当家作主”标志而时髦一时的选民证迟早要成为中国人的正常文件。而那时候选民就是按照居住地原则确定的，与一个人在某地有无房产完全无关，更与一个人的原籍或者原住地完全无关。现在世界各国确定选民所在地区也全都根据居住地确定。中国近期或者未来的真正民主选举也只可能按照这个原则确定选民。比如一位来自安徽的农民工长期居住在北京，即使他在北京没有房产，他也应当是北京的选民。上海复旦大学一位青年教师是复旦大学集体户口，而他租房居住在浦东，他便应当是浦东选民而非复旦大学所在地的杨浦区选民。所以，居者有其屋本身又和居者有其权（公民权）密切联系在一起的。

2. 取消70年土地使用费一次付清的做法。

目前政府对购房者一次性征收70年房产所用土地的使用费。它立即提高了现有房价，加重了购房者的负担。小时候上学课本说地主老财提前收租，可也不过预先征收了农民三、五年地租。现在政府一下子预先征收70年的土地使用费，让老百姓把他几十年以后才该付的费用现在就付清，可有哪个部门现在就把老百姓一年后工资付清的？目前的70年土地使用费一次付清的做法方式完全不合理，它应当改为逐年付款。

中国几千年来谁也没有听说过某年的政府要替10年后、20年、50年后的政府收钱的事情。当然，土地使用费逐年付款对政府的缺陷，除了现在的政府不能把未来政府的钱拿来用之外，据说政府还担心收不到款，老百姓不肯付款。这个担心只是政府对自己没有信心的表现。1949年以前和1949年后直到文化大革命把城市地产全部收归政府之前，中国的政府机构没有现在这么庞大，人力、设备没有现在这么雄厚，土地税、费照样逐年收了上来。世界各国都逐年征收土地税费，也没有听说收不上来的事情。所以，中国政府应当对自己有信心，该逐年收费的事情就能够逐年办到。

3.      对一户多套住房征收高额累进房产税

征收高额累进的房产税或物业税是把楼市从富人楼市转变为平民楼市的关键措施。国家在鼓励、帮助居民购买第一套住房的同时，对第二套住房征收物业税，对第三套和第三套以上住房征收高额累进物业税。对占地特别大的住房征收惩罚性的土地占用费。

这类措施几乎无须论证。全国人大开会讨论物业税也不止一次了。世界各国都有物业税。我们到德国、美国常常看到一些高级房产、占地面积大的房产，后来因为交不起物业税而由主人干脆献给政府或者教会。一些中国富人到国外买房后发觉不合算，因为那里物业税高，房子空置在那里都空置不起。而中国投机性购房之所以盛行的一个重大原因是持有房产不需要成本。比起美国，中国是个人口更多、可用土地更少的国家，为促进“居者有其屋”，房子就不能够主要为富人建造，为投机者建造。引导房产市场不为富人造房和抑制投机购房的主要途径，是政府向高级住房、占地面积大住房和一户家庭多套住房征收高额累进的物业税甚至惩罚性的税收。这一点也是对政府的考验。可以说，只要政府一天还不征收物业税，政府在房产市场上就是在为富人服务。

4. 对外国人购房征重税

这是因为中国人均可用土地本来就少于其他国家，中国现在又处于城市化高峰，做到中国人居者有其屋、屋子符合人的基本尊严本来就有困难，外国人来中国购房更加剧了中国的困难。因此中国应当对外国人在中国购房征重税。这类重税同时也是把中国楼市从富人楼市转变为平民楼市所不可缺少的措施。事实上，中国许多城市建立的高档住宅区就是以外国人为购房对象的。这样一种潮流必须被打断。

5．公开政府官员的房产

当前楼市泡沫和官员腐败密切联系在一起。为了切断两者的联系，中国应当用法律手段强制官员公开家庭包括直系亲属的房产数量与面积，包括他们的国外房产。这一建议的必要性无须更多论证。