前言、日本房地产泡沫的基本特征............................................................................... 4
1、日本人文地理概况................................................................................................ 4
2、日本房地产市场概况............................................................................................ 5
3、日本房地产泡沫的基本特征................................................................................. 5
（1）特征1：泡沫巨大............................................................................................. 5
（2）特征2：房地产泡沫的结构特征....................................................................... 6
（3）特征3：跌幅大、时间长.................................................................................. 7
一、房地产泡沫发生时的背景....................................................................................... 8
1、日本的城市化进程已经接近尾声.......................................................................... 8
2、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话” ................................................. 8
（1）土地价格的总体趋势........................................................................................ 8
（2）土地价格的阶段性表现及其原因....................................................................... 9
3、日本宏观经济面的变化.......................................................................................11
（1）宏观经济由“高速增长”转为“稳定增长”....................................................11
（2）日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型” ..............................11
（3）日元的国际化................................................................................................. 12
4、金融自由化........................................................................................................ 13
二、房地产泡沫的形成及扩大..................................................................................... 14
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施............................................... 14
（1）日元国际化导致扩张性货币政策的实施.......................................................... 14
（2）低通胀导致扩张性货币政策的实施................................................................. 15
（3）扩大内需的具体政策...................................................................................... 16
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲..................................................................... 16
（1）融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势................................. 16
（2）利率自由化和业务管制自由化导致银行的利息成本和期间费用增加............... 17
3、企业行为的扭曲................................................................................................. 19
（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨................................................... 19
（2）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给............................... 20
（3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量............................................ 21
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心............................................... 22
（1）人口再次向三大都市圈迁移............................................................................ 22
（2）东京成为金融中心，商业用地价格上涨，挤占住宅用地................................. 23
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用................................................................. 23
三、房地产泡沫期间的调控政策................................................................................. 25
1、土地政策............................................................................................................ 25
2、货币政策............................................................................................................ 26
四、房地产泡沫的破灭............................................................................................... 27
1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转................................................... 27
（1）初始原因：内外融资环境极度恶化，企业在1991 年的土地购买量缩减64%. 27
（2）决定性因素：被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场...................... 27
2、深层次原因：到1992 年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给............ 28
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策............................................................... 30
1、泡沫的代价........................................................................................................ 30
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策................................................................. 31
3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策................................................................. 31
4、泡沫破灭后日本政府采取的货币政策................................................................. 32
六、日本房地产泡沫的启示........................................................................................ 34
1、中国房地产不会发生日本式的泡沫..................................................................... 34
2、本币升值并不一定导致房地产价格上涨............................................................. 35
3、市场的均衡是短暂的.......................................................................................... 35