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2010-06-27

《2010年-2013年中国购物中心行业市场调研与投资分析预测报告》(352页)
第一章 购物中心产业相关概述  ...................................................................................................  20
第一节 购物中心的定义与分类  ..........................................................................................  20
一、购物中心的定义  .......................................................................................................  20
二、购物中心的分类  .......................................................................................................  20
第二节 国内外购物中心的差别与比较  ..............................................................................  21
一、国内外购物中心定义的差别与比较  .......................................................................  21
二、国内外购物中心分类的差别与比较  .......................................................................  21
三、国内外购物中心发展的差别与比较  .......................................................................  21
第二章  2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析 ........................................................  23
第一节  2009-2010年世界购物中心产业运行概况 ...........................................................  23
一、购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析  .......................................................  23
1、从经济和社会层面分析  .....................................................................................  23
2、从科技层面分析  .................................................................................................  24
3、从生活和消费层面分析  .....................................................................................  24
二、购物中心在世界各国的发展概况  ...........................................................................  24
三、购物中心在世界各国兴起的可行性分析  ...............................................................  26
第二节 世界各国社区型购物中心比较分析  ......................................................................  27
第三节  2009-2010年全球十大购物中心运行浅析 ...........................................................  29
一、华南购物中心  ...........................................................................................................  29
二、金源时代购物中心  ...................................................................................................  30
三、SM Mall of Asia  ........................................................................................................  30
四、西爱德蒙顿购物中心  ...............................................................................................  31
五、SM Megamall  ............................................................................................................  31
六、柏嘉雅时代广场  .......................................................................................................  33
七、北京购物中心  ...........................................................................................................  33
八、正佳广场  ...................................................................................................................  33
九、SM City North Edsa  ..................................................................................................  33
十、普鲁士国王购物中心  ...............................................................................................  34
第四节 美国购物中心发展分析  ..........................................................................................  34
一、美国发展购物中心发展历程  ...................................................................................  34
二、美国发展购物中心产业的特点  ...............................................................................  41
第五节 日本购物中心发展分析  ..........................................................................................  48
一、日本购物中心发展分析  ...........................................................................................  48
二、日本购物中心现状特征  ...........................................................................................  50
三、日本购物中心趋势表现  ...........................................................................................  50
第六节 欧洲购物中心发展分析  ..........................................................................................  53
一、欧洲购物中心产业发展概况  ...................................................................................  53
二、欧洲购物中心的发展前景  .......................................................................................  55
三、欧洲大型购物中心发展势头迅猛  ...........................................................................  58
四、德国购物中心发展历史、现状和趋势  ...................................................................  59
五、葡萄牙打破兴建大型购物中心之欧洲纪录  ...........................................................  62
第七节 其他地区购物中心发展分析  ..................................................................................  62
一、新加坡购物中心的发展情况  ...................................................................................  62
二、新加坡购物中心具体情况及其特点  .......................................................................  63
三、印度大规模兴建西方风格的购物中心  ...................................................................  65
四、巴西购物中心发展前景分析  ...................................................................................  65
五、迪拜购物中心入驻商户数量堪称世界之最  ...........................................................  66
三章  2009-2010年中国购物中心产业整体运行形势探析 ................................................  67
第一节  2009-2010年中国购物中心综述 ...........................................................................  67
一、中国购物中心发展的历史阶段剖析  .......................................................................  67
二、中国购物中心发展基本概况  ...................................................................................  68
三、我国购物中心发展特征  ...........................................................................................  68
四、中国购物中心亮点分析  ...........................................................................................  69
五、我国购物中心发展速度情况  ...................................................................................  69
六、外资抢滩中国购物中心市场  ...................................................................................  69
第二节  2009-2010年中国购物中心开发的影响因素探析................................................  70
一、购物中心与经济发展紧密联系  ...............................................................................  70
二、消费和生活方式对购物中心的影响  .......................................................................  73
三、购物中心开发量与城市化水平的相关性  ...............................................................  78
四、中国购物中心区域分布特征  ...................................................................................  80
第三节  2009-2010年中国区域型购物中心运行透析 .......................................................  84
一、区域型购物中心将成购物中心发展新热点  ...........................................................  84
二、区域型购物中心的定位与特点  ...............................................................................  85
三、中国区域型购物中心发展潜力广阔  .......................................................................  93
四、中国区域型购物中心开发的问题及对策  ...............................................................  95
第四节  2009-2010年购物中心消费者心理透析 ...............................................................  97
一、消费心理的深入分析  ...............................................................................................  98
二、消费者购买行为分析  ...............................................................................................  98
1、消费者购买行为的定义  .....................................................................................  98
2、消费者购买的特征  .............................................................................................  99
3、消费者购买的类型  ...........................................................................................  100
4、影响消费者购买行为的因素 ...........................................................................  101
