美国人曾以为房价永不跌

10114

收藏 2010-04-16

现任美国“土地政策第一智囊”林肯土地政策研究院总裁兼首席执行官的格雷戈里•英格拉姆先生，是国际知名的城市与发展研究专家。他曾担任世界银行副行长一职，主要负责撰写世界发展报告和基础设施发展报告。格雷戈里曾在哈佛大学任教，在城市经济学、房地产市场、交通、评估、基础设施、环境和发展领域出版过多本论著。
　　对于当前北京、上海等地的房地产发展现状，格雷戈里认为，如果过去两年平均的涨幅超过20%，那么我的态度是谨慎的。如果房地产价值的增幅超过了租金的增幅，同时也超过了平均收入的增幅，那么，价格反映的价值就是存在风险的。不过，中国与美国发生次贷危机的情况有根本区别。美国在次贷危机前只有5%左右的购房首付，这与中国30%-40%的首付相比是太低了，也就是在这个方面，中国方面的风险控制比美国当时的做法要好。
　　在预测房价方面，我记得美国前总统福特的首席经济顾问曾经有过一句名言，“如果上涨的价格再也走不下去了，那么，它就会最终停下来”。
　　最近美国、澳大利亚等媒体经常报道中国人在当地出手买房。如果有中国投资者想到美国置地，格雷戈里认为，这个取决于他们的实际需要。一些日本人在上世纪八九十年代到美国中部的印第安纳州购置农场，还有日本人去纽约购置洛克菲勒中心。要看中国人究竟想要美国的高楼大厦，还是美国的农场。简单说，中国人应当考虑优先在那些经济前景好的州置业。对于价格上涨过快的一些州的地产，应当小心。比方说，美国亚利桑那州的房地产价格在5年前的涨幅超过美国的平均水平，结果当金融危机发生后，那里的房地产平均价格就率先下跌30%，因为那里的房价存在泡沫。美国的房地产市场变化也是复杂的，自1989年开始，美国最大的6个城市的房价普遍下跌了30%，但美国全国房价的平均水平却几乎没有变化。事实上，从1970年至2008年，美国全国房价的平均水平一直处在不断上升的态势，于是，在2008年以前，美国人有了一个普遍的“公理”——美国房价永远不会下降。我个人在1980年的时候，在华盛顿买了一套房子，到了1989年，它的价值下降了30%，不过，这个时候，报纸还是在叫嚷着说，“美国的房价不会下跌”，我当时就问，“那么为什么我的房子价格下跌了呢？”后来，我才明白，报纸宣称的是“美国全国的房价走势不会下行”。