5、一般计税项目预缴土增税计税依据


来源：四川省税务局


问：目前土增税预缴存在以下执行疑问：


1、依据（财税[2016]43号）


预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率


2、依据（国家税务总局公告2016年第70号）


预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率


两者的结果完全不一样。


70号公告规定纳税人“可按照...”，且如果按此执行，会导致其与增值税、企业所得税计税依据的更大差异，不方便企业管理，同时会提高企业预缴土增税金额。


在现在减税降费的背景下，请问企业是否可以自主选择申报方式？还是我省已经有明确的执行口径？


望领导给予答复为盼，谢谢！


答：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告


国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：


一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题


营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：


土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款


6、关于房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目


来源：江苏省税务局


问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复，而不是抄摘文件原文，谢谢！


根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致？


答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：


一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。


二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。


三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：


1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。


3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。


7、土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产


来源：江苏省税务局


问：在土地增值税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产，其依据是什么？


答：您所反映的问题已转至省局相关税政部门，如有回复，12366中心将第一时间给您回电。


8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题


来源：山东省税务局


问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用，A公司取得了村委会的相关收据；


2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务，A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款，C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税？是否可以抵扣企业所得税？


3、如果原始拆迁补偿款 收据由A公司换成C公司的抬头，是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？


4、假如 A公司给C公司开具相关发票，C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？


A 公司如果开发票，需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？


答：。《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）


八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。


(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;


(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;


(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。


根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条  税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。


第八条  税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。


内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。


外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。


第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。


小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。


税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。


具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。


9、土地增值税清算时点


来源：厦门市税务局


问：我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批，并预交增值税。预期2019年9月交付，12月完成产权转移办理。请问何时应清算土地增值税？是交付之时，还是产权办理之时？


答：  根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。


（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；


（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；


（三）直接转让土地使用权的。”


第十条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。


（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；


（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；


（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；


（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。


对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”


根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条?纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：


（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；


（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；


（三）直接转让土地使用权的。


第十七条  纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。”请根据文件的规定执行。


10、关于安置房的土地增值税清算问题


来源：山东省税务局


问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？


答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。


根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）


（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。


具体建议与主管税务机关联系咨询。

11、工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？


来源：安徽省税务局


问：我公司为房地产开发企业，开发某地产项目，该项目工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？


答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


12、已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？


来源：安徽省税务局


问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，发生的已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？


答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，物业管理费不是公司直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用。在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列支。建议根据实际情况判断，无法判断建议联系当地主管税务机关核实。


13、向银行支付的财务顾问费（融资咨询费）可以在土地增值税扣除吗？


来源：安徽省税务局


问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目，签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同，（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费），请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式，支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？


答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”


感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询


14、土增税


来源：厦门市税务局


问：请问：房地产企业取得土地使用权时政府明确要求代建或以一定的价格（回购）建设幼儿园、邮政所、派出所、商场等设施，房地产企业因此发生的成本或超过取得收益的部分，土地增值税清算时能否扣除？如何扣除？谢谢。


答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目


（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：


1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；


3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。” 请根据以上文件规定执行。


15、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税


来源：安徽省税务局


问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？


答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。


因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

16、关于土地增值税的两个问题。


来源：宁夏回族自治区税务局


问：1、房地产开发企业销售的无产权的地下车位的成本土地增值税清算时能不能扣除？


2、房地产开发企业缴纳的红线外的市政配套建设费能不能在土地增值税清算时能不能扣除？


答：1.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目


(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：


1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;


3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”


2.根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定：“开发产品计税成本支出的内容如下：


（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。


17、企业分立土地增值税问题


来源：厦门市税务局


问：根据财税（2018）57号文：财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知第三条：公司依照法律规定合同约定。企业分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。


比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股东60%及B股东40%，分立后，甲公司由A股东100%持股，乙公司由B股东100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。请问这样是否符合以上条例，暂不征收土地增值税？


答：根据现行土地增值税规定，您所述情形不符合暂不征收土地增值税的条件，不能享受暂不预征土地增值税优惠。


18、关于土地增值税清算工程监理费扣除


来源：湖南省税务局


问：房地产公司发生的工程监理费在财务处理上是记入开发成本中工程建设成本中进行核算的，在土地增值税清算中该项成本是否允许扣除？如果不允许扣除，政策依据是什么？


答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：


（一）取得土地使用权所支付的金额；


（二）开发土地的成本、费用；


（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；


（四）与转让房地产有关的税金；


（五）财政部规定的其他扣除项目。


其中：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。


前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。


建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。


基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。


公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。


开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。


19、土地增值税


来源：深圳市税务局


问：在拆迁过程中，纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产，不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税？


答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。


20、土地增值税


来源：深圳市税务局


问：有偿转让集体土地（非宅基地）上建筑物（无法办理产权证）是否需要申报缴纳土地增值税？


答：您好，问题描述不清，按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。


21、政府低价回购幼儿园，是否免征土增税


来源：江苏省税务局


问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。


答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。


根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：


条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。


  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。


根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（


财税〔2006〕21号）第4条规定：


关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题


《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。


若符合上述条款，可疑免征土地增值税。


22、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土增税


来源：河南省税务局


问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。我公司是山东龙泉管道工程股份有限公司河南分公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地增值税？