5、消费者购买行为的特点  ...................................................................................  104
6、消费者购买决策过程  .......................................................................................  106
三、产品制造环节的细节设计  .....................................................................................  107
四、产品销售环节的细节设计  .....................................................................................  108
第五节 购物中心消费者购买行为的影响因素分析  ........................................................  110
一、个人因素的影响  .....................................................................................................  110
二、心理因素的影响  ..................................................................................................... 111
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7
第二节 国内外大型购物中心发展现状  ............................................................................  118
一、国内外 shopping mall 发展现状 ...........................................................................  118
二、大型购物中心可行性研究  .....................................................................................  119
第三节 我国大型购物中心存在的主要问题  ....................................................................  122
一、供求不平衡  .............................................................................................................  122
二、城市功能配套建设与大型购物中心不协调  .........................................................  122
三、经营管理模式缺乏  .................................................................................................  122
第四节 我国大型购物中心发展趋势  ................................................................................  123
一、大型购物中心有取代百货店的趋势  .....................................................................  123
二、融资渠道出现新变化,多元化格局初现  .............................................................  123
三、全新购物消费需求的出现  .....................................................................................  123
四、大型购物中心开发热度开始降温,开发方式发生变化 .....................................  124
第五章  2009-2010年中国重点区域购物中心运行动态分析 ..............................................  125
第一节 北京 .......................................................................................................................  125
一、2009年第二季度北京购物中心运行分析  ............................................................  125
二、2009年第三季度北京购物中心运行分析  ............................................................  125
三、郊区型购物中心在北京市场的挑战  .....................................................................  126
四、2010年北京首地大峡谷购物中心项目分析  ........................................................  127
五、未来两年北京海淀区将再新增五大购物中心  .....................................................  128
第二节 上海 .......................................................................................................................  128
一、2009年上海购物中心运行分析  ............................................................................  128
二、上海购物中心发展总体情况  .................................................................................  130
三、上海购物中心定位转移分析  .................................................................................  131
四、上海将有新大型购物中心  .....................................................................................  132
五、2010年上海购物中心商业物业供应将创新高 ....................................................  132
第三节 广东省 ...................................................................................................................  134
一、广东购物中心发展现状分析  .................................................................................  134
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二、广东购物中心无序发展问题分析  .........................................................................  136
三、300 项目角逐"广东购物中心 50强"  .....................................................................  137
四、2009年第三季度广州购物中心运行分析  ............................................................  137
五、深圳第一高楼将建高档购物中心  .........................................................................  138
六、2010年广州购物中心发展趋势  ............................................................................  139
第四节 其他地区................................................................................................................  141
一、天津  .........................................................................................................................  141
二、重庆  .........................................................................................................................  141
三、武汉  .........................................................................................................................  143
四、济南  .........................................................................................................................  143
五、杭州  .........................................................................................................................  144
六章  2009-2010年中国购物中心的开发研究 ..................................................................  145
第一节 购物中心开发的主要流程  ....................................................................................  145
一、总体概述  .................................................................................................................  145
二、调研与论证  .............................................................................................................  146
三、立项与决策  .............................................................................................................  146
四、选址与选型  .............................................................................................................  146
五、规划与设计  .............................................................................................................  147
六、融资与招商  .............................................................................................................  148
第二节 购物中心的市场调查要素  ....................................................................................  148
一、零售市场需求分析  .................................................................................................  149
二、供给分析  .................................................................................................................  149
三、经济环境的分析和生活结构研究  .........................................................................  150
四、商业发展规划和政策研究  .....................................................................................  150
五、区域零售业结构的市场调查与分析  .....................................................................  151
六、典型性调查与研究  .................................................................................................  151
七、未来商业地产的供应量分析  .................................................................................  151
第三节 购物中心开发的决策基础探析  ............................................................................  152
一、问题演变的过程  .....................................................................................................  152
二、深入剖析购物中心开发决策的基础因素  .............................................................  153 9
三、开发商应认真了解消费市场的需求情况  .............................................................  155
第四节 购物中心的选址与立地分析  ................................................................................  156
一、易达性——立地区位  .............................................................................................  156
二、购买力——经济和人口基础分析  .........................................................................  156
三、功能多样性——商业配套设施  .............................................................................  157
四、城市规划——区位分析  .........................................................................................  157
