虽然迟了一个月，国土部还是公布了闲置地信息。

　　大量存在的闲置地，成为资本市场寄生阶层食利而肥的最佳注脚。开发商主动闲置，是利用城市化房地产黄金发展期获取一本万利的收益；因政府原因造成的闲置，是因为地方政府已在土地售出后获得地价款——在整个利益链条中，以青苗补偿等出让土地的农民成为最大的受损者，房地产的高价接棒者成为风险承担者，而那些诚实经商者隐性受损，他们的成本与获利少于囤地者。

　　闲置地数量惊人。去年12月，国土部曾发布的数据显示：截至去年11月底，全国累计闲置房地产用地约1万公顷，约占年度出让房地产开发用地总量的1/7。今年2月2日国土部提供的数据显示，2009年全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加44.2%。其中，房地产用地供应量为10.3万公顷，同比增加36.7%，占土地供应总量的32.2%。也就是说，房地产用地的闲置部分约占当年推出土地的1/10。

　　闲置地价款惊人。按照国土部的数据，2009年用作房地产开发用途的土地出让价款高达13391.8亿元，占出让总价款的84.2%，以1/10计，共1339亿，就算每年只增值15%，一年约获利200亿元。闲置地数量不会大幅增加，但土地溢价则远超15%。

　　这是保守的算法。汇聚网友的资料，闲置地的数量恐怕更大。随着清理闲置地风声渐紧，一些滑头的开发商拔脚开溜。广州的房地产专家韩世同先生以东方海外为例，今年1月媒体报道东方海外清空内地物业的消息，今年1月18日东方海外公司与凯德置地公司签署协议，以22亿美元（约合150亿元人民币）的价格将旗下全资子公司东方海外发展100%股权出售给凯德中国。此次收购涉及东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目，总建筑面积约148万平方米。

　　东方海外兑现，另一则兑现而被新闻媒体穷追不舍的是北京工体四号地。2006年1月，经过126轮的举牌，李泽楷旗下盈科大衍下属高置投资有限公司以总价5.1亿元、超过1.1万元/平方米的楼面地价抢得该地，至2009年7月，“正在兴建中”的工体4号地被作价8亿元转让给香港瑞安地产，扣除先期投入的建筑成本，这个甚至还未缴清土地款的项目，给李泽楷带来除税前大约2.1亿元的收益。什么也不干，举举牌、刨两坑就能成为亿万富翁。

　　我认为，东方海外并不完全是因为无心恋战，而是这样做一方面可以主动配合国内打击囤地行动和避免囤地嫌疑，而另一方面又可以将囤积多年的土地获利套现，相信其中的利润应十分可观，何乐而不为呢？

　　闲置地历史悠久。从媒体披露的因政府原因造成闲置地的年代来看，北京最早的地块合同签订日是1997年6月20日，最晚的是2006年12月28日，爆发期在招拍挂大限前后的2004年。广东则从1993年延续到2006年，历史之悠久在全国独树一帜。中国房地产市场化刚见雏形，就有囤地捂盘概念，而2002到2006年是房地产开发黄金十年如火烹油的一段，也是囤地者收获之期。期间项目、股权转手者不知多少。

　　1993年囤积至今的土地是地方政府的耻辱，是规则的耻辱，是深受资源短缺与高房价、收入不公之苦阶层的心头刺。国土资源部在1999年就正式颁发了 《闲置土地管理办法》，2009年国务院又发布了更为严格的 《关于集约用地的通知》，直到此次集中处理闲置地之前，一直置之高阁。国土部土地利用管理司司长廖永林表示，下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，务必于10月底前基本完成查处任务，结果如何，公众拭目以待。

　　闲置地让各方蒙羞，与其大动干戈表示处置的决心，不如以坚决的执行力印证规则的力量。因为清理闲置土地，就是清理土地腐败。

有开发商认为，如果执行该政策，对于资金相对单薄的企业，现金流很可能支撑不了一年

　　编者按：

　　有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息，正成为开发商关心的头等大事：开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方限制。除了北京，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中，目前，深圳下月初将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……

　　虽然业内不少人士担忧商品房预售资金监管执行起来难度不小，但业界认为，预售房款纳入银行监管只是楼市调控的一小步，未来更多政策还将持续推行。

　　北京：尚未出台相关文件 开发商预计年底执行

　　日前，有媒体爆出，关于对北京市商品房预售资金进行监管的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《暂行办法》）已下发至部分开发商处，这则消息再度触动北京楼市脆弱的神经。

　　“北京目前尚未正式出台相关文件。”尽管北京市住建委相关工作人员对《第一财经日报》记者作出否认，但详细的政策条款似乎试图证明，此次针对商品房预售款进行监管而出台的相关文件并非空穴来风。

　　“其实这个政策早就有了，只不过一直没有执行。”华业地产（600240）副总经理陈云峰表示，《暂行办法》等同于征求意见稿，“不出意外的话，这一政策将在年底执行”。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰就此表示，有关商品房预售资金监管的办法执行，将对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。

　　“预售收入的监管是开发商比较怕出台的一项政策，因为从目前的情况来看，大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入，因此预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是最大的。”SOHO中国董事长潘石屹曾预计，在成交低迷的情况下，大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年，“但一旦预售收入被监管，开发商们坚持的时间就会很短，肯定到不了一年。”

　　陈云峰表示：“在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。同时，预售款新规将加大开发商资金成本，吞食开发利润，影响开发商发展。”

在国内多个城市传出加强对开发商预售款进行监管的同时，深圳已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》将于9月1日起开始正式实施。

　　深圳市在该文件中规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

　　违反该《办法》，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令其限期改正，并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。

　　深圳中原地产总经理李耀智在接受《第一财经日报》采访时表示，此举将会进一步打击深圳开发商的资金链。如果这笔资金按照规定只能存到专款专户而不能像此前一样去挪作他用，肯定会对开发商的现金流形成不小的压力。

　　公开事实是，楼盘在完工前早已卖光有目共睹。有业内人士说，目前深圳随便一个5万平方米可售面积的楼盘，预售款都有6个亿以上，部分豪宅的预售款都要20亿元以上。这笔资金专款专用，势必影响开发商的资金周转率，从而降低项目收益。

　　深圳市规划和国资委对此的解释是，一般来说，在商品房竣工验收之前，预售款应该存入专款专户。在预售款普遍未被监管的早些时候，很多开发商会将预售款用来还贷款，或者进行新一轮的买地开发，甚至是炒股，很容易造成楼盘无法交楼，甚至是开发商卷款潜逃导致楼盘烂尾。深圳曾在上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中规定专款专用，但并未得到很好的执行。今年4月份，住建部发文再次要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户。

　　但也有部分业内人士认为，深圳的预售款监管很明显不具操作性，需要出台相关细则。同时，限期改正以及每套罚款5万元等规定，对开发商的处罚力度过低。

　　深圳市规划和国资委在其新闻通稿中回应称，深圳对预售款监管规定已经相对详细，要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约，如果说三者串谋，那么三者都要承担法律责任。在处罚方面，各城市情况不同，不好比较。

　　世联地产（002285）市场研究部总监王海斌在接受本报采访时强调，目前各城市讨论的商品房预售款监管意在加强对开发商的资金压力，促进楼市调控。而此前商品房预售款监管是为了规范市场。二者有着本质不同。

　　王海斌担心的是，这种监管措施难以得到有效执行。早在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台，而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度，后在开发商的强烈反对中作罢。

　[ 有开发商认为，办法出台，对于资金充裕的开发商应该不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制 ]　

　　继两个多月前出台“楼市调控16条”（《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》），并把当地房屋均价重新打回每平方米6000元以下之后，西安正酝酿出台更严厉措施，对房产开发商进行限制。

　　昨日，西安市住房保障和房屋管理局消息人士向《第一财经日报》证实，西安市正在酝酿启动和推行商品房预售资金监管制度，以防止开发商挪用购房款，导致买房者无法收房。这是继北京最近传出正在研究出台商品房预售资金监管办法消息之后，中国又一座大型城市确认将出台房屋预售资金监管制度。在此之前，已有天津和石家庄先后在去年和今年率先实施了类似的监管办法。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在其博客中表示，房屋预售款监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。

