陈真诚：2010年下半年房地产走势分析

（载：《城市开发》2010年7月刊，在此发布做出了部分修改）

（内容导读：2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降，但消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷；土地市场也将继续低迷市势，地价也将跟随房价下降而滞后性下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

调控已取得初步效果
自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的市势已越来越明确。
目前，放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。一度不愿意降价的开发商们，尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，进行降价促销或加大降价促销力度，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。
不难看出，至今，房地产调控已经取得了初步效果。接下来，由于、市场依然很纠结，房价下降有限，离预期比较远，所谓抄底之日遥遥无期，而此前过度透支了大量有效需求，未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，所谓的刚性需求的刚性已经软而不刚，而投资投机在相当长的短时间内将继续原理市场，并加入到卖房者阵营中，因此，低迷的市势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。

下半年房价将出现明显下降
基于目前房地产调控和市场实际形势来看，如不出现意外，本文作者陈真诚认为，下半年，房价将出现明显下降，房地产市场回调大势将进一步强化；地价也将跟随房价下降而下降，土地市场继续低迷。其主要理由如下：
首先，大家知道，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。
其次，“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。
第三，调控成败的关键因素之一，取决于地方政府的执行力度。自4月下旬以来，青岛、北京等城市陆续出台了地方执行细则，无疑会有更多的城市陆续出台地方政策细则。随着越来越多的城市出台地方政策细则，将对房地产预期形成进一步影响，加速房地产市场步入调整通道。
第四，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题已经日趋严峻，通货膨胀已经成为现实，压力已经越来越大。虽然目前央行还没有加息，但在今年加息当成为定局。一旦加息，尽管并非针对房地产而出的调控手段，而是旨在打击通货膨胀的宏观经济调控工具，但意味着资金成本上升，打击资产价格泡沫，进一步打击房价预期形。尤其是，加息对开发商和贷款购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价加速下降，强化房价下降趋势。
第五，除加息外，市场流动性过剩、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。一旦房地产金融进一步收紧，就可能导致部分开发商的资金链出现问题，从而改变一些开发商的心态和决策，采取降价销售等办法促销，以回笼资金。
第六，在买方市场下，只有房价能够及时降价到位，才可能真正触动自住消费者的有限有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房、通过销售回款来回笼资金，将越来越难。在这种情况下，只要是在继续正常的生产经营，不管是否承认面临资金压力，开发商要想促进销售，必须理性面对市场，所能采取的有效措施，除了降价还是降低价，直至房价下降到多数自居消费者认可的心理价位水平，别无他法。目前，已经有恒大、万科、绿地等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列。
第七，从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
第八，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。基于2008年的市场经验来看，一般来说，成交继续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。
基于以上分析可知，在未来一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，市场成交低迷、销售额环比下降、房价下降的大势还将继续。在2010年下半年，房地产市场回调、房价下降的大势将进一步强化，房价将出现明显下降。而且，只要房价下降幅度没有达到消费者的心理预期，买方市场就还将继续，消费者还将继续观望乃至弃购，成交还将继续低迷。伴随房价市场大势，土地市场也将继续低迷市势，地价也将跟随房价下降而滞后性下降，其中二手地价格将较一手地价格先行下降且下降幅度要大，但依然难以实现成交。不过，本文作者陈真诚认为，也要看到的是，尽管自4月中旬以来市场成交惨淡,甚出现了众多“零成交”,各地的开发商已在遮遮掩掩地降价促销，房价下降大势已经确立，但房价一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，市场很是纠结。

不排除通胀下低利率致房价再次反弹的可能
应该说，在这一轮房地产调控中，除即将开征物业税（或改革后的房产税）和尚未上调开发项目自有资本金比例外，直接针对房地产市场的调控政策已经出得差不多了，可市场现实局面令人尴尬。
在系列调控政策下，为什么房地产市场会如此纠结？本文作者陈真诚认为，其最主要原因是，连续多月来，诸多与公众日常生活相关的消费品价格几乎全面上涨，通货膨胀已很明显，形势日趋严重，又在一定程度上推高房地产等资产价格预期。可一些人依然不愿意承认已经发生通货膨胀，漠视物价上涨的现实。作为货币政策制订者的央行，迟迟不愿加息，继续实行实际为负利率的低利率。
正由于央行迟早迟不愿加息，放任通货膨胀，又反过来继续推高房地产等资产价格预期，所以开发商及一些多套持房者、投资投机者不愿意降价。这种通货膨胀、负利率对房地产等资产价格预期的助推效果，客观上与已出台的房地产调控政策形成了一定程度上的对冲。这就是负利率、通货膨胀对房地产调控效果的负作用，可能致使房价再次反弹上涨。
或可以预期，如果央行在7月份即半年度宏观经济数据公布前后依然不加息，继续维持负利率，放任通货膨胀继续推高房地产等资产价格预期，对冲房地产调控政策，那么接下来的结果可能是，房价再次上涨，而且是更大幅度、更疯狂的上涨，最终使得调控再次失败。