国内物业行业分析（一）

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收藏 2019-02-25

来源 / 睿信地产研究院
编辑 / 睿信地产咨询

睿观研究院专注于地产行业战略及管理咨询服务，在物业管理领域，定期发布物业月报，对国内外物业管理行业趋势、市场最新动态、典型企业最新战略举措及时跟踪分析；每年对物业管理企业的经营状况进行深入调研，进行一手数据采集，并深入分析物业管理企业年报信息；睿观研究院服务众多物业管理企业，提供专业化的战略及管理咨询，积累丰富的咨询经验；定期组织或参与行业活动，已连续4年与经观报共同发布中国“蓝筹物业价值榜”及研究报告，并作为多家物业协会机构技术支持，积极贡献前瞻研究。

本期我们将对国内物业行业展开分析。

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产业链梳理：规模万亿的房地产后端服务市场

1.物业管理，房地产开发的后端服务

物业管理作为房地产开发的后端服务，发展空间巨大。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。从产业链角度来看，在重资产运营的房地产行业，物业管理和服务处于后端，属于轻资产运营的商业模式；但从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90% 以上。因此，物业管理行业存在较大的市场空间。

2.物业服务，万亿市场规模可期

按照睿观研究院的预测模型，未来即便在不考虑物业管理费提价的情况下，行业市场规模也将达万亿，是一片资本的蓝海。我们假设，市场规模=Σ各业态物业在管总面积×相应类型的每月每单位平均物业管理费×月数，具体测算如下：2017年累计房屋竣工面积为10.15亿㎡，住宅/办公/商业/其他类累计竣工面积分别是7.18/0.40/1.27/1.30亿㎡。在2010年以前，房地产市场处于高速发展时期。而2013年以来，房地产市场整体走势趋于平稳，部分业态出现下滑现象。住宅类表现尤为明显，2012-2017年均出现了负增长现象。

基于以上历史数据，我们保守假设2018-2022年住宅类/办公类/商业类/其他类等业态的复合增长率分别为0.1%/5%/3%/4%。通过计算得出，2018-2022年累计物业面积为52.59亿㎡。将累计竣工面积作为新增在管面积的的估计值，加上2017年末物业在管总面积，可以预测出2022年末物业在管总面积为247.74亿㎡，其中住宅类/办公类/商业类/其他类分别为177.74/11.42/30.02/30.92亿㎡。

按此推算，即使在物业不提价的情况下，我们预计2022年末物业市场规模将达到10444亿元，将是一个超过万亿的市场。

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“三大动力”推动行业发展

1.政策层面，新城镇化指标激励，市场价格松动

近年来，《国家新型城镇化规划（2014–2020年）》的推进以及中国房地产市场持续发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间。在新型城镇化指标中，城市社区综合服务设施覆盖率从2012年的72.5%到2020年的100%。公共服务设施总体上划分为两种：（1）政府投资为主体，如市区图书馆、市区学校等；（2）以开发商投资为主体的社区型设施。开发商作为基础设施的投资者，物业公司作为后续服务的提供和维护者，成为了实现城市社区综合服务设施覆盖率这一目标的后续稳固保障。

根据目标，城市社区综合服务设施覆盖率需要在2020年达到100%。据民政部数据，2012到2016年，该覆盖率由72.5%达到82%，上升近10个百分点，2017-2020年需要加快发展，才能完成目标。再加上农村社区综合服务设施覆盖率努力达到50%的目标，国家对于物业发展的鼓励力度势必加大。政策目标的制定相当于产业演进中的马鞭，让本就高速发展的行业动力更足。

我国城镇化进程虽然已经进入了成熟阶段，但是和发达国家相比还有较大提升空间。城市化过程中，往往经历起步-加速-成熟三个阶段，我国目前进入成熟阶段。而根据联合国人口署统计，2014年全球发达国家的主要城市其城市化水平都在65%以上，而我国只有54.77%，即使到2017年，我国城镇化水平依旧在60%以下（58.52%）。所以和发达国家相比，我国城镇化还有较大提升空间；同时，由于城镇化人数比例的增加，商品房的需求也应运增长，房地产及其后端的物业服务业也进一步被驱动。