　　上述西安市住房保障和房屋管理局消息人士告诉本报记者，目前西安当地的商品房预售资金监管办法正在调研阶段，成文的文件已经“数易其稿”，还未上交西安市政府。

　　依照目前的文本，西安市将对开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由西安市住房保障和房屋管理局全程监管开发商预售资金使用情况。

　　该人士强调，虽然监管办法的制定确有其事，但最终需要由西安市政府发布，具体政策目前还不得而知。

　　“这个办法还没有出台的时间表，市政府也未向我们提出明确的上交日期。”该人士同时表示，预计今年出台的可能性不大。

　　西安有媒体报道称，拟出台的办法把西安市住房保障和房屋管理局作为房屋预售资金的主管部门，负责指导、组织实施西安市商品房预售款监管工作、商品房预售监管协议备案，并依法查处预售人违法违规收支、使用商品房预售款的行为，形成对开发企业的引导和约束。

　　据该报道，对于存入监管专用账户的预售款，开发商今后只能用于支付开发项目建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费、偿还本项目开发贷款及与本工程相关的费用。

　　对于房地产这一资金密集型行业来说，对预售金监管的影响可谓是“牵一发而动全身”。

　　市场人士表示，预售金对于房企的意义，不仅在于单个项目建设上，更在于补充整个企业资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。

　　对于可能出台的预售资金监管办法，中原地产华北区域董事总经理李文杰接受采访时表示，如果监管办法出台，对市场的影响将很可能是，房企为避免预售资金被锁定在项目上，会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款。

　　西安首创新开置业有限公司总经理金春则认为，目前监管办法还未出台，其明确细则尚未确定，其对市场的影响还无法做出评估。他表示，办法出台，对于资金充裕的开发商应该不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。

　　也有房产开发商提出相反的观点，认为如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

对于北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》一事，《第一财经日报》记者昨天致电上海市住房保障和房屋管理局，该局办公室相关人员表示并不知道此事，而来自《上海证券报》的报道援引业内人士说法称，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾对沪上部分房地产企业进行调研，主要了解商品房预售的各个环节及流程、资金流向及操作方式。

　　上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌表示，确实听到过上海市住房保障和房屋管理局进行调研的说法。但中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，即使要推出预售资金专项管理制度，上海也不会走在前面。

　　1994年《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，但是大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。“开发商多是通过预售款来补充资金，还银行贷款、土地款、工程款等。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，如果只有等到交房时才能拿到预售款，对房地产企业影响将会很大。

　　袁鸿昌称，预售资金专项管理还处于谈论阶段，开发商都在静观其变。预售资金专项管理政策如果出台，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”

　　薛建雄称，监管并不是一个简单的事情，国外的做法是通过银行来进行，购房者先把钱存在银行的一个监管账户，银行可以贷款给开发商赚取利息，同时去监管开发商来保障质量，也确保自身的资金安全。

　　如何才能确保行之有效的监管？薛建雄建议称，可以提高土地增值税的预征比例，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”:事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%~3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。”

北京银监局相关人士昨日对本报记者证实，相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文，目前还不清楚具体发文时间。据该人士称，这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

　　一股份制银行北京分行人士称，目前还未拿到有关文件。不过，日前有媒体报道，部分房企已经拿到《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》明确，预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。

自银监会提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，自行决定是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款的要求后，上海各大银行均快速回应。

　　记者从凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到，截至上周，凯盛经略已收到各合作银行的口头通知，全部暂停办理第三套房贷业务，包括已进入审批程序但还未获批的大量贷款申请均被退回。也有开发商向记者表示，由于贷款批不下来，不少购房者只得退房。

　　据凯盛经略有关人士透露，三套房停贷对以下三类自住购房者的实际影响较大：

　　第一类，与父母共有房产的购房者。按照目前的房贷政策，与父母共有一套房产，同时自己另有一套物业者，如果想要买房就会被纳入第三套房范围；第二类，有贷款纪录但无房的改善型需求购房者。不少家庭的置换购房并非一次到位，而是循序渐进地改善居住环境，这就导致部分购房者已经有两次贷款纪录，但名下房产已经售出，这类无房的置业者如果买房也被纳入三套房范畴；第三类，在外地有房产的自住购房者。外地产权物业也被纳入多套房认定范畴，使得部分新上海人也被划进停贷范围。在凯盛经略办理的房贷案例中，这样的情况占到25%-30%左右。

　　另有报道称，根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　一银行人士对本报记者分析称，这一规定带来的一个直接后果便是进一步收紧开发商的资金链。

　　北京银监局有关人士认为，上述规定有利于防止开发商把商品房预售资金挪作他用。同时，也有利于银行以及购房者防范风险。

　　一股份制银行风险管理部人士对本报记者称，如果开发商开发的项目在银行申请了开发贷款，银行一般都会进行封闭式管理，即该项目预售及销售资金也将回流该银行，银行会在一定程度上监督开发商资金的使用，确保“专款专用”，以防范授信风险。这意味着，在开发商项目有开发贷的情况下，银行也将间接地履行监管职责。但如果开发商开发的项目未使用开发贷，在未有有关部门授权的情况下，银行则无权约束开发商预售资金的使用。

　　实际上，在4月中旬住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，便明确要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。而早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。

进入7月以来，各地新房市场总体维持低位波动态势，近期在各种楼盘促销的刺激下，成交量出现小幅回升。从中原地产对十大标杆上市房企（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）的监测情况来看，标杆房企大多采取理性定价、适度降价促销的灵活策略，在整体市场低迷的情况下取得了不俗的销售业绩。

　　7月以来，随着各地楼盘开展丰富多彩的促销活动，楼市出现略微回升的势头。据中原地产调查数据显示，7月一线的京、沪两城市，一手住宅成交量环比增加2成；广州增加1成；深圳虽然环比略降7%，但主要原因是当月新增供应大幅缩减引起的。7月深圳新增住宅面积不足10万平方米，降至历史新低。

　　总体上，一线城市7月成交量仍处在较低水平，京、沪、深3城市同比分别降低7成、6成和8成；广州降低4成，但同比降幅较前2个月已有所减少。7月广州市场新房供应量仅为成交量的6成，难免呈现供不应求之势。津、渝、蓉、杭4个二线城市总成交量7月亦有回升，除成都环比下降2成外，其余3城市环比均有所增加。目前，津、蓉、杭3市成交量同比降幅5-6成，重庆降幅约3成。

　　7月各地新房市场房价仍在低位徘徊。目前新房优惠促销大都以送面积等形式出现，所谓“楼盘降价”或相比前期报价适度降低、或本身定价稍低于周边在售楼盘，降幅约在10%。

　　从7月各地市场新房均价看，基本呈现小幅波动的态势。中原监测8个重点城市中（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州），7月均价上涨的5个、下降的3个，除杭州外，其余城市的波动幅度均在10%以内。

　　然而自4月18日新政出台以来，国内标杆房企销量未受新政显著影响。据中原地产数据，7月，10大标杆房企成交面积总计245万平方米，环比下降10%，同比仅下降5%，基本与2009年的月均成交面积持平。相比仍处于低谷徘徊的新房市场，标杆房企的表现明显优于大市。

　　7月，10大标杆房企销售面积中，一线城市占比达32%，相比上半年20%的占比销量有较大幅度回升。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊表示， 标杆房企能在逆境中跑赢大市，与采取了灵活的销售策略以及具有品牌优势等因素有关。

国土资源部对房地产用地专项整治情况的通报，再度凸显出房地产调控从严态势，同时也揭示出目前调控的难点——地方政府落实政策。对此，多位业内专家表示，目前的关键不是再出台更多新政策，而是要从严执行已有政策。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林坦言，一方面由于政府原因造成土地闲置的比例大、协商查处难度大；另一方面，还有一些地方对房地产调控认识还不到位，清查工作比较滞后。

