【出版时间及名称】：房地产行业系列分析之四：土地篇
【作者】：中金公司
【文件格式】：PDF
【页数】：26
【目录或简介】：
目录
土地短缺推升房价............................................................................................................................4
土地招牌挂推高了地价抑制了土地供给.............................................................................................4
土地供求关系紧张、地价一路走高....................................................................................................4
地王频出，土地招拍挂溢价率和收益率不断提升................................................................................5
地方政府依赖“土地财政”..............................................................................................................6
开发商囤地现象凸现........................................................................................................................6
国际比较看中国土地制度...................................................................................................................7
土地市场特点的国际间比较..............................................................................................................7
中国当前土地市场特点与香港最为相似，城乡土地二元结构是本质问题.............................................10
土地招拍挂和出让收益归属地方的分配体制催生土地市场“低供应、高价格”格局.............................11
土地财政模式难以改变....................................................................................................................12
土地出让收入的成本结构与支出结构...............................................................................................12
土地出让收入与城市公共投资.........................................................................................................13
土地出让收入与城市工业发展.........................................................................................................14
土地出让收入与保障性住房投资.....................................................................................................14
土地出让收入与土地一级开发的滚动模式........................................................................................15
房地产相关税费对地方财政的贡献..................................................................................................16
土地并不稀缺，但需要时间.............................................................................................................17
建设用地在全国土地利用结构中占比很低........................................................................................17
未来我国城市建成区面积将有显著提升...........................................................................................18
未来建成区面积增加来自何处.........................................................................................................18
容积率提升将增加潜在住房供应量..................................................................................................18
农村集体建设用地流转是大趋势.......................................................................................................20
小产权房产生的两种渠道...............................................................................................................21
小产权房规模究竟有多大？............................................................................................................21
地价将呈上升趋势..........................................................................................................................23
地价与房价呈现相互促进的关系.....................................................................................................23
地价占房价比重的国际比较............................................................................................................24
地价并非只涨不跌，但短期具有刚性...............................................................................................25
图表目录
图表1：国土资源土地出让...........................................................................................................................4
图表2：土地供应计划完成情况.....................................................................................................................4
图表3：土地购置面积和商品房价格增速.......................................................................................................5
图表4：房价增长率和地价增长率比较...........................................................................................................5
图表5：土地招拍挂溢价水平和收益水平（2006-2009年平均）.......................................................................5
图表6：土地出让收入相对于地方财政收入的比重..........................................................................................6
图表7：土地出让净收益与财政缺口的比较（2006-2009年平均）....................................................................6
图表8：土地制度国际比较——土地产权制度和市场体系.................................................................................8
图表9：土地制度国际比较——土地价格与其他方面.......................................................................................9
图表10：中国城市土地市场结构..................................................................................................................10
图表11：全国土地资源构成（万平方公里）.................................................................................................10
图表12：城乡建设用地构成（万平方公里）.................................................................................................11
图表13：土地招拍挂出让占比大幅提升（2006-2009）..................................................................................11
图表14：全国土地出让收入的平均成本构成和支出构成.................................................................................12
图表15：全国土地出让收入的支出情况（2006-2009年平均）.......................................................................13
图表16：土地出让收入对城市公共投资的贡献（全国）.................................................................................13
图表17：土地出让收入对城市公共投资的贡献（全国及主要城市2006-2009年平均）......................................14
图表18：土地出让收入对地方工业发展的贡献（北京）.................................................................................14
图表19：卖地收入对保障性住房建设的贡献（2006-2009年）.......................................................................15
图表20：地方土地一级开发的滚动模式........................................................................................................15
图表21：卖地收入对地方土地储备的贡献（单位：10亿元）.........................................................................16
图表22：房地产相关税费对财政收入的贡献.................................................................................................16
图表23：城市用地（建成区）构成的国际比较..............................................................................................17
图表24：美国城市用地（建成区）占比的历史变化........................................................................................18
图表25：全国及各级城市新建商品住房平均容积率........................................................................................18
图表26：主要城市住宅容积率.....................................................................................................................19
图表27：全国新建商品住房竣工量预测——2010-2050年历年交易量（万平方米）..........................................19
图表28：城乡居住和建设用地构成（万平方公里）........................................................................................20
图表29：国有土地市场和集体土地市场中间的隐性流转.................................................................................21
图表30：小产权房约占城市住房总量的30%................................................................................................22
图表31：2000-2005年间城镇增量住房来源结构...........................................................................................22
图表32：全国平均土地价格、楼面地价及其在房价中占比..............................................................................23
图表33：30个主要城市土地价格、楼面地价及其在房价中占比......................................................................23
图表34：地价占房价比重的国际比较...........................................................................................................24
图表35：各国地价变动趋势图（1970-1987年）...........................................................................................25