最近又开始讨论房价之谜。我也来凑个热闹。先提出一个思想实验。假设某社会总共10人，每个人的总收入都是200元。他们的生活必需品开支假设为80元。假设这个社会没有金融功能。这样的社会房价最多涨到120元。这是很容易理解的。如果房价超出120元，房子一套也卖不出去。现在把这个社会贫富分化。8个人收入是100元，另外两个人收入变成每人600元。这时候社会总收入不变。房价却可以最多涨到520元。用业内人士话说：房子是卖给有钱人的。让我有顿悟。诸位看官理解这个思想实验吗？没错，贫富差距不断扩大就可以导致房价上涨。即使社会总收入不变。
       西方经济学认为，房租金是房价的先行指标。房租金决定房价高低。可是中国实践却很难观察到房租金和房价的关联。今天首先解决房租金是怎么决定的。我们需要借用李嘉图先生的极差地租理论。
古典经济学家李嘉图提的过级差地租理论认为地租产生的原因是不同土地生产商品产量的差异。
假设肥沃土地、贫瘠土地上生产的都是小麦，且肥沃土地、贫瘠土地生产的小麦品质一样。肥沃的土地小麦产量高，为1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量低，为500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地生产小麦的收入为1000元/亩，肥沃土地生产小麦的成本为500元/亩，从而，肥沃土地将产生利润为：
1000元/亩- 500元/亩= 500元/亩
这500元将变成肥沃土地的地租。
我们来把级差地租改造成级差房租。假设社会最低收入是仅仅可以维持基本生存的社会必要开支，房屋供应是稀缺状态。那么社会平均房租金是由社会平均收入扣除维持社会必要生活开支的级差决定。举例说明，社会平均收入是5000，社会必要开支是2000，那么房租最多可以是3000。各位看官能理解吧[调皮]
       从2005年到2013年，中国的基础货币M2指标平均年扩张17%左右。而国家统计局发布的CPI指数基本温和。而同期上海和全国多地房价暴涨。这里重要的原因就是国家统计局发布的CPI并非是完全意义上的通货膨胀率口径。而只是一部分生活必须品（也不是全部）的通货膨胀率。我们使用李嘉图级差地租理论变型就可以理解房价暴涨之谜。当社会货币供应暴增。而社会日常生活品基本没有涨价的情况下。多余的货币差量都会被社会稀缺品尤其是稀缺不动产吸收。很多人对同期上海房价和M2的关联度做过数据拟合。发现存在高度相关性。M2打八折就是同期上海房价上涨率。也就是说由于政府货币政策管理不当，导致房地产市场长达8年的中速通货膨胀。直到不得已执行限购为之。
       继续讨论房价问题。总结一下前面的观点。在一个房产供应比较稀缺的社会。决定房价多少的因数主要是社会最富有人群的收入和通货膨胀两个因数。他们通过级差房租金方式来影响房屋价格。我们通过机会成本的概念可以把房租金和房价关联起来。买房子其实就是自己当自己的房东。房价就是未来房租金的现值。按照李嘉图级差地租理论。决定房价的房租金应该是最高收入减去基本生活开支的级差收入。而不是我们日常生活中感受到的普通房租金。用任志强的话说，房子是卖给有钱人的。举个例子，社会最高收入是每月50000元，社会平均收入是每月6000元，社会必要生活支出是每月3000元。那么决定房价的级差房租是50000-3000=47000元，而我们平时观察到的房租金是6000-3000=3000元。这就是房价租售比超标，很多人觉的中国房价泡沫很大。但是房地产开发商任志强们却一再强调房价没有泡沫的根本原因。而房价我们可以用47000X12X40来估算。就是说未来40年最高级差房租金收入总和。这么看，即便是上海，房价也并没有明显的泡沫。
       对房地产市场进行限购限价。并不能取消房产市场套利模式（假设贷款利率固定，房产价格上涨率固定并高于贷款利率。套利者可以贷款买房用于出租给市场上能支付高租金的金主，然后利用房租金还贷款。套取无风险利差。这样会推高房价。一直到银行还贷利息高于房租金为止。市场的房租金受制于人们收入约束。人们最多能支付的房租金是收入减去必要生活成本。这样就能算出房价上涨的理论最高点。）的存在。房价被冻结的时候，房租金会上涨。房租上涨一方面是因为经济在发展。导致人们的收入在增加。另一方面是因为限购导致租房者增加（原本打算购房的人因为限购买不了房子不得不租房）。还有一个因素是通货膨胀（通货膨胀会导致房东索要更高的房租金）。限购限价期间的房租金上涨的结果会转化为取消限购以后的房产价格上涨的推动力。2015年全国各地取消限购政策后，房价快速上涨就是最好的例证。
       最后补充一点：有人认为房价上涨是因为土地价格上涨的缘故。这种说法是错误的。亚当斯密在国富论里说过：使用土地代价的地租本质上是一种垄断价格，地租完全不与地主能够从土地获得的收益成比例，而是与开发商能够承受的缴纳份额成比例。也就是说：开发商的工资和利润是商品房价格的原因，而土地使用费是商品房价格的结果。
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