　　“值得玩味的是，虽然国土部通报，截至5月底全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，其中闲置土地宗数2815宗，但并没有公开全部名单，这似乎是给地方政府留面子。”一位业内人士直言。

　　对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，市场对政策仍在观望，很大原因在于一些地方政府没有真正落实政策，因此房地产调控任务仍很艰巨。

　　“一些地方政府对‘新国10条’的落实比较缓慢，各地出台新的政策也相对较少。”王珏林直言。

　　“我个人认为，无论是政府原因，还是企业原因，只要确定了土地闲置2年的，就要严格按规定予以收回。”资深土地专家、国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，对于闲置土地清理要动真格的，应该把名单全部公开，不留情面，以利于全社会监督。

　　邹晓云认为，从理论上讲，开发商拿到的土地由于拆迁等问题不能开发，应该可以对有关方面不能履行合同交付土地的行为“诉诸法律”。

　　但是，“土地在不断升值，开发商根本没有动力和有关方面打官司，更不用说部分开发商原本就打算囤地了。”邹晓云直言，只有严格按规定予以收回，才能把问题简单化，以便从根本解决问题。

　　记者注意到，自房地产调控实施以来，开发商因囤地而交罚款者有之，但地块被收回的则少之又少。

　　有关专家还表示，从以往调控情况来看，地方政府每次都成为房地产调控的关键，此轮亦是如此。令人鼓舞的是，近期无论是“三套房停贷”，还是“土地闲置清理”，有关部委对继续严格调控政策的态度进一步明确，这对地方政府是很好的督促。

　8月19日，国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，正式公布全国1457宗闲置土地名单的处罚情况，其中，广州共有54宗土地“榜上有名”。

　　此前，广州市国土局先行公布了这54宗闲置土地的名单和处罚情况。广州市国土局网站显示，其中最早为1993年批出的土地，至今已达17年之久；最晚的也有6年时间，为2004年“8·31大限”前拿到的地。

　　广州市国土局已对其中33宗闲置土地，按土地地价或划拨土地价款的20%，开出了总额为3325万元的罚单，并限期相关地产商在一年内开发。

　　据广州市国土局介绍，此次公布名单中未做出处置的21宗用地，绝大部分属于司法查封、规划调整等非企业原因造成的土地闲置。也就是说，受罚的33宗闲置地，绝大部分是企业自主的囤地行为。

　　广州市国土局官员表示，对闲置土地，可采取延长开发建设时间（不超过一年）、改变用途后继续开发建设、安排临时使用、收回土地使用权等4种方式处置。其中延长开发时间一年较为常用，而收回土地使用权则最为严厉。

　　今年4月，广州市国土局使出“杀手锏”，将恒大、鸿荣源以及合生创展等三家公司的在2007年以及2008年期间拿下的地块收回，由于三幅地块均未缴齐土地出让金，按照土地出让合同的规定，三家共计被罚没土地出让金5.5亿元。

　　今年5月，广州国土房管局网站开设“阳光用地”栏目，根据栏目设置，将定期实时公布出让计划、出让公告、供地结果、已供地开发利用以及闲置土地查处等情况。

　　不过，有业内人士认为，广州市国土局的相关处罚过轻，难以对开发商长期囤地起到威慑作用。平均每幅闲置土地仅罚缴100万，几乎是无关痛痒。

　　据记者了解，由于政府缺乏相应的有偿收回的规定，以前广州也曾收回过多宗土地，但大多只是划了“红线”而并没有实质性投入的地块。

　　相比之下，已有实质性投入的地块大多都无法收回。尤其如李嘉诚、霍英东旗下的大财团，即使囤地多年也不会被认定为闲置土地。

　　公开资料显示，和记黄埔在广州黄沙囤地多年而未受任何处罚，而霍英东家族目前还在南沙拥有22平方公里尚未开发的土地。这些地块均未出现在此次的闲置名单中。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，政府完全有理由将此次54宗长期闲置的土地重新收归国有，这样土地闲置带来的溢价就可以重回国家口袋，而不会白白流进闲置土地企业的腰包。

　　但广州市国土局官员表示，收回闲置土地的程序相对复杂，需先举行收地方案听证会，在征求发改、财政、规划、建设、法制等部门意见后，形成闲置土地处置决定；涉及收回闲置土地的，市国土房管局还需将闲置土地处置方案提交由分管市领导牵头召开的市国土资源联席会议审议，并报市人民政府批准后组织实施。

　　“现在公布的只是近期公开出让的土地，对历史遗留的闲置土地并没有一个全面的清查和公布，还有待改进和完善。”韩世同认为。

　　据香港资深地产研究专家刘嘉辉介绍，在香港，招标信息远较内地透明，如果开发商不照合同办事，政府就完全有权进行处罚甚至收回；而一旦进入销售程序，每个单位即使空置，开发商都需要向特区政府缴纳差饷（即物业税），这就大大提升了开发商的“闲置”成本。因而，相关制度使地产商无法囤地，否则其成本将与日俱增。（21世纪经济报道）

编者按：

　　“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”三个月前的这则消息，遭到人们对于“有人有房不住，有人没房住”的质疑。而统计部门迟迟没有数据公布，更是引发了网友一场空前高涨的调查活动。

　　8月以来，某网站在全国发起“晒黑灯”行动，邀请网友进行小区“空置调查”。

　　该网站发起的“晒黑灯”行动，很快得到“大炮”任志强的回应。任志强此后在其微博上留言表示：“想发动居民给小区黑灯照相证明空置？我要笑喷了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，“数黑灯”虽然会出现一定误差和偏颇，但也不失为一种调查“空置率”的方式。

　　从“零水表”到“数黑灯”，“空置率”问题已经引起民众的关注。我们同样无法给出空置率的答案，我们的空置率调查，只是对楼市作出局部体检，更是希望有关部门加紧完善相关空置率在内的楼市信息统计和披露制度，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这并非无法实现。

　　深圳：空置面积逐年攀升

　　大量需求来自投资性力量驱动，深圳楼市的这一特点决定其存在相对较高的空置率，这也是一直困扰深圳房地产调控的一大顽疾。大量改善性住房尤其是豪宅别墅的空置率居高不下，关外地区因配套设施不全而出现大量空置现象。

　　即便尚无官方统计指标，但这并不妨碍人们用民间统计方法去衡量。

　　张伟带着记者一路奔向号称“福田第一豪宅”的香蜜湖一号，这个偏于福田东临香梅路和北依侨香路交叉带的豪宅区一片静寂，只有少量灯光在闪烁。张伟是负责该区域业务的地产中介顾问，他说平时这里至少有一半房间因无人居住而黑灯瞎火。

　　豪宅空置率50%

　　豪宅空置率一直居高不下是深圳楼市的一大特点。多位业内人士表示，深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，这早已是不争的事实。

　　深圳中原地产总经理李耀智在接受《第一财经日报》采访时认为，豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。

　　2007年5月售罄的位于龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯，是近年来福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。中联地产的一名工作人员介绍，高层住宅每套总价在500万以上，单套别墅总价则在1500万左右，但该社区业主以投资客为主，入住率一直偏低，其中别墅入住率约五成左右。

　　记者在深圳福田区另一豪宅小区看到，晚上10点左右，单栋近30层约60户，亮灯的竟不足5户，最多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍，小区入住率很低，平日很少有业主出入，多数房子空置甚至没有装修。

　　最为明显的还是关外的豪宅区，多数小区都极为安静，除了销售人员和保安，很少有业主活动。有些已经入住的别墅和洋房多数都紧锁大门，零星有个别阳台上出现晾晒的衣服，显得格外突兀。

　　李耀智说，尤其是后海片区的豪宅项目，入住率总体偏低。

　　记者在香蜜湖北的新天国际名苑、位于福田区景田南路橄榄绿洲、香梅路与莲花路交会处的俊景豪园等小区看到，在晚上时间房屋亮灯率都普遍不超过两成。

　　但目前空置豪宅很少对外出租。在很多业内人士看来，购买豪宅的业主并不在于租金，装修的成本高，房租收益低，还不如空着，等待好价钱立即出手，就是这些业主的心态。当然，这里边有很多业主本来就是为了投资而购买的。

