降准放水再助攻，楼市就一定会涨吗？

观点    百家号01-05   来源： 中产先生

开年以来，从一二线到三四线，各地楼市都在蠢蠢欲动，正在大家担心楼市一发不可收拾的时候，周五再次放出大规模降准放水神助攻，楼市会再次被炒起来吗？

全面降准降1个百分点，这十年来也就三次，先来盘点前两次放水对楼市的影响：

2008年4月全面降准1个百分点，房价之后开启飙涨；

2015年4月再次全面降准1个百分点，之后房价陆续开始翻番；

前两次都直接推高了房价，这次会推高吗？

先来说下这几次放水的背景：2008年降准的背景是全球金融危机，2015年推高楼市的原因是供给侧去杠杆，两次降准虽然都是放水，但背景显然是不一样。

这次放水的背景是12月制造业PMI降到荣枯下以下，又回到2016年的水平。这几年供给侧，国企赚了个盆满钵满，带动了一个复苏小周期。但是民企却越来越困难，固定投资接连下跌，年底连PMI也跌破荣枯线，广东也不再发布PMI数据，看来民企的问题已经很严重了。

这就是这次降准的背景，非常明显：普惠金融，救民企，救中小企业。

而且，从杠杆的角度来看，目前还能加上杠杆的也就是中小微企业了，为什么？

2008年四万亿，钢铁、基建等大型国企和民企加杠杆；2012年以后影子银行、ZF加杠杆；2015年以后房地产去库存，家庭加杠杆。三次加杠杆使得我国宏观杠杆率从150%增加到250%，企业、ZF、家庭债务已达到较高水平，再加杠杆已经没有空间了，也就中小微企业本身融资困难，也还有一些加杠杆空间。

然后就是，这次降准会推高楼市吗？

我觉得有几个条件可以作为参考：

1、从调控来看：只要限购、限售、房贷利率等调控措施一天不全面放开，降准对楼市的影响就有限，参考2018年也是4次降准，释放2.3万亿，每次中介都说楼市要暴涨，可结果大家都看到了；

2、从杠杆水平来看，通过基建、棚改、居民三个杠杆都加满了，再推高楼市风险太大，而且目前主要问题在企业，没必要再加一个楼市风险；

3、从需求来看：和企业相似，目前现状不是缺钱，而且缺少需求，企业也是不是缺钱，而是没有利润，没有企业去贷款；楼市也是，掏空六个钱包之后80岁老人也被推出来了，市场上合格的房贷接盘人已经越来越少了，如果继续房贷就是次贷危机。

4、从放水数量来看：退一万步说，即便就是为了刺激楼市，这次1.5万亿根本就激不起波澜，2008年是四万亿之后几年带动12万亿，2015之后三年房贷增加12.5万亿撬动了近30亿信贷，这次没有个几十亿还真刺激不起来楼市。

因此，我觉得对楼市反而是稳定，银行资金面宽松了，未来银行的房贷利率肯定会进一步下调的，通过放水缓解一下大家的压力，楼市暴涨是想多了。

另外，通过中美贸易关系来看，美股跌了、石油下跌相当于减税，美联储加息业放缓了，美国经济卸下包袱，未来面对中国更加有底气。

而中国，给最薄弱的中小微企业放水，想当于给经济加了金钟罩，保障实体和就业，在明年的经济下行和贸易摩擦中更主动。

因此，降准对经济是及时的，楼市暂时看不到暴涨的可能，未来会继续观察。