“房住不炒”背景下 金科“稳中求进”样本观察

中国经营报   发布时间：08-17

大龙
国家相关会议提出，落实房地产长效管理机制，并首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这也意味着，国家重申“房住不炒”的房地产定位。
而在国内房地产调控一城一策、因城施策、地方ZF主体责任的长效机制背景下，笔者注意到，今年上半年的一线房企更加凸显“稳”字当头。业内专家认为，在政策明朗的情况下，房企应当转变发展逻辑，构筑自身核心竞争力。而这也意味着，过去房靠拼“外功”增长的局面将进一步改为拼“内力”。
随着今年各房企半年报的密集发布日期到来，由此一窥谁能在今后得以靠内力“稳中求进”，显得尤为重要。作为去年新晋“千亿俱乐部”的房企——金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”，000656.SZ），或是此阶段较为有样本意义的一家。
重申“房住不炒”
国家相关会议明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
著名经济学家马光远刊文认为，此时认为房地产要“凉凉”的这种理解纯属臆测，并没有意识到在当下“稳增长”的链条中，稳房地产的重要意义。
之所以强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是因为房地产在当下稳定中国经济的地位，由于房价处于高位已经大不如前，“非不为也，是不能也”，如果在当下，通过明显的政策宽松，刺激房价，后果不堪设想。从这个角度而言，房地产已经失去了稳增长重要工具的作用。
就当下的中国经济而言，我们也没有任何资本打压房地产，房地产如果出问题，后果更不堪设想。最好的选择就是稳定房地产市场的预期，既不能刺激房价再次暴涨，但也不能彻底逆转房地产的预期，让房地产进入下跌周期。
就此而言，今年出台更严厉的措施的概率并不大。房地产保持微涨，是最好的状态。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是告诉大家不走通过房地产刺激经济老路的决心。
亿翰智库研究总监于小雨指出，本次会议奠定了未来房地产行业调控的主基调，ZF将逐步降低经济对于地产的依赖度，房地产行业政策大幅放松的可能性较小，房地产行业长效管理体制的建立将加速。
某国内知名房企相关负责人表示，通过此前各地一系列政策的出台，国家对“房住不炒”的定位和决心早已明确，而此次会议对房地产的表述，只是对既往政策的重申。事实上，对于普通购房群体而言ZF一直是支持和鼓励的，而对于投资或投机的群体来说，则愈发困难。
就各大房企而言，利润的增长已经不再是博弈政策放松，而是实打实地靠内部管控、战略定位等基本面来推动。事实上，房企无需短期支持，只要求公平环境。任何时候，调控的加码对大房企来说影响不大，甚至还能维持其业绩增速。
从部分房企已披露的半年业绩快报看，考虑到当前行业格局分化加剧，优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现，半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局，大房企规模提升，拿地、融资和销售集中度上升，对于规模房企而言意味着更多的发展机会。
于小雨认为，在政策基调明朗的情况下，房地产企业也应当转变发展逻辑，构筑自身核心竞争力，切实提高竞争力，向着更专业化、更精细化方向发展。
金科营收利润持续走高
诚如上述所言，笔者注意到，随着各房企半年报密集发布，政策调控对“内力”把控十足的企业而言，业绩更为亮眼。
8月12日晚，金科发布2019年半年报。半年报显示，金科签约销售金额达到814亿元，签约销售面积839万平方米，与去年相比，签约销售金额和签约销售面积同比增长36%和20%，实现营收261亿元，归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长68%和289%。当期公司毛利率提升至30.31%。
据悉，去年年底，金科首次迈入“千亿俱乐部”，并确立了2019年要冲击1500亿元的目标，年报显示，今年上半年金科已达成目标的54%，按照当前发展速度，其目标可期。
据悉，在公布2019年销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超目标50%。金科销售规模继续稳健增长，销售面积再次位列全国前十。
财报数据显示，上半年公司加权净资产收益率从2018年同期的3.39%，迅速提升到今年的11%，如此“有质量的增长”即使在头部房企中也并不多见。
金科有关负责人透露，与2019年销售目标相匹配，公司建立完善了内部赛马机制、经营质效红黑榜、优化激励体系，以此激发企业内部的增长动力。由此，金科在销售体量增长的同时，也实现了内在“质量”的提升。
在当前房地产市场整体环境趋紧的环境下，业内普遍认为企业不在于短时间能跑多快，而在于能跑多远，而这一关键之处便是房企财务状况的“健康度”。
半年报数据显示，截至6月底金科现金储备309亿元，能够有效覆盖短期有息负债，EBITDA利息保障倍数1.78，较上年同期增加48.33%。同时公司总资产规模跃升至2720亿元，同比增长46%。
据半年报显示，金科在负债率方面，资产负债率较去年同期下降1个百分点。若扣除预收账款后资产负债率降至49%，较上年同期下降2个百分点。而就下半年来看，公司5600万平方米的可售面积，以及940亿元的预收账款，都将保障公司业绩的持续释放。
值得注意的是，上半年金科完成2018年现金红利派发，每10股派发现金红利3.6元，股息率高达5.58%，目前的金科股份已堪称标准的“高红利股”。
得益于此，金科不仅入选了沪深300指数样本股、MSCI指数以及富时罗素新兴市场指数，还蝉联了“中国房地产上市公司A股10强”。
“四位一体”战略凸显竞争力
除了财务状况的“健康度”关系企业能跑多远，其谋远战略亦是关键所在。
金科此前提出要打造“美好生活服务商”的定位，并提出了“四位一体”产业升级发展战略，即在做好民生地产开发和生活服务主业的同时，加大科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，以地产主业延伸出产业“生态圈”，为客户提供全生命周期的美好生活。
其中住宅、社区营运作为服务领域都是金科深耕多年的领域，截至今年6月，金科服务项目已达655个，合同面积2.39亿平方米，服务业主500万，综合实力、服务质量、服务规模均稳居全国十强。
在产业地产领域，金科重点发力方向为科技产业投资运营板块，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业，致力于产业园区的投资、建设、孵化、运营，将此打造为金科新的增长极。
目前金科投资开发的高标准产业新城、产业园区，已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市，开发和运营产业园区面积超1200万平方米，入园企业超过2000家，其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超千亿元。
金科目前已发展成为中国领先的产业综合运营商，连续两年位列中国产业园区运营20强，在相关部门权威机构测评中获评“最具潜力产业新城运营商10强”。
而在文旅康养方面，今年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；8月，金科又战略携手澳洲威秀集团，规划震撼性的全国样板项目，引入国际超级文旅IP。
同时，金科形成了“三圈一带、八大城市群”的战略布局，而“三圈一带”即为京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。
金科董事长蒋思海曾对外表示：“在当前经济背景下，不同城市的房地产发展差异比较大，寻找稳定的发展区域是房地产开发的关键。金科主攻二三线城市，通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标，并结合分析自身竞争优势，不同城市采取不同的拿地和开发策略。只要把自己的战术动作做好，保持资金充足、运营好、产品好，可以保持平稳增长。” GG