五、收益测算——经济状况评估  .................................................................................  157
六、物理状况——建筑设计与规划的基础  .................................................................  157
第五节 购物中心的规划要点透析  ....................................................................................  158
一、购物中心的位置  .....................................................................................................  158
二、购物中心的规模  .....................................................................................................  158
三、购物中心的形状  .....................................................................................................  159
四、购物中心超级市场的位置  .....................................................................................  159
五、停车设备  .................................................................................................................  160
第六节 浅析购物中心的业态定位  ....................................................................................  160
一、项目区位  .................................................................................................................  160
二、商圈条件  .................................................................................................................  161
三、项目规模  .................................................................................................................  161
四、市场竞争  .................................................................................................................  161
五、商户沟通  .................................................................................................................  161
六、建筑设计  .................................................................................................................  161
七、业态分布  .................................................................................................................  162
第七节 商业地产项目购物中心招商租赁策略分析  ........................................................  162
第八节 发展购物中心的可行性与意义分析  ....................................................................  163
七章  2009-2010年中国购物中心的运营状况解析 ..........................................................  168
第一节 中国购物中心的经营模式与未来走向  ................................................................  168
一、中国的购物中心应当采取何种经营模式? ...........................................................  169
1、纯销售模式。  ...................................................................................................  169
2、租售并举模式  ...................................................................................................  169
3、纯物业经营模式  ...............................................................................................  170
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二、纯物业模式下的购物中心保持续经营策略  .........................................................  170
第二节 购物中心的综合管理研究分析  ............................................................................  172
第三节 社区购物中心经营策略  ........................................................................................  175
一、传统型态较适合社区发展  .....................................................................................  175
二、物超所值,服务卓越的服务理念  .........................................................................  175
三、零售引力法则——商圈确定的依据  .....................................................................  175
四、社区购物中心经营参考面积  .................................................................................  175
五、多元化组合,营造都市“生活乐园”  ......................................................................  176
六、一次性购足所需的商品数,以及设想的定价方法  .............................................  176
七、集约化管理,连锁化经营  .....................................................................................  176
第四节 现代大型购物中心持续经营管理的战略思路  ....................................................  177
一、关于商场经营管理的基本思路  .............................................................................  177
二、商场旺场的最主要手段  .........................................................................................  178
三、关于推广方式  .........................................................................................................  178
四、推广活动可与商家联办  .........................................................................................  178
五、管理商场的心态要摆正  .........................................................................................  178
六、强力打造和长久保持大型购物中心的“时尚座标、资讯坐标”形象  ..................  179
七、关于货品/商户组合的问题  ....................................................................................  179
八、将人流吸引过来是经营管理公司的主要任务  .....................................................  179
九、人流导向是经营管理的另一工作重点  .................................................................  179
十、与大型超市联动,最大限度地利用大型超市带来的人流 .................................  180
十一、做好充足准备工作,迎战商场开业后的三个重要时期 .................................  180
十二、从长远来看,经营管理首先要考虑成本问题  .................................................  180
十三、商场的成功需要培育期,“放水养鱼”必不可少  ..............................................  180
十四、特殊商户招商优惠原则  .....................................................................................  181
十五、合作分成方案可考虑  .........................................................................................  181
十六、打好经营管理这张牌  .........................................................................................  181
十七、高度认识和理解商场统一运营/经营的重要性  ................................................  182
十八、要始终维护商场的产业经营黄金比例  .............................................................  182
第五节  2009-2010年中国购物中心的完整行销推广方案探析  ......................................  182 11
一、创造特色形象和产品展示  .....................................................................................  183
二、实行顾客导向的满足需求规划  .............................................................................  184
三、拟定行销推广策略  .................................................................................................  186
四、组成行销推广的专业团队  .....................................................................................  189
五、行销推广的种类及执行  .........................................................................................  190
八章  2009-2010年中国重点大型购物中心运营状况分析 ..............................................  191
第一节 中关村广场购物中心  ............................................................................................  191
一、中关村基本简介  .....................................................................................................  191
二、中关村位置和交通  .................................................................................................  191
三、中关村购物环境  .....................................................................................................  191
四、中关村区域优势  .....................................................................................................  192
五、中关村项目定位与业态布局  .................................................................................  192
六、2009年公司经济指标分析  ....................................................................................  192
七、2009年公司经营情况  ............................................................................................  197
八、公司未来发展战略  .................................................................................................  197
第二节 新华南MALL(生活城) ...................................................................................  198
一、新华南 MALL基本简介  ........................................................................................  198
二、华南 MALL的区域竞争环境  ................................................................................  199
三、新华南 MALL的整合之路分析  ............................................................................  200
四、新华南 MALL未来发展展望  ................................................................................  200