　　空置面积逐渐上升

　　深圳楼市的另一个特点是关内外市场严重割裂，由于交通和其他配套设施的不足，深圳关外地区部分楼盘的入住率多年来一直低于关内。

　　空置率一直居高不下是困扰深圳楼市调控的一大顽疾。根据此前深圳市规划国土委的数据，2006年深圳商品房空置面积为185万平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面积231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。

　　由此可见，近几年来深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。尽管官方没有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房价的快速上涨，深圳房地产市场上投资、投机性需求再度抬头，普通居民自住性需求被逐渐挤出市场，房屋空置率有望进一步攀升。

　　但世联地产（002285）市场研究部总监王海斌向本报强调，区分清楚空置率的概念和统计目的对正确看待这一现象至关重要。官方此前公布空置率很大程度上是想说明在市场不好时产品积压情况，而目前舆论讨论的空置率更多是想说明投资客太多导致大量房屋无人居住，二者存在本质性区别。

　　李耀智说，很多在关内工作的人都在关外购房，一方面是因为来往和居住不便，另一方面是因为出于投资目的而坐待升值，关外的这些住房很多无人居住。尤其是部分新开发区，很多楼盘的入住率都相对较低。

　　有数字称，目前深圳的房屋空置率超过了40%。

　　世华地产总监肖小平表示：“这里没有一个准确的数字。因为到目前为止，还没有一个被业界广泛认可的统一计算方式，按照什么来计算房屋的空置率呢？这是一个很复杂的事情，亮灯率还是单纯按照没有卖出的面积来计算，似乎都不全面。房地产研究机构也没有进行相关的调查。”

　　李耀智也认为，这个数据可能存在一定的争议，由于界定标准和统计方法不同而有失客观。但他认为，深圳楼市存在大量空置房是不争的事实。而根据中原地产的统计，今年年初深圳楼市的投资客比例约在30%至40%之间，目前由于房地产调控的打击，投资客比例已经不到10%。

在住了半年之后，居民王明敏从杭州滨江区搬到了下城区。

　　他原来住的是钱江湾花园，这里实在是太没有人气了，“住了这么久，都没有看到对门有人来过。”王明敏说，唯一的好处就是根本没有停车之扰。

　　空置的房子让很多人产生了不安的感觉，所以他还是继续搬到拥挤的下城区居住，他的滨江的房子，就只好一直空着。

　　手上有两套或者更多的房子，在杭州并不鲜见。杭州媒体透露，在杭州市水业集团的数据显示：目前杭州五城区（上城、下城、西湖、江干、拱墅）的57万户自来水用户中，有至少3万户是“零水表”，超过6个月都是零度的有17742户。

　　接管钱江湾花园的万科物业公司的一位负责人透露，这个小区位置不算特别偏远，临近一桥，整体的入住率在五成左右，这个五成包括了常住、出租和临时来住等几种情况，“八成的数据主要是装修统计来的数据，一旦住户要装修的话，都会到物业来报备。”

　　从物业现在掌握的情况来看，这个小区目前的常住人口最多只占到五成，实际情况甚至更低。而这个楼盘在滨江地区已经算是入住率比较高的一个小区了，2005年底就开始陆续交付，地段和周边配套算“中上水准”。

　　有些超级大盘甚至遭遇物业费收不回来的尴尬：在杭州余杭星桥开发区的一个比较出名的楼盘，其主管物业的负责人表示，每年有将近三分之一的物业费都收不回来。

　　空置的比例比想象中还要高，事实上，这3万户零度表中还不包括大量小高层和高层住宅，因为它们的水表都是总表制的，就算整幢房子只有一户居民入住，这幢房子的总表也会走。

　　在刚刚举办的2010杭州商业地产研讨会上，相关统计数据也传递出了这样一个信息：今年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量。研讨会指出，供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高企。

　　“在钱江新城的金基晓庐，钱江新城板块的配套设施都还没有完善，所以房子基本还是空着。”投资客王艳珍表示，她在钱江新城有两套房子，都没有去入住。

　　“这里的入住率是比较低的，特别是一线江景房，比如东方润园这样的豪宅，出租的话价格不会低，但是出行也不方便，这些购房者基本上都不是一套房，所以大部分都空着。”21世纪不动产钱江新城店一名邵姓员工对记者表示。

　　这和投资客青睐于杭州是有很大关系的，这些来自浙江省内的投资客，最喜欢投资的就是杭州，这也导致大量的房屋处于“被闲置”状态。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，现在还没有任何一个官方的数据，可以统计杭州市空置房的具体数量，无论是从“数黑灯”、还是“看空调”、“物业费”，采样都会有这样那样的弊病，但无论是哪一种路径，都可以看出，杭州的闲置房数据是大于3万套以上的。这是一种稀缺资源的浪费，一旦市场行情出现波动，有大面积抛房的情况，市场价格就会出现大面积的下滑。

一边是多数人买不起房，而另一边却是大量房屋空置。日前，由一个数字引发的房地产空置争论再次激烈起来。

　　尽管人们对于6540万套空置房数据存有较大争议，但记者连日来的实地调查与某房产研究机构的调研结果无不显示，武汉楼市总体空置率接近24%，“亚健康”症状明显。

　　23.92%？

　　在“空置率”的口水战中，最大的症结在于没有权威机构或官方的正式统计数据。

　　湖北大楚房产研究院近日也通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。调查结果显示，武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%。

　　其中，网络调查共收集1.2万余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研探访68个交房期限在0.5~7年的大型新房社区，探访1.6万余户住宅。

　　在认定标准上，该调研组采取了一种较为简单的方法，即将“完全没有装修的住宅”定义为空置房，而通过这种方式得到的数据，其实为实际空置水平的下限，也就是说，实际空置率更严峻。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区。看起来，武汉楼市“亚健康”。

　　对此，房地产专家陈真诚对《第一财经日报》记者表示，相比于开发商已建成却在积压待售的房屋数而言，在购房者手中空置的房屋数要大得多。

　　越高端越空置

　　顺驰武汉公司总经理张葵已从事二手房交易7年之久，现在掌管着55家直营二手房的店面。“高档房源好找，但租得起高档房的租客难找。一个月能负担起七八千元的高端租客太少。”张葵告诉本报，“在（武汉）台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重。有楼盘空置率甚至高达50%。”

　　张葵认为，武汉市中心的新建小区空置多，特别是高档房源。而市中心的普通商品房，特别是有成熟居住环境的老社区，则一直是中介搜索的对象。

　　事实上，在楼市波动时期，高档房的处境确实很尴尬。记者从武汉金都汉宫一位业主处了解到，该业主原本在小区内一次性付清了两套观江大宅，一套自住，另一套则为还在国外念高中的儿子所备。为儿子购置的这套房目前就成了典型的空置房。由于当初装修费用不菲，而出租的价位又达不到房东的心理预期，卖的话，还要多缴税。“听说很快要征收房产税或空置税，这套空房现在已成我们家最大一块心病。”上述业主向本报记者倒苦水。

　　而武汉森林公园附近的一个高档楼盘，2008年开盘时销售火爆，但距离交房已过去一年多时间，记者实地调查却发现，空置房源的业主登记在物业中心的联系电话竟以外地手机号为主。不仅如此，小区内一位“刚需”业主还透露，她家所住的单元有近20套房是归同一业主所有，“全部是征地拆迁后还建所得”。

　　中国指数研究院华中分院分析师李国政估算，空置房中有近四成来自投资客。投资房产已成为很多手中有闲钱的消费者最关注的渠道，“特别是中心城区地段较好的楼盘，投资比例更高”。此外，“买房后因工作变动暂时离汉，但随时可能回来的；为迁就孩子上学，暂时搬离的；为未成年子女提前购房的——这三类也是构成房屋空置率居高不下的原因之一。”李国政说。