答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知>(财税〔2018〕57号)规定，一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。……四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。……七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。


  因此，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。具体事宜，建议您联系您单位的主管税务机关核实确认。


23、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土增税


来源：江苏省税务局


问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。我公司是常州龙泉管道有限公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条里面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地增值税？


答：您好，根据财税〔2018〕57号规定：?四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。重组类型请联系当地主管局核实。


24、生产企业以房产和土地出资设立子公司是否免征土地增值税？


来源：江苏省税务局


问：我公司为生产企业，准备以自有的一部分房产和土地使用权出资设立一个子公司，这个过程中是否可以免征土地增值税？


答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号规定：第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：


（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；


（二）因国家建设需要依法收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）


根据《财政部?国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。


本通知自2008年11月1日起实施。”


根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号规定：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。


25、你好，我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东，占股70%，请问需要交土地增值税吗


来源：佛山市税务局


问：你好，我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东，占股70%，请问需要交土地增值税吗


答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。


二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规定，条例所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。


三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


因此，如发生转让房地产涉及土地增值税征税行为的纳税人，按上述规定缴纳土地增值税。


以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。


26、南通市土地增值税清算相关政策


来源：江苏省税务局


问：1.南通市土地增值税清算中，地下非人防车位是否参与清算？


2.若非人防车位参与土地增值税清算，车位是否需要分摊土地成本？


3.土地清算单位是以发改委的立项作为一个清算单位的吗？


答：根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）的规定：


四、关于车库(车位、储藏室等)问题


(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。


(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。


二、关于土地成本分摊问题


土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。


一、关于土地增值税清算单位问题


土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。


27、同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税?


来源：江苏省税务局


问：同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税??


答：1、增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。若不属于资产重组范围，为正常销售业务则需要依法缴纳增值税。


2、土地增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。若您符合该文件就可暂不征收，如不确定符合，请您带有关合同，到主管局判断。


28、关于土地红线外开发成本土增税扣除问题


来源：四川省税务局


问：政府出让土地，要求开发企业在红线外配建一些配套设施等，比如：人行天桥、地下通道、公共厕所、垃圾站、公园打造、道路修建等等设施。请问这些成本，能否进入土增税的成本扣除，如何才能被税局认可扣除？


答：您好！根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目：


（一）取得土地使用权所支付的金额；


（二）开发土地的成本、费用；


（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；


（四）与转让房地产有关的税金；


（五）财政部规定的其他扣除项目。


根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：


（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。


（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。


前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。


建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。


基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。


公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。


开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。


财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。


凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。


上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。


（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。


（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。


（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

29、红外线外建设成本土地增值税扣除问题


来源：江苏省税务局


问：请问房地产开发企业应政府的要求在开发范围外为政府配套建设一展览馆，建成后无偿移交给政府，该支出是否可以作为土地成本支出在土地增值税计算时扣除，还有其取得的相关进项是否可以抵减增值税


答：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》


房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：


1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;


3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。


(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。


房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。


不在财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第二十七条不得抵扣范围内可以正常抵扣。


30、房地产在建工程土地增值税问题


来源：湖北省税务局


问：房地产开发企业整体转让未竣工的房地产在建工程，有以下问题咨询：


1、转出方 进行土地增值税清算的时候，土地成本及建安成本是否可以加计20%？


2、收购方继续投资建设后销售时，获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发费用的计算基数是否包含获取成本？


答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第六条规定，具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：


（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。


（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。


（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。


（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。


关于“开发费用的计算基数是否包含获取成本”的问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：


（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。


（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。


（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。


财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。


凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。


31、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题


来源：北京市税务局


问：本房地产公司于2017年对1999-2009年开发销售的唯一楼盘进行了土地增值税清算，并补缴了土地增值税税款，清算当年亏损，且无后续项目，公司拟清算完后注销，符合《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条和第四条规定的退税申请条件，按文件计算本公司2000-2007年合计应退企业所得税款50万元，由于税款是按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定缴纳的，当时税率为33%，2008年新税法实施后，税率下调为25%，即新旧税法存在税率差，我们理解虽然是旧税法下多缴纳的税款，但由于满足81号文件所规定的条件，应该是可以申请退回的。请问：我们的理解是否正确？还请总局给予明确答复，谢谢！


答：您好，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）不适用于《中华人民共和国企业所得税法》颁布前的涉税事项。


32、土地增值税清算问题


来源：北京市税务局


问：您好！请问房地产企业在进行土地增值税清算时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。


1、如果清算企业既有向银行贷款，又有向个人借款，是不是适用本条款？减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付利息可以按实际发生额扣除？


2、适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？


3、企业借款利息发生额较大，前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理，是不是后期发生的借款利息在5%计算范围之内？


谢谢！


答：您好，针对问题1、2，请参阅《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。


（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。??全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。??上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。房地产企业向银行借款，扣除时或者选择对能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。或者选择房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，两种办法不能同时使用。向个人借款，不得据实扣除。应比照不能提供金融机构证明的情况处理。


33、土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准


来源：北京市税务局


问：法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中，判决或裁定房地产所有权转移，土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准


答：您好，请参阅《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”其中，人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。