长江证券《房地产深度报告-粤港澳区域势起,深度解析广深区域发展趋势》25页-20190220

报告要点
 粤港澳横空出世，大湾区区域风起
《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，其中以港、澳、广、深四大中心城市为发展核心引擎。香港定位为巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位；澳门定位为建设世界旅游休闲中心；要求广州充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市；深圳为发挥全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市。

 产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足
广州与深圳截至2017 年实际GDP 三年复合增速分别为7.9%和8.9%，领先京沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至2017 年常住人口三年复合增速分别为5.14%和3.49%，户籍人口三年复合增速分别为9.38%和2.15%，较其他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳2017 年为34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。

 深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出
至2017 年末，深圳市国土开发强度接近50%，已基本没有可供成片开发的土地；2017 年全年仅成交2 幅宅地，总规划建面约23.92 万平方米；若以每套90 平计，全年供地仅可提供2658 套住房。2013 年住房调查显示，深圳5.2 亿平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超2.6 亿平，而商品房不足1.2 亿平，供应结构矛盾突出。广州2017-2021 年住房建设计划安排75 万套，年均约15 万套，假设每套住宅3 人居住，则供应住宅用地年均可解决约45 万人居住问题；2017 年广州常住人口新增45.49 万人，供给仍不充裕。

 广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益
招商蛇口禀赋优势明显，至2017 年末，公司在深圳拥有约368 万平土地储备，约占总土地储备的11%；公司的园区土地储备丰富，其中约531 万平位于深圳（截至2017 年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区，重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。合景泰富集团广州、佛山土储占比分别达22.0%和9.5%，公司另在深圳坂田及香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018 年中期按权益合并核心利润率为19.3%，与去年同期比较上升3.9 个百分点，激励变革背景下经营或持续提速。