　　物业配套关联空置

　　除投资炒房因素外，配套完善与否与空置率高低也有较大关系。

　　“买房子不仅仅是购买居住的那个空间，更是买周边的配套和环境、买周边小区的服务设施。配套不解决，入住率肯定上不来。”采访中，多数市民如此表示。

　　三年前在盘龙城买了新房的市民周有康，目前也无奈进入空置房业主的行列。在购房之前，这位土生土长的武汉中年男人对盘龙城一无所知，选择这一陌生的地方只有一个理由：只有盘龙城的房价尚是他可以接受的——122平方米的三室两厅户型，单价2400元/平方米。

　　然而，“家人都在市中心上班，自己又没车，小区出行也不方便，买个菜都要步行1～2公里，这让我们怎么住？”目前，周先生一家仍“蜗居”在武汉市中心的一套出租屋内，每隔半年去盘龙城交一次物业管理费。对于这个遥远的新家，三年里他仅仅去了五次。

　　DTZ戴德梁行助理董事、物业及设施管理负责人黄广平进一步分析，在配套与空置率的关系当中，自住型购房人看重基本配套保障，如周边购物、公共交通配套；投资性需求则更看重名校、大型商业等配套。

　　“比如有的小区交房时，就只有光秃秃的一栋房子可使用，景观没有做好，道路还没铺平，没有生活配套，业主只能空置等待，郊区楼盘在这方面更为明显。”黄广平说。

　　当然这也是一个“先有鸡还是先有蛋”的命题，一般来说，如果没有住户的话，相关配套确实很难到位。

位于北京西四环外的远洋山水小区，是北京西部城区中面积较大的大型社区之一，由30多栋超过20层的高楼组成，可容纳上万户居民居住其中。

　　工作日的下午，记者来到该小区，小区内的地上停车位已基本停满，花园、街道也随处可见散步的老人和儿童。

　　“这个小区里出租的房子很多，但空着长期没人住的房子并不算多。”负责小区26号楼保洁的工作人员对记者表示。

　　郊区空置房集中

　　有关空置率的探讨甚嚣尘上。但在北京，像远洋山水这样的情况并不鲜见。在南部城区的星河城、东部城区的珠江帝景等社区，通过对物业和业主的走访，记者估算这些社区的空置率均不到10%。

　　“像我们这种位置好、交通便利的小区，即便业主买了房子不是自己住，也会把房子租出去，因为不仅租金高而且出租速度也非常快。”星河城业主樊先生如是说。

　　“实际上，北京空置率较高的楼盘主要集中在郊区和一部分城区商住楼。”链家地产市场分析师张月一语中的。

　　根据链家地产研究部的统计，北京出现高空置率的楼盘主要有以下几种类型：

　　首先是郊区的一些高档的住宅区和别墅区。这种类型的社区往往定位高端，房价的门槛比较高，但是社区的配套设施并不完善，距离城市中心较远。据链家地产市场研究部统计，通州区月亮湾的空置率大概在50%，而东方太阳城的房屋空置率大概是40%。

　　其次是投资率较高的优质盘。“这类投资者购房之后并不居住，而是伺机出售，因此这些楼盘的业主更换比较快，但是吸引的接盘者大部分还是投资者。”张月表示，这一原因导致业主更换频繁，但房屋却始终无人居住。顺义区的金汉绿港小区，就受到了投资性购房者的青睐，目前该小区大概有30%的房屋空置。

　　此外，一些位于城区的商住两用楼盘也因为房屋物业费、水电费收费标准比较高，导致空置率高于周边的普通住宅。据链家地产市场研究部监测，崇文区的宝鼎中心作为一个位于城区的商住两用楼盘，其空置率就超过了20%。

　　空置率统计缺位

　　根据日前国家统计局公布的数据，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积逾1.9亿平方米，如果按照每套住房100平方米来估算，就意味着全国的住宅中有190万套左右的商品房待售。

　　而北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京增量商品房中尚未销售的期房面积为1472.15万平方米，现房为1780.22万平方米，合计约为3252万平方米，大约为25万套，其中有94171套住宅。按照今年7月的销售成交量，当前的市场存量可供销售20个月。

　　“目前大部分专家及媒体没有对空置房的统一概念，一种认为是商品房未销售的房源即增量空置率，另一种认为是存量房中用于投资的无人居住房即存量空置率。”在北京中原三级市场研究部总监张大伟看来，实际的空置率概念应该是前述两者之和。

　　对于房地产市场来说，空置率是一个非常重要的数据，“应该说是比价格的上涨幅度更应该受到关注的数据，因为空置率是决定宏观调控方向的重要依据。”张大伟分析。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾介绍，从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。

　　但遗憾的是，针对目前市场关心的存量住房“空置率”，并没有权威部门进行相关统计。

一边，是去往北京方向的高速收费口；另一边，是去往天津市区方向的高速收费口……中间，是位于天津宝坻区的京津新城，京津边界最大的一处别墅区。

　　2004年，合生创展与珠江投资在这片荒芜的盐碱地上投资68亿元建立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场以及数千栋美式别墅。但在建成数年后，这里依然鲜有人居住，成为一座“空城”。

　　“京津新城定位是第二居所，有很好的温泉和高尔夫，很多业主都是周末到这里度假、享受生活。”合生创展一位高层人士向《第一财经日报》解释说。

　　目前，新区二期规划已被国务院批准通过。根据管委会的宣传牌，将来新城面积将达258平方公里——这将是目前规模的5倍多。

　　高空置率

　　2010年8月17日上午。本报记者从北京驱车1个多小时来到了宝坻区京津新城。

　　下了高速，京津新城的欧洲宫廷式的建筑整齐辉煌、颇有震撼感，但中午时分，道路两旁的商街空无一人，几家小饭馆和便利店还在营业，但显然没有客人。在别墅区，记者看到门口的保安笔直站立，小区内部分别墅空置，没有装修。一个便利店收款人员告诉记者：“平时是没有什么人，周末人还多一点。”

　　由于没有便利的公共交通，无论是对北京人还是天津人来说，京津新城都显得过于遥远。如果你从北京出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上120公里，缴纳50多元高速费，消耗了近百元的油费，方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里，同样需缴纳高速费，才到天津市区。

　　因此，京津新城对外来人口有强烈的“挤出效应”。而当地也没有实体性产业。因此，购房者难以日常居住，只能当做“第二居所”，常住的人口只占10%。

　　“京津新城的销售非常好，销售率超过90%。新一期还没开发完。”开发商告诉记者。在靠近高尔夫球场的一侧，大面积的土地还待开发，按照规划这里将建成8000座别墅、大型商业中心。

　　京津新城庄园1号售楼处里冷冷清清，新一期别墅和高尔夫公寓仍在出售，售楼人员告诉记者：“高尔夫公寓7000元/平方米；一次性付清可以打9.5折。别墅13000元/平方米，价格看好了还可以商量。”在京津新城的购房者以投资性购房者居多，也有些是由于认可高尔夫球场的稀缺性而买房。

　　赌未来

　　在这样一座空城上，合生的董事长朱孟依和当地政府投入了太多赌注。

　　根据公开资料，在协议出让土地制度废止前的2001年，急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平方米78元的价格将2万多亩土地卖给合生。京津新城随后成为宝坻区政府的头号工程。京津新城项目自2002年立项之后，一直不事声张，采用了非常低调的操作路线，在2002年到2003年，基本上处于“无人问津”的状态。

　　随后几年的开发合生和珠江的投入不小，其网站上称仅仅配套设施就耗资68亿元人民币。从2005年到2009年年底，京津新城共实现销售额约30亿港元，显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。

　　空置率并没有让京津新城的建设停下脚步，近日，合生集团传出已成功与新加坡淡马锡合作，以股权置换的方式融得10亿元人民币，用来重点开发京津新城。

　　在京津新城管委会官员眼里，京津新城未来仍“不可限量”。天津市宝坻区区长孙宝华今年上半年曾公开表示：“在全市规划的11个新城中，宝坻占有两个，其中的京津新城是一座非常年轻、富有特色而且正在快速崛起的崭新城市。远景规划面积258平方公里，近期规划53平方公里，人口规模是100万。”

