本来打算讲另外一个题目，后来主办方国盛证券提出，大家特别关心土地财政，想听听土地财政的未来，能戒掉吗？还是会走回头路？所以换了这个题目。

时间有限，先说结论：

第一，过去40年，我们国家根本没有土地“财政”，带给我们国家城市乃至整个经济巨变的是土地“金融”；

第二，下一个40年，土地金融使命完成，未来我们要转向的，才是土地财政。

区分土地财政和土地金融在理论上至关重要。过去这么些年对土地财政问题的误解，很多都是源于在基本概念上的混乱。关于这两个概念的讨论，要放到增长转型这一大框架里才能说得清楚。

一、什么是增长转型？

什么是增长的转型。现代经济学里，有增长，没转型。

任何一个经济都是由无数的商业模式组成的，这些商业模式有死有生，把这些商业模式加起来就是经济总量（公式一），如果增量为正，就是经济增长，反之，就是经济衰退。

商业模式是什么？大到做手机，小到做手绢，都可以用一个简单的会计恒等式来描述，也就是是收入减去成本要有正的剩余（公式二）。

但这个恒等式还描述不了“转型”。我们需要把这个等式拆开，将增长区分为两阶段，第一个叫资本型增长，第二个叫运营型增长。

比如工厂买机器，买土地，建厂房，就是资本型增长阶段，这一阶段固定投资会特别高，通俗讲，就是花钱阶段。

但是厂房建起来之后，工厂要迅速转向运营型增长阶段，它要把好的产品卖出去，这一阶段，就是运营增长阶段（由于劳动在这一阶段起着决定性作用，也可以称之为劳动增长阶段），通俗讲，就是挣钱阶段。

∑Ri-∑Ci=∑Si （公式一）

Revenue-Cost=Surplus，Surplus≥0 （公式二）

R0-C0=S0，S0≥0  （公式三）

Ri-Ci=Si，Si≥0 ，i=1,2,3… （公式四）

其中，R0表示资本收入，C0表示资本性支出，S0表示资本性剩余。Ri表示运营收入，Ci表示运营性支出，Si表示运营性剩余。

先看第一个阶段，资本性收入减去资本性支出，要有正的剩余（公式三）。

公式第一项是资本性收入，比如上市融资的股价，卖房子的房价，卖土地的地价……这些全是资本性收入；和它对应的是资本性支出，比如政府的固定资产投资、工厂买地建都是资本性支出；资本性收入减去资本性支出之后要大于零，比如公司上市融资一百个亿，建厂房花了90个亿，剩余10个亿，这是资本性剩余。

再看第二个阶段，运营性收入减去运营性支出，剩余大于零（公式四）。

第一项运营性收益，比如居民房租、企业利润、分红和政府税收等都是运营收益（也被称作“现金流”）；运营性支出，包括家庭、企业、政府的各项日常开支--水费、电费、利息、折旧、人工费等；运营性结余是支出所有成本后的结余。

这个结余和资本性结余往往被统称为“储蓄”，其实两者有本质不同。

这两个公式里，一个公式是量，一个公式是流，不能并在一起。不能正确区分两个不同的增长阶段，是现代经济学经常导致“金融”、“财政”概念混乱的重要原因。

取分两个阶段，转型就变得非常简单：如果一个工厂在建设的阶段，买地、买设备、盖房子……就是资本型增长；但企业不能一直盖厂房，盖完房子就要去生产、销售，从建设转向运营，也就是从第一个等式（公式三）转向第二个等式（公式四）。

这就是经济的转型，和十九大提出的“从高速度增长到高质量发展”的转型是一致的。

二、什么叫现代增长？

区分了增长以后，我们再来介绍什么是现代增长。

古典增长和现代增长的最大不同就是获得第一桶金（也就是原始资本）的方式。

所谓古典的增长，就是通过过去剩余的积累获得原始资本的增长--任何一个新的商业模式的启动，都有赖于其他商业模式剩余的积累（公式五）。

在改革开放之前，我国所有的增长基本都是走的传统这条路；而现代的增长则是通过未来的收益贴现获得原始资本（公式六），比如我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。

我国改革开放的过程，很大程度是就是从古典增长转变成现代增长的过程。

传统增长：∆Ri-∆Ci=∆Si    （公式五）

现代增长：R0=kRi          （公式六）

公式六就是现代增长的核心，其中，k是贴现率，Ri是未来收益流。只要由信用k，就可以解决资本的来源。

一旦解决了这个问题，一个国家就可以从古典增长进入现代的增长。世界发展为什么会出现“大分流”？

就是因为在1750年前后创造了一种新的制度，能够把未来的收益贴现过来，世界越来越多的国家从古典增长模式进入现代增长模式。

这样，现代增长两阶段模型中的第一个恒等式，也可以称作金融公式，第二个恒等式，也可称作财政公式。

正是在这个意义上，依靠土地融资获得原始资本积累增长模式，正确的叫法应该是“土地金融”而非“土地财政”。

三、解释中国的城市化

下面，我们用这个两阶段增长模型解释中国的城市化。

改革开放之前，中国的城市化水平一直很低。1978年城市化率为17.9%，与西汉的水平（17.5%）差不多；我们建国的时候城市化水平为10.6%，还不如战国时候的水平（15.9%）。

历史上，城市化水平最高的是南宋22%，这一水平直到1984年被再次达到。

要解释城市化，首先要回答什么是城市？在我看来，城市跟农村最大的差别就是公共服务，城市的本质就是公共服务的加总。