新旧土地增值税清算管理规程对比（上）

杨明凡

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收藏 2019-07-01

1、关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告及解读（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）

2、关于发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的公告（广东省地方税务局公告2014年第3号）

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国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告	广东省地方税务局关于发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的公告
国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号	广东省地方税务局公告2014年第3号
第一章总则	第一章总则
第一条为了加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见》（税总发〔2017〕101号）等规定，制定本规程。	第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等规定，制定本规程。
第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。	第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。
第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清土地增值税税款的行为。	第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，税务机关负责土地增值税的受理和审核。	第四条土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。	第五条税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。
税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、工程造价等涉税服务机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。	税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。
税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。	税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。
第六条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：	第六条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；	（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；	（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（三）直接转让土地使用权的；	（三）直接转让土地使用权的。
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。	（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第七条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：	第七条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；	（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；	（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。	（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。
第八条纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。	第八条纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性及相关性。
第九条税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。	第九条税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。同时，应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章集中清算分段审核
第十条土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。
第十一条税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。
第十二条 “集中清算”是指县（区）级以上税务机关集中系统内专业人才，成立项目清算审核组，统筹对辖区内房地产项目进行清算审核。
“分段审核”是指项目清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。
第十三条审核人员各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。
第十四条省、市、县（区）税务机关分别组建土地增值税清算人才库。人才库从本级机关和基层推荐选拔产生，应涵盖法规、税政、征管等专业人才。项目清算审核组人员从人才库中随机抽选。
第十五条主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，向项目清算审核组移交项目清算资料。项目清算审核组审核完毕后，向主管税务机关移交工作底稿和清算审核材料，主管税务机关在规定的期限内完成审核结果确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。