影响北京房价的最大因素

陈杰人

    《京华时报》4月12日的消息说，位于北京市朝阳区五里桥附近的“中弘·北京像素”楼盘项目在昨天开盘时价格猛涨，一夜之间每平米涨了4000元，这引得众多买房者聚集抗议。当天《新世纪》周刊的另一则报道说，北京房价租售比已超纽约，恐高症已在北京楼市蔓延。
    从常识来看，无论是日涨4000元还是租售比超过纽约楼市，这显然都是非理性甚至近乎荒谬的现象。但透过这个现象人们必须注意到，作为永守经济理性的开发商，他们不会比普通消费者傻，他们的决策一定经过更为周密的考量，在这种貌似非理性的背后，其实有着深刻的复杂因素，那么这些因素都包括哪些方面呢？
    诚如很多学者所分析的那样，影响北京房价的因素，当然包括市场需求和供给因素、投机者因素、规划因素、环境因素、交通因素、教育因素等许多方面，但这些因素，不仅对北京楼市有效，对其他任何城市都有效。
    大约从5年前开始，经济学家、公共知识分子乃至不少消费者代表，都对北京楼市进行着严厉的批评，有的人还年年预言北京楼价会跌。但实际情况，却给了这些仗义执言的人们一记记响亮的耳光。
    基于经济学基本规律进行的预测分析，与实际情况形成的巨大反差，只能说明，分析家们还没有真正把住北京楼市的脉搏和病因。在我看来，影响北京楼市的真正核心因素，除了与经济相关的前述各类因素，更重要的就是政治因素，说白了，就是目前的体制所决定的资源垄断，成就了作为“全国核心”的首都北京的高房价，甚至在未来相当长的时期内，只要中国的经济保持增长，北京的房价就会保持着更快的增长速度。
    众所周知，北京拥有全中国最优质和最强势的资源——大到中南海里的决策权力，中到伫立于北京街头的各中央部委楼宇里的资源分配权，小到各类科技、教育、企业资源，甚至北京的一家基层法院所拥有的权力，都是13亿民众必须追逐的资源或者可能受到实质利益影响的因素。基于这种现象，全国各地的很多人，基于各自的利益冲动，选择在北京居住，即便不长期居住者，也渴望在这里买房。
    笔者因为工作关系，经常接触各类地方官员，如果将与这些人闲谈所掌握的同类信息作为一种抽样调查结果，那么这种结果显示，目前，全国地厅级以上单位（市、州、地区）的党政首脑和省级领导们，超过50%以上在北京购有私人住房，全国的县委书记、县长们，超过20%在北京购房，这些群体虽然人数不多，但在他们的带动和示范下，各类企业主、有钱人都纷纷加入到北京买房的队伍，甚而至于一些经济本来不宽裕的人家，因为孩子在北京上学、工作或者临时居住，也倾其所能甚至四方举债凑足钱到北京买房，《京华时报》12日报道中就提及，一位林姓女士因女儿在京工作，就将外地3套房屋廉价销售，凑足钱想到北京买房。
    北京楼价高得离谱，为什么全国民众还拼命往这里钻？这不是他们非理性，而是出于无奈或者理性选择。
    对于官员来说，能够在北京有房子，一来方便自己经常往北京跑，二来为子女在北京打下基地，三来可以不让自己任职地的人们掌握自己的财产动向；对于商人们来说，能够决定自己生意命运的核心因素都在北京，不经常跑北京，生意做不大，而经常跑，当然是买房划算；对于普通大众而言，各类最优资源都在北京，当然希望能够在北京安身立命，也好在未来近水楼台先得月。
    这样的局面，究其实质，还是中国的决策权过于集中于北京有关。现在，别说是有关外交国防的大政方针需要北京确定，即便投资一个项目的审批权、稍有水平的科研机构、像样一点的大学、规模较大的企业，绝大多数都集中在北京。为什么同为大国首都，华盛顿那么冷清，没几个美国人争着往那里买房，而13亿中国人则以万众朝觐的心态，疯抢北京房子？说到底，多数北京的购房者，都是基于利益最大化的被迫选择——用购房的相对较少成本，争取到更大的利益。
    一方面是资源争夺者不惜成本的抢楼行为，一方面是普通市民和消费者无可奈何的眼睁睁心态，前者加剧了后者的恐惧心理并大大提高其对价格的承受力，于是，在一波波的推动下，北京楼价不管东南西北风，只管涨不会跌。而最要命的是，这种疯涨因为有13亿人和全国经济资源的依托，根本不可能在短期内如有人所言那样形成泡沫。
    如果把视线放宽一点我们甚至还会发现，首都北京的房价规律，其实在一个行政区域内同样适用于该区域内的行政中心城市，所以可以预见的是，只要这种政治资源和决策权力的集中模式一日不改变，各级行政中心城市的楼市还会长期疯涨，这，也是未来中国城市化过程中的大敌。