券商最新的海南房地产联合调研报告

wuzunxin

1972

收藏 2010-02-18

券商最新的海南房地产联合调研报告

附件列表

券商最新的海南房地产联合调研报告.pdf

大小:1.12 MB

只需: 20 个论坛币马上下载

扫码加我拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

全部回复

lianjianbang

2010-2-18 10:10:20

楼主好贪心呀！20个论坛币！！

扫码加我拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

阳民网

2010-2-18 11:07:32

[报告全部内容]：
09年海口房地产市场运行与全国趋势一致
从海口市08-09年的月度成交数据来看，海口市场仍处于较为平稳上行发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平米，成交金额132亿元，全年均价4964元，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市的09年的房地产成交情况来看，海口的情况并没有呈现出独特性，基本与全国房地产的走势一致。而真正推动海口甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随后而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。

国际旅游岛规划刺激房价一月内翻倍
从我们在海口市这两天调研的楼盘来看，政府推动的国际旅游岛规划给房市带来的强烈刺激令人印象深刻，调研楼盘的价格在规划出台后的平均涨幅为73%，有三个楼盘的涨幅均达到100%，涨幅最小的鲁能海蓝福源项目也达到33%，且最近一批100多套别墅项目开盘一天之内全部售罄。
调研的楼盘目前基本属于无房可售状态，项目剩余套数基本小于10套，市场供应的短时枯竭叠加政策利好使得购房需求被无限放大，房价高位无量运转状况明显

。

买房的钱很多，住房的人很少
海南市场一向以外地客户成交为主，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显，根据我们的调研情况，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30%。岛外需求主要来自东北、江浙和珠三角区域，分别代表了外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外居民的投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求。我们认为，在海南这样一个特殊市场，以上三种需求基本代表了目前支持房地产价格的主要力量，而背后支撑这些需求的则是来自全国的货币流动性过剩。

谨慎看待海口楼市

目前市场上推断海口市场将延续价格继续上行的判断主要来源于两个：其一是由于政府暂停土地出让，导致后续供应不足，将形成供给的短缺；其二则在于前一阶段的房价暴涨形成的而财富效应已经使得购房者的信心指数处于上行通道，惯性上涨将维持一段时间。对于以上的判断我们认为虽然代表了目前的市场现状，但仍然有对市场持续上涨值得谨慎看待的理由。
市场供应短缺的一致预期或有缺口可突破
海口市场由于经历过93年的房产泡沫，虽然经过几年的恢复，泡沫中形成的烂尾项目在逐步消化，但在土地市场方面，泡沫时期积聚在各本地中小开发商手中的土地数量数目庞大，我们认为这些私底下无法估量的二手土地交易会成为政府暂定土地供应计划的不确定因素，有可能会打破市场上对于未来市场供应短缺的一致预期。
非理性状态下的投资者信心如空中楼阁
在政府新规划刺激下形成的此轮上涨存在相当大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市购房者在房产投资中进行多次上门了解及比价，在海口投资的外地客户由于时间和精力的限制，面对上百万甚至千万的投资几乎来不及思考就做了决定。这种非理性的投资信心能维持持续上行的时间难以把握，同时，由于海口市场的二手交易市场仍然不完善，市场风险无法由严谨的交易体制和规范来避免，一旦出现投资者信心的波动，二手交易市场的无序和低效有可能会加速市场信心的崩溃，形成对房产价格的极大压力。
市场结构两级失衡，市场根基不稳
从海口各区存量房情况来看结构性的不均衡十分明显，在非规划重点的老区龙华区，09年11月份的存量住房面积仍然高达210万平米，美兰、琼山区也各有近100万平米的存量房未消化，只有规划新区秀英区的去化速度较快。泡沫时期遗留的烂尾项目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城区，也说明在外地投资客极少参与的投资区域，目前存在的存量住宅供应仍远高于本地居民的总体需求。一方面外地投资客狂热地追逐新规划热点项目造成供应短缺，而另一方面属于本地居民的市场又存在极大的供应过剩，海口市场目前呈现出两级失衡的不健康状态让我们有理由对这个并未完全解决上一次房产泡沫遗留影响的市场保持谨慎态度。