《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格（2014）2755 号）下发后，部分省市物业服务费限价政策正逐步松动和放开。通知下发后，武汉，济南，陕西市相应政策，也放开了相关价格，物业服务费纷纷上涨。比如，武汉市在放开执行了10年的“最高不得超过1.44元/平方米的政府指导价”政策要求后，一年内，上市的131个新住宅小区，物业费最便宜为1.48元，最贵的达4.8元。其中3元及以上有28个，占21.37%；2-3元（含2元）有77个，占58.78%；2元以下的26个，占19.85%。物业服务定价市场化将进一步推动物业管理行业健康发展。

2.技术层面，物业技术创新，研发投入占比加大，效率明显提升

我国物业服务企业与互联网融合的发展轨迹共经历了五大阶段。在早期阶段物业行业对互联网始终持有“看不到、看不懂、看不起”的认知和态度；到2009年，物业管理互联网化思想逐渐萌芽，如长城物业开始应用IT技术探索提升物业管理效率，并在2012年推出了云物业服务平台——应云平台；进入2012年后的尝试期，包括彩生活、龙湖物业、万科物业、绿城服务等物业公司纷纷试水互联网，服务思想也逐渐从对物的管理转向对人的服务；2014年后逐渐步入初步发展期，大部分企业建立了APP、微信公众号等平台类型，并且开始尝试导入大数据、物联网、云计算等新兴技术；2016年后“物业+ 互联网”的新模式逐渐走向成熟期，企业APP、社区平台在多次迭代后覆盖的用户数和项目面积迅速攀升，如彩生活等企业随着平台增值业务模式的渐趋成熟，也逐渐开始进入了创收盈利期。

伴随着“互联网+”思维的进一步渗透，物业服务企业建设互联网服务平台的步伐将逐步加速。随着平台产品与服务的迭代升级、平台功能的逐步优化、平台注册和活跃用户数量的逐渐增多、覆盖面积的不断拓展，企业后续进行平台增值业务的拓展目标也将更容易得以实现。

2016年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用、智慧社区的建设与评价得到各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，促进了行业的持续、快速发展。

在传统物业的模式之下，很多物业管理企业也通过提升服务等级和开展特色服务等方式，提升自身的客户黏性以及品牌口碑。而在互联网，移动互联网、物流服务、电子商务等新技术的带动下，在传统的物业服务以外，更多的依附和围绕于不动产使用者的服务经营项目逐渐产生，使物业管理企业具备进入这些服务领域的先发优势。同时新技术的应用又对传统的物业管理产生正向作用，使物业管理服务的标准化难度下降，更有利于传统行业集中度的提升。

3.资本层面，物业终赢资本拥抱，行业有望接力重塑

（1）优秀企业“逐鹿”资本市场

资本市场，物业行业经历了“被冷落-被关注-受重视-热度持续上升”四个阶段。过去，作为传统服务业，物业行业集中度低、盈利水平低，不被资本市场看好。直到2014年，彩生活作为首家物业上市企业，在港交所上市，物业行业作为新经济被资本市场所认识。2015年之后，中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国相继登陆港交所，部分上市企业市值一路飙升，如绿城服务与上市首日相比涨幅显著，上涨一倍之余；中海物业市值与首日相比涨幅仅次于绿城服务。2018年雅居乐旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务在港交所上市，港股短短四年之内已有8家物业企业上市。同时，2018年南都物业在上海交易所上市，成为第一家在A股上市的物业公司。截止2018年8月，碧桂园服务市值最高，为336亿元港币，为其他港股物业上市公司市值的2-55倍。此外，截止2017年年底，在新三板上市的物业企业已达61家。

（2）物业费证券化之路快速发展

地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，REITs租金收益较为稳健，部分解决了投入大、回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例，融合增量市场，抢占存量市场，加之稳定的现金流，吸引着广大投资者。近年来，越来越多的物业公司将物业费作为基础资产，以发行资产支持证券的方式进行融资。

2015年8月，世茂物业发行了国内首单的物业费资产支持专项产品，其后此类融资方式被其他物业公司广泛复制。至2018年8月，国内共发行了43单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到508.48亿元。