原以为房价掉下来了，昨晚新闻说成交量掉了，房价却长了。在中国，消费者与被消费者之间的博弈，往往消费者博不起来。什么贵起来，什么就好卖起来，所以黄金及奢侈品在中国市场大放异彩，老外搞不明白，寻思着这是哪门子的道理。那么还是说房价，从大概千禧年始，从渐长到长沸，持续了近十年了，价格呢，往往比官方的报的更高一些。地产开发者发福得如同如来佛，尽管拜的是关公。不晓得讲道义的关公怎么也对赚钱感兴趣了，或者是被感兴趣了。不幸消息是土地越来越少了，只要想盖楼，你想我想大家都想来盖，那么这土地不想涨价也不行。地方政府领导说我们也很为难啊，我们不想赚钱滴，只想要老百姓生活得更好而已，难道这有错么。当然领导是最傻的商家和醉精明的政治家，所以房产土地在地方就成了难事好办，随其自然，要无作为无政府无为而治。
炮哥告诉我们，房价掉下来，GDP也掉下来，这责任归谁承担。搞高GDP哪还不容易，哥几个坐一起，你给我点，我捅你一点，有了。在全球经济危机背景下，中国率先从危机中挣脱走向增长。美国及欧盟纷纷对中国表示赞美，表示中国是世界一枝花，要继续芬芳，惠普全球人民。不过事实情况说明，凡是赞美的背后都是阴谋，要不欧美干嘛都挥起贸易大棒呢。仔细来分析，中国美好的GDP增长并不美好，严重的结构性差异让日后的经济发展埋下重大隐患。越是美好的花越不好养。买不起的强大房市极大支持GDP增长就是把一朵美好的花朵碰到迪拜楼上，哪天破产了，花就从楼顶掉下来摔碎。虽然在调整，从九十年代末就在调整，终于给调高了。要实现复兴，不能在表面啊。
其实民间资本很强大的，可惜可进入的领域有限。石油不行，通信不行，煤炭不行，钢铁不行，电力不行，航空不行，军工不行，教育不行，医疗不行，卫星不行，铁路不行，农业不行，卖淫不行，VIP视频不行，减税不行，免税更不行。那资本拿来干嘛，留着手里就不叫资本了，没地方投资，也只能拿来进房市，进股市，进黄金市。所以巨大的资金流入房市极大地支撑了房地产的发展和极高的房价，那么也同时逼迫消费型消费者多花钱获得房产，不知不觉地让这种形态成了常态，就有足够缓冲空间位置房价在高位浮动。给人一种认识：从一千涨到一万虽不正常，但从一万降回一千更不正常，那么从一万降到八千就成了正常，虽然比正常不正常。
不过可怕的是高端楼盘对房价有风向标左右，而高端房未必是投资性质的，那些巨商富贾买了高端房回来憋，等给憋高了买给更有钱的人，其实这样的人没几个，几个人都在互相憋，之后不可能互相卖给对方吧。所以个人认为诸如汤臣一品的更是成功认识在被认为成功的地方买个以后留着用于张扬成功身份的住房，不是用来以后更高买了挣钱。用投资买投资，那么最终也是为了卖给消费，否则就是泡沫破灭，谁消费谁赔钱，最后投资没卖出去的跳楼。
至于一旦楼市泡沫破灭，会不是类似九十年底日本和零代美国次贷危机呢？个人认为可能性不大。关于日本，地产泡沫破灭，股市狂泻，银行大量破产，包括世界第三大投资银行和一家日本最大证券公司，但银行破产源于巨大规模的坏账，已经同业不能拆借导致现金流枯竭，与中国不太相同。美国，也是由于房地产引起银行资金问题，但监管不力，次贷债券大量融通也与中国不同。所以简单地认为，中国地产破灭，可能的结果是，GDP大幅下降，相关行业出现经营问题，大量房地产公司破产，政府向银行注资，加上银行多年大量的利润可度过难关。那么搞来搞去，倒霉的就是房地产公司，没收回资金的投资者，买高价房的消费者。
关于涨价降价，当然，个别地方会涨的，但大部分地方要降的，降大了那么全国就会全降，不管是一线还是二线。目前，节前，房地产公司在之前数年积累巨大利润可以维持其工程建设，银行贷款及目前短时间高房价下低成交量，所以即使低成交量时候，依然可以涨房价，就是房地产公司还有钱，还能耗的住。但这是单方面的消耗战，如果长久这么低成交量，终究是要降的。到底会不会硬触底呢，我看不想，中国消费者的习惯是买涨不买跌，当涨大了买不起顶多不买，带降了就买，但等不到降到底吧，所以会维持在一个较高价位。投资者赔钱抽出，消费者比以前少承压接过。但成交量会会呈现倒V，平缓前行。房价逐步趋于理性，但这时候不是几年能碰得见。波涛汹涌的还是在这三五年时间，重要是今年中末期及明年前半期。
关于海南房价高涨，对全国房市不会产生太大影响，区域性涨幅不会对全国市场产生太大影响。这次涨价，投机性质太过明显了，大起才会有大落，可能海南会在这方面走在全国的前面。国家的政策还是有影响的，谁知道明天会不会再变。
当然，还有很多其他因素，比如说外资对国内房地产的投资，对外贸易的巨大顺差，股市冷暖，通货膨胀，人民币升值，等等，这些因素怎么来影响的，我不知道。所以就写这么多了。
终了，我们期盼把房市搞下去，把房事搞上来。
注：作者非专业，瞎写，看者随意，别过认真。