　　合生创展上述高层人士向记者表示：“合生仅仅是参与了京津新城的一部分开发。京津新城是当地政府一个很大的规划。目前还没有开发完。至于未来合生如果要继续参与到京津新城的开发中去，还要参加土地招拍挂。”

　　孙宝华表示，已经进入和准备进入的有合生、珠江、锦绣香江、阳光100、香港明发集团、中国世代集团等多家企业，在建的项目包括：锦绣香江休闲人居水城、比克新能源研究院、解放军军事交通学院等；已经签约即将开工建设的有：明发国际城、阳光100东方威尼斯水城、世代集团比弗利城等一批大型综合项目。另有消息称，一家央企集团准备在当地开发综合性商业项目。

　　各个城镇无序发展，生活配套设施跟不上，类似京津新城这样新建小区房屋闲置、资源浪费的现象随处可见。“房地产开发是不可能停下来的。”不仅仅是京津新城，河北的燕郊、三河、香河、涿州、固安，甚至天津滨海新区、东丽区、武清区都在用房地产透支着“卫星城效应”。

　　也有业内人士认为，这只是中国城镇化过程中的一个过程，未来，像发达国家一样，随着轨道交通的完善，卫星城将担任重要的城市分流人口职能。

这虽然不是一个准确的数据，但起码是一个重要的参数。

　　日前，从济南市水业集团户表办传出的信息，今年6月份，济南市共有6万户居民的水表读数为零。而在今年前6个月，持续读数为零的，也大约有6万户。

　　水表的故事

　　这些住户都是一户一表。水表持续不走字，说明该户未用水。而持续未用水在很大程度上表明这家住户没有人居住。

　　《第一财经日报》记者从济南水业集团了解到，从2004年开始，济南市对住户进行一户一表的改造。这其中，新建楼房基本都实行了一户一表。截至去年底，共有近49万户实行了一户一表。而据估算，截至今年上半年，该市应有50万户实行了一户一表。

　　这些水表并不在住户内，而是在居民楼外，水业集团的抄表人员掌握钥匙。也就是说，在抄表时，因为居民家中暂时无人而造成漏抄的几率是很小的。

　　如果按照50万个户表，其中6万持续读数为零计算，济南市的房屋“空置率”也在12%这一水平。

　　济南水业集团人士称，6万只是读数为零的，还有一些读数很小，接近为零的未计算在内。

　　领秀城样本

　　济南市超级大盘领秀城B区是去年11月交付的楼盘。这个楼盘共有14栋楼，大约有1500户。

　　记者随机查看了一个单元的入住情况。这个单元18层，共有36户。情况表明，其中的12户已经入住，8户正在装修。其余的16户不见动静，还是纯毛坯房。

　　领秀城C区是2008年交付的，业主张女士告诉本报记者，她的那个单元29层，58户，根据她的观察，约入住了六成，其余的40%无人居住。

　　上述楼房入住情况，只能给人一个空置的直观印象。对准确的空置率，济南市统计局综合处人士表示，目前济南市统计部门并没有住房空置率、房屋待售面积的统计数据。

　　领秀城B区是2007年3月开盘，当时的均价是每平方米4600元。现在的二手房成交价格在9000元/平方米左右。而邻近新开的期房价格也已在8000元/平方米以上。

　　也就是说，从2007年3月到现在的两年半左右的时间，该小区的房价已经上涨了近一倍。

　　今年上半年，搜房网公布了“2010中国房价最该下降的八大城市”榜单，济南位列三亚之后排第二。

　　济南网民数黑灯

　　和全国其他城市一样，济南的网友也自发开展了“数黑灯”活动，以试图得出房屋空置率。

　　目前，被“晒黑灯”的济南小区有鲁能康桥、卧龙花园、阳光100、中建文化城等。网友们还自发统计了相关的数据，如“总计68户，开灯数27户，黑灯率约60%”、“总计28户，开灯12户，黑灯率约57.14%”。

　　但小区物业部门对这种方式计算房屋空置率并不认同。鲁能康桥小区物业部门人士就曾表示：“这样算空房子不是瞎胡闹吗，现在年轻人社交多、加班多，我这个小区就是，晚上都是黑灯瞎火的。但我知道，房子都是有人住的，人不到半夜不会回来的。”

　　看来，要得出一个准确的空置率，并不容易。

　　新浪乐居近期发动网友对济南房屋空置率进行了调查，数据显示，高达81%的参与调查者认为济南房屋空置率高，近70%的被调查者认为自己小区黑灯现象严重。对空置率高的原因，七成以上参与调查者认为是炒房所致。

“晒黑灯”行动已收集了上海近百个小区的数据，得出的平均“黑灯率”约为50%。此报告指出，从区域看，浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高，分别为69%、67%、84%，浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。

　　《第一财经日报》记者因此对上海七大样本楼盘进行了深入调查，发现多数曾经背负着“空置大盘”名号的小区，在经历过多轮房东大“换血”之后，部分已经人声鼎沸；这并不代表着上海的“空城”已经绝迹，远郊或者区域配套、居住氛围并不成熟的区域，依旧有楼盘唱着“空城计”。

　　“入住情况比想象中高很多。”这是本报记者对上海普陀、虹口、闵行、松江、浦东五区7个样本楼盘的入住情况进行深度调查后得出的结论。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭估算，上海楼盘的整体空置率应该在20%～30%之间。

　　1 曾经投资大盘 如今自住大盘

　　中远两湾城：自住客进入

　　以上海浦西内环内的超级大盘——中远两湾城为例，该盘目前入住率已经达到了85%以上。

　　21世纪不动产上海锐丰长寿店置业顾问王能怀表示，计入群租，2006年时中远两湾城空置率曾达到60%，此后，楼市回暖，自住客纷纷从投资客手中接盘入住。“目前入住率很高，其中自住在50%~60%，出租30%左右，空置约10%。”

　　中远物业总经理杜恩毅告诉记者，2006年之前，中远两湾城四期曾被浙江炒家“扫货”，4000多套房子，其中1500多套都在温州投资客手中；进入2007年那波楼市高峰期后，原有的投资客开始将房源转卖，自住客开始陆续进入小区。

　　上海绿城：毛坯房难找

　　离开中远两湾城，记者来到人口密度相对较低的浦东，发现当年几个空置大盘如今竟也热闹非凡。

　　锦和路99号的上海绿城是浦东花木名盘。本报2006年底的报道，当年6月小区业主自住房700余户，出租住房205户。当时，项目三期尚未交付，根据一期、二期共约1800套房源粗略估算，入住率仅约50%。

　　时过境迁，记者近日再次进入上海绿城实地调查时发现，小区内居住氛围已较几年前迥然不同。

　　按照绿城附近中原地产中介小徐的说法，自2008年左右始，上海绿城项目内早期囤房的投资客意识到时机成熟，陆续开始走量，使得自住率逐步攀升。一名外出购物的老年人告诉记者，她所在的楼里基本都住满了，而她，正是两年前搬进小区的。

　　一名2007年来上海绿城工作的物业维修工也表示：“2007年的时候，常住户就一半刚过，大概2008年开始住的人就多起来了。现在他前往维修接触的住户里，新、老面孔大概各占一半。”

　　中介小徐告诉记者他自己估算的结果，现在绿城的入住率有90%以上，大部分为装修房屋。目前，在中原地产挂牌的上海绿城房屋有100多套。“但三房的毛坯房只有一两套，两房的毛坯房还多一些。这里找毛坯房很难了，现在能出租的就出租，装修了出租7000元/月，比不装修多出2000元/月呢。”

　　绿城物业管理中心的有关负责人表示，目前小区内共有房源2631套，若不考虑已入住但还没登记的业主，长期空关的房源有约800套，整体房屋入住率保持在70%左右。而在常住的1800多户中，有300多户为租户，保守估计，纯自住的业主比例约达60%。

