一、土地增值税申报表二（清算适用）

二、案例：转让旧房税费计算案例

[size=1em]案例1

小李于2017年8月10日将2010年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60万元，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？

解析：

1、增值税：（100-60）÷（1+5%）×5%=1.905万

2、城建税及附加：1.905×（7%+3%+2%） =0.229万

3、印花税：100×0.05%=0.05万

4、土地增值税:

收入=不含增值税收入(100-1.905)=98.095万

扣除项目=发票所载金额（不扣减营业税）60×（1+7×5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.229+0.05）=83.679万

增值额=98.095-83.679=14.416万

增值率=14.416÷83.679×100%=17.23%

应纳税额=14.416×30%=4.325万

5、个人所得税：

应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.905) –财产原值及合理费用（60+2.4）-转让环节税金（0.229+0.05+4.325）=31.091万

应纳税额=31.091×20%=6.218万

假设评估价为110万元（不含增值税）

增值税：[110-60÷（1+5%）]×5%=2.643万

印花税、土地增值税、个人所得税计税依据均为110万元。

[size=1em]案例2

小李于2017年8月10日将2016年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60（不含税）万元，发票金额63万，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？

解析：

1、增值税：［100÷（1+5%）-60］×5%=1.762万

2、城建税及附加：1.762×（7%+3%+2%） =0.211万

3、印花税：100×0.05%=0.05万

4、土地增值税:

收入=不含增值税收入(100-1.762)=98.238万

扣除项目=发票所载价税合计金额（60+3）×（1+5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.211+0.05）=68.811万

增值额=98.238-68.811=29.427万

增值率=29.427÷68.811×100%=42.76%

应纳税额=29.427×30%=8.828万

5、个人所得税：

应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.762) –财产原值及合理费用（60+3+2.4）-转让环节税金（0.211+0.05+8.828）=23.749万

应纳税额=23.749×20%=4.750万

假设评估价为110万元（不含增值税）

增值税：（110-60）×5%=2.5万

(申报价格与评估价格比对的问题？比如：纳税人申报价格100万元，系统评估价格为90万，如何确定计税价格?)。还原成不含税价与评估价格进行比较，采取熟高的原则确定，对于免税的直接进行评估。

[size=1em]案例3

甲企业2017年1月以3000万元出售一幢2000年购置的写字楼，账面原值500万元，累计折旧50万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时由于档案管理混乱，无法提供土地出让金的支付原始凭证等资料。甲企业委托资产评估公司评估，评估土地价值为1200万元，按照成本法对于写字楼进行评估，重置成本为1000万元，成新率60%，甲企业支付评估费10万元。请计算该企业转让写字楼应缴多少土地增值税？

解析：

一、转让收入：3000÷(1＋5%)=2857.14（万元）

二、扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的地价款：0（以票扣除）

2.写字楼评估价格（不含土地部分）：1000×60%=600（万元）

3.与转让房地产有关的税金：增值税142.86（不予扣除）、  城建税及附加17.14、印花税1.5（合同价）

4.支付评估费用10万元

扣除项目合计=600+0+18.64+10=628.64（万元）

三、增值额：2857.14-628.64=2228.5（万元）

四、增值率：2228.5÷628.84=354%

五、应纳土地增值税税额：2228.5×60%-628.64×35%=1117.08（万元）

三、企业所得税与土地增值税主要差异