第三节 北京金源时代购物中心  ........................................................................................  202
一、基本简介  .................................................................................................................  202
二、金源 MALL发展机遇与挑战  ................................................................................  203
三、金源 MALL竞争优势分析  ....................................................................................  205
第四节 广州正佳广场  ........................................................................................................  206
一  基本简介  .................................................................................................................  206
二、正佳广场经营状况  .................................................................................................  209
三、正佳对商业的影响  .................................................................................................  210
四、正佳广场的营销策略剖析  .....................................................................................  211
五、发展前景  .................................................................................................................  216 第五节 深圳华润中心(万象城)  ....................................................................................  216
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第五节 深圳华润中心(万象城)  ....................................................................................  216
一、基本简介  .................................................................................................................  216
二、万象城的经营理念透析  .........................................................................................  217
三、万象城的营销思路分析  .........................................................................................  218
四、万象城的物业管理策略探讨  .................................................................................  220
第六节 中国其他重点大型购物中心简析  ........................................................................  221
一、兴力达商业广场  .....................................................................................................  221
二、海南第一 mall  .........................................................................................................  221
三、上海正大广场  .........................................................................................................  221
四、中华广场  .................................................................................................................  221
五、爱家民族园购物中心  .............................................................................................  222
六、天河城广场  .............................................................................................................  222
第九章  2010-2013年中国购物中心的发展前景及趋势分析 ..............................................  223
第一节  2010-2013年中国购物中心前景展望 .................................................................  223
一、中国开发购物中心具有巨大潜力  .........................................................................  223
二、长三角地区购物中心发展趋势预测  .....................................................................  223
三、购物中心的未来发展方向探析  .............................................................................  223
四、购物中心的未来商业模式剖析  .............................................................................  225
第二节  2010-2013年中国购物中心发展的影响因素 .....................................................  226
一、人口区位变化和老龄化趋势  .................................................................................  226
二、电子商务的兴起  .....................................................................................................  227
1、卖方电子商务  ...................................................................................................  227
2、中间商的兴起  ...................................................................................................  228
3、卖方电子商务的障碍  .......................................................................................  228
三、网上购物的高速发展  .............................................................................................  228
四、影响郊区购物中心发展因素  .................................................................................  229
1、经济发展因素  ...................................................................................................  229
2、商圈人口因素  ...................................................................................................  230
3、交通状况因素  ...................................................................................................  230
4、竞争因素  ...........................................................................................................  2315、北京郊区商业态势的  .......................................................................................  231
三节  2010-2013年中国购物中心发展趋势分析 .........................................................  231
一、购物中心渐成商业地产主流  .................................................................................  231
二、中国购物中心迈向金融与运营并进时代  .............................................................  233
三、购物中心逐渐朝小型化发展  .................................................................................  235
四、泛购物中心成发展趋势  .........................................................................................  237
五、区域型购物中心或成主流  .....................................................................................  237
六、区域购物中心未来发展趋势与问题分析  .............................................................  238
四节  2010-2013年中国购物中心营销要素走势分析 .................................................  240
  2009-2010年中国购物中心产业投资环境解析 ......................................................  243
一节  2009-2010年中国宏观经济环境分析 .................................................................  243
一、2009年我国国民经济运行情况  ............................................................................  243
二、城乡居民家庭人均可支配收入  .............................................................................  245
三、恩格尔系数  .............................................................................................................  245
四、2008-2009年我国宏观经济景气指数情况  ...........................................................  246
五、我国居民消费价格监测分析  .................................................................................  248
六、存贷款利率变化  .....................................................................................................  249
七、财政收支状况  .........................................................................................................  251
八、2010年我国经济和市场的基本趋势分析  ............................................................  251
二节  2009-2010年中国购物中心产业政策环境分析 .................................................  253
一、购物中心开发的经济背景和政策  .........................................................................  253
二、我国将采取七大措施搞活流通扩大消费  .............................................................  255
三、中国起草大型购物中心监管规定  .........................................................................  257
四、相关政策法规  .........................................................................................................  258
三节  2009-2010年中国购物中心产业社会环境分析 .................................................  260
一、2009年我国消费者信心指数情况  ........................................................................  260
二、2009年我国商品零售价格分类指数  ....................................................................  260
三、2009年我国各地区居民消费价格指数  ................................................................  267
四、2009年我国居民消费价格分类指数  ....................................................................  280
五、2009年我国社会消费品零售总额  ........................................................................  288
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