                                                                               2010-02-08 12:00



前些天写了篇关于房地产走势的预测，有几点还是比较准的。比如说一，价格暂时维持高位浮动，成交量大幅下降，观望气氛浓厚；二，以高端房为价格风向标，将成为拉高全盘价格的心理动力。
在我原估计，下一步就应该是房地产公司时间成本的劣势，将会导致房价下降。倘若按100为现在的价格（一二线重点城市不含高端房），乐观的话大概在短时间降到60~70时会有资金及资本承接，悲观的话会急剧下降至40~50。这里所说的短时间为两年之内。在此情况下滞后将会有大量中小房地产公司及个别大地产公司破产，地产业重新洗牌。但总的来说，全国刚性需求还是很大，尽管目前的市场已经满足需求，但当前的消费及投资心理，现房依然不够。有另一种说法，城市化的加速会维持房价继续上涨。这点来说，城市化主要发生在中小城市（以县城为主），城镇以及发达村庄，这对全国房价影响不会很大。全国公认在大城市里打工农民工不可能在所在城市安家，这是个现实问题。另一方面，大学生在一线城市也很难落户安家在所在地，其所代表的资金远远不足以维持房价。并且，城市化是个稳步漫长的过程，与现在房价地价大幅度涨价降价无必然关系。
但，当前温家宝总理的说话中有一句“维持房地产价格稳定”，这是政府对目前房地产的态度。对于普通购房者来说，这并非是个好消息。倘若有一天市场角度的地产价格果真要崩溃，政府将会出手维持价格稳定，使价格不会大幅降价，可能会出台相关的金融政策，刺激房产交易。果真如此，之前所说的从100降至60~70也许还有机会，降至40~50则没有可能出现。任大炮所说的政府所关心的GDP大幅下降还是有根据的。政府所担心的任由地产业破产，将会使经济硬着陆，极大影响中国经济的发展，这将会导致相关行业大量破产和人员的下岗。显然这样的担忧是有理由的。但维持高房价并非是个好主意，以当前的泡沫，按现在的经济发展和人民增收速度，至少需要十年至二十年能够消化掉，这显然是不合情理的。更好的是逐步通过税务杠杆使房地产区域理性化，打压投机性投资，使供需达到真正的平衡。只是，中央政府与地方政府往往思想矛盾，但在地产问题出现，地方政府将无力解决，所以总地来说，还是要看中央政府的态度。这态度还是得在人大之后才能真正明朗。
一步走错，需要十步来挽回。十步来得没有一步快，所以我依然坚持我之前的预测。
对了，还有一点要说，上涨百分之一后再下降百分之一并回不到之前位置。


                                                                         2010-03-08 11:53