房地产业与银行业关系研究:信贷助推房价,房贷风险可控
银行和金融服务
研究机构：民生证券
撰写日期：2010年08月16日
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内容简介：
银行与房地产存在双向影响。
对于房地产业与银行之间的关系,目前研究者关注点主要在:(1)房地产价格与银行信贷规模之间的关系;(2)房地产价格与银行资产质量和银行盈利能力之间的关系。房地产是典型的资本密集型行业,银行贷款是房地产企业的主要资金来源之一。因此,房地产业与银行之间存在密不可分的关系。 信贷注入是推升房价的重要因素之一。 研究表明银行信贷与房地产价格之间存在同向关系。就我们的模型来看,选取全部贷款总额作为变量,银行信贷规模与房价之间存在正相关的关系。信贷注入是推升房价的重要因素之一,贷款对房价的影响较大,但房价对信贷规模的影响程度相对较小。 国际经验表明房价对实体经济、银行盈利影响重大从国际经验看,房地产价格对实际GDP增长有正向作用。在房地产价格下跌期间,银行不良资产率上升,盈利能力下降。但是美国和香港的数据表明,地产贷款中,个人按揭贷款的违约率和损失率低于全部贷款,而商业地产的违约率高于贷款的平均水平,损失率与平均水平持平。在香港大量出现的负资产中,按揭违约率并没有大幅上升,负资产中最终损失的比率并不大。 房价下跌情景与银行资产质量测算。 与国际同业相比,我国银行业在房地产业上的贷款投放占比仍然处于较低水平。如果房地产业贷款不良率上升120bp,考虑到房地产贷款在上市银行全部贷款中占比平均24%的水平,上市银行2010年净利润增速为-4.34%。 结论:房价对银行影响深远,但近期无需过分担忧。 今年房地产相关贷款不良率大幅上升的可能性不大,地方政府债务风险暴露的可能性也较小。考虑到地方融平台贷款以及明后年的房地产风险暴露,今年可能会加大拨备计提,从而使得行业净利润增速降至20%左右,更接近我们年初中性假设下得到的业绩预测结果。