二、参考答案

1、

（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

（5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

2、

（1）a     （2）b     （3）d     （4）c    （5）b   （6）b    （7）d   （8）c

（9）b    （10）d   （11）c    （12）d    （13）b    （14）c （15）c  （16）b

（17）c   （18）a   （19）d    （20）c    （21）c    （22）b    （23）a    (24)c

(25)c     (26)c     (27)b   (28)b   (29)c     (30)c

3、

(1)acde   (2)abd    (3)abce    (4)abcde    (5)abcd   (6)abcde

(7) bcd    (8) acd     (9)acde     (10)abd    （11）abcde

4、计算题

（1）根据所给条件计算如下：

  1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

     

  2)总建筑费用现值为：

       

  3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)

  4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)

  5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％

    =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％

    =(地价×20％)+1 948 280

  6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)

=16574783÷1.2 =13812319(元)

  （2）根据题中所给条件计算如下：

  1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)

  2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

  从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。   

（3）根据题意：

该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7

                 =970×1.045×1200×0.7

                 =851466(元)

（4）

（5）

   

      

      

即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1） 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元)   

③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

      ④

  2）  测算建筑费及专业费

      建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元）

  3） 计算利息

      利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元）

  4） 计算利润

      利润 = 19706113×15% = 2955917（元）

  5） 测算地价

      地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

           = 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

       地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元）

       单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2）

       楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）

（7）

1)该房地产的年租金总收入为：

      1×7×12 = 84(万元)

    2)该房地产的年出租费用为：

      84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元)

    3)该房地产的年纯收益为：

      84-19.62 = 64.38(万元)

    4)该房地产的价格为：

      64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)

(8)

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）

2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元)

3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元

5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

           地价=4269.3(万元)

(9)

300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

p = 3759.4(万元)

(10)

1)建筑部分的重置成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)

2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元)

3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)

4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)

5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)

(11)

1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元)

3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)

(12)

1)预期完工后的楼价现值:

80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]

=2087.7(万元)

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)

3)税费:购买价格×4%

4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%

               购买价格=784.8(万元)

(13)

1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)

2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)

3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）

4）计算带租约出售的总价格：

345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)

(14)

1）估计预期楼价（市场比较法）

3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米

3573.27×2000×5=3573.27(万元)

2)估计剩余建造费

2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)

3)估计利息

在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)

4)估计利润及税费

3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)

5)估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79

在建工程价值=1449(万元)

6)原产权人投入成本

(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元)

1449-2125=-676(万元)

原产权人亏损大约676万元.