人们只看到了看得见的，却不愿深入思考那些看不见的。房地产市场也不例外
4月10日，我有幸参加了由美国Don Smith基金会和Atlas基金会举办的纪念巴斯夏读书交流会。弗雷德里克·巴斯夏是法国著名经济学家和思想家，闻名于世的“破窗理论”便是由他提出的。今年是巴斯夏去世160周年。
1850年，也就是巴斯夏生命的最后一年，他发表了自己最重要的论文《看得见的和看不见的》。在文章中，他指出，在经济领域，一个行动、一种习惯、一项制度或一部法律，可能会产生不止一种效果，而是会带来系列后果。在这些后果中，有些是当时就能看到的；而有些则总是不被人注意到。如果我们能够预知它们，我们就很幸运了。
但不那么幸运的是，160年过去了，巴斯夏所忧心的事情仍然充斥着我们的经济生活：贸易壁垒、政府管制、劫富济贫……林林总总，不胜枚举。人们只看到了看得见的，却不愿深入思考那些看不见的。具体到我们的房地产市场，也不例外。
看得见温度计，看不见温度
去年以来，房价像长了翅膀一样飞速上涨。虽然统计局经过精心计算，给出了全年上涨1.5%的“权威”数据，但公众却并没弱智到信以为真，对房价的诟病反而越发激烈。一方面，人们指责开发商利欲熏心，“疯狂压榨”购房者的血汗钱；另一方面，批评政府管得太少，没有喝止房价的上涨，甚至要求出台这样那样的强制政策来平抑房价。
没错，开发商涨价的热情是很高，有些楼盘甚至一日三价。这是看得见的。但如果把这归罪于房地产商的劣根性，就太意气用事了。价格是由供需双方共同决定的，房子的供给如果远远小于需求，价格不涨反倒是怪事。房地产商只可能与同行竞争，却无法与购房者竞争；高房价是购房者之间竞争的结果。人们之所以对此视而不见，是因为不愿照镜子——恰恰是购房者自己，不断推高了房价。

让房价不再跑步前进的办法只能是增加供给，不过很多人却似乎不这么认为。他们觉得只要政府伸出有形之手就能解决一切问题。他们只看到了看得见的，却忽略了那些看不见的。比如，呼吁物价局给商品房规定“合理”售价的呼声就很高——有些地方政府甚至真这么干过。这种做法听起来很过瘾，但受伤的，恰恰是我们自己。看得见的是，房子的价签不动了，也便宜了不少；但看不见的是，有购房需求的人并未因此受益，甚至更难买到房。房子就那么多，你买了我就得不到；如果想得到，就必须付出更高的代价。这代价可能是彻夜排队，可能是扣庙礼佛，还可能是自愿加价。总之，购房者的成本不会减少，也不会有更多的人因此得到住房。强制手段管住的只是温度计，而温度是无法被管住的。此外，由于利润空间被封死，社会资金进入房地产的热情大大降低，房子无论从数量上还是质量上，都会大打折扣。盖房子的人少了，房子也就少了，即便价格平易近人，又拿什么卖给你呢？

看得见成本，看不见竞价
房子扎根于地下，土地是房地产的命根。近日，随着几块地王的诞生，关于限制地王、平抑土地价格的声音再度高涨。几位重量级经济学家也献计献策，指望通过强制办法拉低土地价格，进而限制房价。改土地招拍挂制度为招标制就是其中一计。大家看得见的是，拿地成本的降低将使房地产开发企业的生产成本降低；看不见的是，商品售价从来与成本无关，土地即便是零成本，房价也不会因此有丝毫动摇。

以北京为例，目前有很多在售楼盘都是2006年左右取得的土地，当时的地价与今日相差十万八千里。按“地价决定房价”的理论，这些楼盘拿地成本如此之低，岂不应该超低价出售？事实显然并非如此。
微软公司的windows软件光盘边际成本为零，是不是卖到上千元一套就是邪恶的？假如有人赠你了一块世界名表，你一定会在淘宝上卖一个二手市价，即便折价卖给典当行，他也会把表卖到应有的价格。如此种种，皆为客观规律，无可改变。将土地出让改为招标方式，产生的结果只能有二：一、滋生腐败，鼓励寻租；二、让炒地变为开发商的新职业。而以此平抑房价，则是想也别想了。土地本就是稀缺资源，而土地制度的僵化，增加了其稀缺程度。若真要拴住房价，大力增加土地供应，打破十八亿亩耕地红线，许可土地自由交易流转才是正途。
看得见救济，看不见惩罚
房价高企，不仅开发商饱受非议，人们也没忘了迁怒于炒房客。于是，呼唤政府用税收手段打击炒房客、救民于水火的声音不绝于耳。最近被热炒的物业税便是一例。看得见的是，物业税似乎吓住了炒房客，让他们在投资房产时有所顾忌，从而让更多需要住房的人得偿所愿。但这注定事与愿违。因为看不见的是，人们的幸福指数并不会因为这样一个税种而有丝毫提高，反之会降低。否则，要“大庇天下寒士俱欢颜”岂不易如反掌，加税好了。
任何税收，都不可能压低商品的价格，只能增加买卖双方共同的负担。税金既不增加买方的福利，也不增加卖方的福利，而是被第三方——政府白白拿走了。在买方市场，生产者为卖出商品，会隐性承担向购买者征收的税费。比如前两年的汽车市场，商家经常会做买车送购置税的促销活动。当然，这只是噱头，但在汽车的售价里，商家其实已经帮消费者承担了这部分费用。在卖方市场情形正相反，向生产者的课税，会自然转嫁给消费者。房地产市场便是如此。2006年“国六条”的政策效果就是最好的诠释。当时为平抑房价，政府增税频频，但结果是，房价不但没有掉下来，反而快速上涨——税收确实起到了传说中的“杠杆作用”。
无论是交易环节还是持有环节，征税绝不会起到想象中的正向作用，也不会增加哪怕一平方厘米的供应。在无房时期待物业税无异于刻舟求剑。等购房者赚到足够的钱，买到了自己心爱的房子时，面对每个月源源不断凭空而来的物业税，又是一种什么样的心态呢？所以，物业税与其说是救济，毋宁说是惩罚。
限制别墅用地、规定户型面积、政府停供土地、禁止捂盘惜售……凡此种种，不一而足。看得见现象，看不见本质；看得见病症，看不见病因；看得见今天，看不见未来；看得见有形之手，看不见无形之手。如果这是社会常态，那么，终有一天，我们将只能看得见贫穷，却看不见幸福。
小贴士：破窗理论
“破窗理论”出现在巴斯夏最著名的文章《看得见的与看不见的》的第一节：调皮的小孩打破窗户，房子主人可能心疼，但对于整个社会来说，却是好事，因为玻璃工厂、玻璃装修工都有生意可做了，从而增加整个社会的经济总量。
但有趣的是，巴斯夏提出这个概念，是作为批判的靶子的。在他看来，主张这种破窗理论的经济学家，属于那种“坏经济学家”：有很多事情，当时的后果看起来很不错，而后续的结果却很糟糕。而“坏经济学家总是为了追求一些当下的好处而不管随之而来的巨大的坏处，而好经济学家却宁愿冒当下的小小的不幸而追求未来的较大的收益。”

                                                                                                                                                                                          何辉东