　　地杰国际城：居住氛围日趋成熟

　　走出上海绿城，记者继续在浦东花木、北蔡一带“扫楼”，发现离上海绿城不远，还有一处较大的住宅楼盘——位于浦东御桥路1978弄的地杰国际城。

　　从阳台上晾晒的衣被可以看出，地杰国际城的居住氛围相当成熟，其周边的农贸市场等也一应俱全。

　　地杰国际城和上海绿城一样，当初也经历过一段住户真空期：投资客囤房不卖。

　　地杰国际城物业管理中心的黄女士亦向记者坦言，地杰国际城交房前已出售的房屋有800多套，“但是其中一半购房者户籍都来自浙江等炒房团颇为集中的区域。”于是，2006年9月份刚开始交房时，只有300多户入住。直至2007年底，仍只有500～600户入住，入住率不超50%。

　　情况在2008年前后开始有变化。据黄女士回忆，最为集中火热的交易出现在2008年下半年。“当时，房价逐渐上涨，四五百套的投资房，有三分之二出手了。”

　　黄女士告诉记者，目前国际城一期共1129户，空关率不超过10%，“一直空关的房子就在80～90套。”住户中约有300套房屋为出租；二期的1359户，空关率则更低，空房基本在50～60套。

　　“因为二期不曾赶上2006年的投资潮，国际城一期房价的上涨一定程度上也消磨了二期的获利空间。因此投资客相比一期要少得多。这就是为什么二期的入住率一直比一期高，也比较稳定。”黄女士解释说。

　　附近的21世纪上海锐丰中介的王女士基本证实了黄女士的说法，她说，目前地杰国际城入住率非常高，至少有约80%。空关的房源多数在曾经的炒房客手中，“我们知道一个温州投资客目前手里还囤着该小区30套房子。”

　　黄女士告诉记者，还有一些空关的房源，则是购房者为子女备作婚房之用。

　　2 租客为“空置率”填空

　　事实上，2005年前后，上海楼市中因被投资客染指而一度“空城”的楼盘可谓不胜枚举。但记者发现，除了上述如今成为自住大盘的样本楼盘之外，还有一些曾经的“空城”如今也已顺应区域市场，成为租赁大盘。

　　瑞虹新城：白领、老外租的不少

　　瑞虹新城是上海浦西内环线一大名盘之一，因大而出名，也曾因“炒”而出名。

　　瑞虹新城附近汉宇地产一名中介向本报介绍，北外滩地区在2004年被浙江投资客看好，“浦江名邸”、“名江七星城”、“瑞虹新城二期”等楼盘均受到温州客“关照”，约50%的房屋（个别楼盘70%）被投资客收购，不少温州人更一买就是五六套，致使区域内大量房源空置。到了2007年，上海楼市再次迎来一波成交量价双涨的高峰，区域内首批投资客开始“出货”，这时候，这里二期的一些空置房开始被出租或是作为二手房出售了，住户也多了起来。

　　转眼间，又是两年过去了。昨日，早上上班高峰段期间，当记者从地铁4号线临平路站下车时，惊讶地发现这一站上来的乘客短短几秒钟里已把车厢全给挤满了。从4号线出站后，便从出口直接通向了易买得超市和瑞新生活广场，广场里餐饮、服装到处可见。

　　周围的一些居民告诉记者：“这里广场一到晚上或是周末就特别热闹，附近都是瑞虹新城的，广场的生意也不错。”

　　短短几年，瑞虹新城的入住情况似乎已发生了翻天覆地的变化。21世纪不动产瑞虹新城分行经理籍文宗估算，目前瑞虹新城一期、二期入住率已达80%。

　　临平路的汉宇地产中介公司工作人员告诉记者，撇除近几月刚刚交付使用的三期房源，目前瑞虹新城一、二期的房源出租比较多，尤其是二期，因为临近轨道交通4号线，出租率很高。

　　籍文宗向记者表示，至今为止，瑞虹新城的业主仍大多为投资客，比如目前三期房源的产证虽未下来，但已有投资客开始寻找下一任买家。

　　瑞虹新城门口的保安亦告诉记者：“差不多都住满了，到这里租房的特别多，多是白领，老外也不少。还有上外、财大一些大学生租这里的也有，里面住的人文化层次都蛮高。”

　　上海康城：租房一间七八百元

　　瑞虹新城的情况和本报此次调查过程中发现的另一个超级大盘颇为相似——上海康城，闵行西部百万平方米大盘，距离莘庄北广场地铁站3公里，20世纪90年代末开发，开发周期10年，曾经是炒房团的目标楼盘之一。

　　上海康城附近的中介如是描述：“2008年投资客疯炒的时候，除了四期刚刚开盘外，康城的前三期将近10000套房子还是有很多都是空着的，大概有40%。”

　　记者16日来到上海康城时略显惊讶，几年前还冷冷清清的康城如今变得热闹非凡。围绕康城走一圈下来，发现阳台上如今都已晾满了居民的衣物；小区的生活馆内，尤其是到吃饭时间，餐厅里人群拥挤；小区的地上和地下停车场内，即使是周一工作日，车位仍显拥挤。

　　“几年前小区里住的人还是很少的，但是后来越来越多的人住了进来。”停在小区内的出租车司机对记者说道。

　　小区的物业管理处人员估算：“目前小区的入住率是90%以上。”

　　“我们这儿一期和二期的房子业主买了以后自己住的多，但是后建的三期和四期的房子则相对来讲租房住的人很多，所以住客很杂。”住在小区一期房子的王阿姨告诉记者。

　　康城附近的中介公司业务员也对记者表示：“这几年间，康城附近的交通等配备设施也大有改善，这大概也是为什么租在这儿的人会越来越多的原因之一。”

　　“我们是来找房子租的，看过这附近，就这儿还相对便宜些，一间房七八百元。”大门口，两名外来打工的女子如是说。

　　上述中介人员介绍，目前小区里共有12999户，居住在里面的人数总共有3万～4万。“看起来现在就只有几十套房子是空着的，那些已出租给别人的房子当然不算是空置的啦。”

　　看来，由租客来“填空”亦不失为一个好办法。国家住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴认为，随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来自于个人投资的房产。

　　3 远郊楼盘空置率依旧居高不下

　　然而，在上海郊区部分地方，房屋空置率依旧是个谜。

　　三湘四季花城：没个像样的菜场

　　广富林路1599弄66号，28套房，10套房亮灯；68号，28套房，11套房亮灯；100号，28套房，10套房亮灯；118号，28套房，8套房亮灯；98号，54套房，23套房亮灯……这是本报在8月16日（周一）晚上8点至8点半对三湘四季花城的部分楼层亮灯情况的统计数据，部分楼层亮灯率不足40%。

　　随着地铁9号线的通车，松江地铁沿线住宅受到投资者青睐，松江几大板块九亭板块、泗泾板块、大学城板块等在几年内先后建起了大量商品房。这其中，是否隐藏着不少“空城”？

　　“房产调控后，部分投资客开始退出，一期现在入住率已经从去年的两成上升到了四成。”房产中介拿着三湘四季花城的房源推荐表向记者介绍。

　　紧邻三湘四季花城的恒晟地产中介销售小李，长期从事着松江大学城板块的楼盘销售，小李说：“目前，三湘四季花城一期入住率为40%左右，二期、三期为50%~60%，四期由于刚交房不久，大多数房屋正在装修，入住率很难看出来。”

　　小李打开电脑输入三湘四季花城，数据显示共有654套房源。不排除这部分房源有部分在出租，但就一家二手中介就有该楼盘如此多的房源，整个市场上待售房源数目可见一斑。

　　为了证实小李的说法，记者实地走访了三湘四季花城，一名住在二期的业主告诉本报记者：“这里肯定有很多房屋处于空置状态，此前，周边连个像样的菜市场都没有，现在，大家主要去的那个菜市场也才不到十家店面。”“空置的不要太多哦，你晚上来看这些楼的亮灯情况就知道有多少空置了，一半都暗着。”

　　本报对广富林路1599弄以及梅家浜路1508弄的部分住宅楼进行不计名（不记录楼层门牌号）亮灯统计，除了个别极端情况，大部分都在50%左右徘徊，有的甚至低于40%。事实上，亮灯率并不等同于入住率，但在夜晚8点之后的计名统计的166套房屋亮灯率仅有37.3%，即便算上8点之后还尚未回家的常住业主，入住率也不会很高。

　　据当地中介介绍，随着楼价不断上涨，以及楼市调控政策出台，不少投资客已经逐步退出，三湘四季花园的入住率才逐渐高了起来，“如果一年前来，这里一期的入住率还要低，都不足20%。”中介的话现在已经难以证实，但小区空置率之高可见一斑。

　　奥林匹克：

　　阳台长期不晒衣服的挺多

　　而位于松江另一板块九亭的奥林匹克花园入住率也不容乐观。一名在小区内从事清洁工作两年的阿姨告诉本报，具体多少很难说清楚，但就从一些房屋没有窗帘、阳台杂乱未封闭且长期没有衣服晒在阳台来看，空置房屋还是有较大一部分的。

　　在奥林匹克花园内，记者选取了连排的几栋五层楼进行统计，分别是4~11号，共计80套房屋，记者简单计算，阳台杂乱或者空无一物、空调未安装或外机被塑料纸包裹长期未用、窗帘未安装的有较大空置嫌疑的房屋有16套。

　　由于一楼可以近处观测，记者对一层的16套房屋观察发现，屋内空无一物或者屋内杂乱无人常住迹象的、可以肯定空置的就有5套房屋。统计结果跟中介所说的基本相同。

　　4 空置率可统计且应公布

空置率概念如何界定？

　　目前我国统计部门对“住房空置”统计的是“新建商品房减去已销售面积，再减去自用、出租面积”，类似“滞销率”。

　　而另一种“住房闲置”统计的则是“已经售出的商品房中的那些空关着的房子”，一些机构也用这一概念查所谓的“空置率”，本报此次调查用的是后者。

　　空置率多少是合理的？

　　从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。

　　我国有无空置率数据统计？

　　没有。国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，要想摸清楚确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。

　　国外有无空置率数据，是否会发布？

　　世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。

虽然今年4月份国家出台了史上最为严厉的楼市调控政策，但多数开发商依然赚得盆满钵满。

　　截至昨日，63家上市房企发布中报，整体业绩大增36%，累计净利润138.29亿元，而且不少机构二季度重新抄底地产股。

　　不过，在靓丽的业绩背后，这63家开发商背负了接近6000亿元的巨额债务。

　　本报讯 截至8月19日，沪深两市共有63家上市房企公布了2010年中期报告，累计净利润接近140亿元，同比增长36%，其中六成公司净利润同比上涨。

　　不过，在上市房企靓丽的业绩背后，却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。业内人士表示，在楼市调控暂无松动的情况下，巨额债务让开发商很难受。

　　“万保招金”负债近3000亿

　　统计表明，截至6月末，上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，占据了整个负债额的47.37%，负债总额超过百亿元的开发商就有13家。其中，万科的负债总额为1120.93亿元，保利地产（600048）为925.85亿元。

　　高额的债务同净利润总额形成鲜明的对比。如果按照目前138.29亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42.43年。另外，在这63家公司中，资产负债率接近或达到70%的有30家，占比接近五成。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A（000002）、金地集团（600383）和招商地产（000024）的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　巨额债务将成难啃的骨头

　　有专家表示，目前主要融资渠道关闭，开发商的资金链越来越紧，巨额的债务将成为企业难啃的骨头，除非都是长期贷款。

　　中央党校经济学部副主任韩保江教授表示，高额的债务对房地产来说已经是不安全的信号，“因为房地产企业要靠贷款，一旦没人给他提供这种资金了，那么房地产很快就瓦解了。”开发商也对记者表示，对那些规模较小的开发商而言，巨额负债会让他们很难受。

　　记者观察 业绩增速中小房企占优

　　根据本报记者的粗略统计，目前这63家上市房企2010年上半年共实现营业总收入超过千亿元，实现净利润共138.29亿元，较去年同期101.51亿元上涨36%。

　　数据显示，在这63家上市房企中，净利润超过10亿元的只有万科、保利地产、华侨城、金地集团和招商地产，净利润总和高达80.68亿元，占整个已经发布半年的地产企业净利润总额的58.34%。其中，万科以28.1亿元居首，保利以16.27亿元次之。华侨城、金地集团和招商地产分别为13.51亿元、12.28亿元和10.50亿元。

　　不过，从业绩增长速度来看，中小房企表现比较有优势。其中，刚刚重组的嘉凯城（000918）虽然上半年净利润总额不足5个亿，但业绩增幅高达3994.36%。阳光城（000671）同期净利润只有8852.62万元，但增幅为2876.21%。有12家公司的业绩同比增长翻番。

　　机构次季抄底增仓

　　从最新的统计数据看，二季度有机构开始进入地产板块，大有抄底之势。

　　如中国宝安（000009）中报显示，与去年底前十大股东构成相比，华夏系基金大笔买入该股，华夏优增、华夏盛世和华夏回报（爱基,净值,资讯）（点评）3只基金占据前十大股东的第三、五、七位。其中，华夏优增二季度环比增加979.99万股；华夏盛世新买入1902.10万股，而华夏回报则增持440.99万股至1667.74万股。

任志强（右）称开发商有钱耗得起，潘石屹认为开发商资金很紧张。（来源：东方早报）

　　京城两名嘴——华远集团总裁任志强与SOHO中国董事长潘石屹昨天的一场对话传递了国内地产商对于目前房地产市场的一种普遍认识:中国房价要跌。

　　这对好友所在的两家公司性质迥异，两人对于多数地产观点意见全不统一，只是不管出于何种理由，他们都认为今年的中国房价将会下降。

　　任志强:别指望大跌

　　任志强一如既往用数据来说话，他表示，由于政府参与定价等原因，未来一线城市房价短期内可能继续下滑，而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。

　　任志强称，由于国十条新加的规定，预售之前要报价位，因此楼盘的定价权其实掌握在地方政府手里，政府参与新盘定价也直接导致房价走低。

　　任志强解释称，“约谈是国十条明确要求的。第一个约谈的是地方干部，温总理强调要继续问责，你报了五万块钱，我说你只能卖三千，这就是约谈的办法。”

　　任志强在对话中说道，目前情形和2008年有明显区别，“2010年和2008年完全不同，2010年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。第二是国内经济形势很好，都是高增长。今年GDP增长幅度还是维持在9%左右，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。 因此今年和2008年最大的差别，2008年都不行，今年是一半红、一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现了两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。”

　　任志强称，现在很多楼盘的降价除了少数楼盘确实资金链有问题之外，主要还是政府因素主导。

　　任志强还否认了开发商缺钱一说。他表示，房价如果跌到20%～30%，政府比开发商更急。开发商钱多得是，起码还能维持一个相当长的时间。不但是今年，就是明年，也可以过日子，没有问题。指望开发商没钱了，指望大跌了，抄底，门都没有。

　　潘石屹:开发商没钱了

　　潘石屹有关房价的问题和他过去无数次提及的观点基本相同，中国房地产市场再次被其看成已经孕育巨大泡沫的地方。潘石屹称，在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。

　　潘石屹也承认目前地方政府主动参与定价的行为，但不同意任志强关于开发商资金问题的看法。他表示，“从钱上来看，（开发商）很紧张。”潘石屹说，第一，是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后，开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二，国十条上规定，以后的收入由银行监管，实际上对房地产的影响是巨大的。“我们当时开发项目，用的钱里面有70%～80%来自预售收入，活钱变死钱，原来同时拿到的款，现在两年三年，北京这个月就开始实施，所以到现在为止，房地产开发商一半活的钱变成死的钱。这样短短的几个月时间，因为价格下跌，钱都花出去了，该收的钱没有收回来，从钱看，房价要跌。”（东方早报）

狗熊我终于爬完了

为什么有的需要审核，有的不需要审核。。
晕了。。
不明白呵。。