近有媒体称天津廉租房项目REITs（人行/银监会方案）可能率先获批，并将在银行间债市以受益券形式向机构投资者募集资金。
这里有个疑惑。

按照REITs的常规来看，纳入资产池的资产应为可以产生稳定现金流的房地产。国外项目当中以商业物业的租金收入充当还款来源的为多。

天津方案既称“募集资金投资于廉租房”，这里有两个理解，一是说资产池本身即涵盖廉租房，廉租房的租金收入来偿还受益券本息，募集资金再用于廉租房的开发建设；二是说以其他成熟的商业物业（优质商业物业）纳入资产池并以未来产生的租金收入等作为还款来源，募集资金用于廉租房的项目开发。

如果是第一种，廉租房的租金收入是否足以覆盖受益券和税费等支出？如果最终又牵涉到ZF补贴，那就失去了意义。
如果是第二种，似乎与上海的公租房项目REITs方案无大差异，何以管理层更倾向于天津方案？

从目前掌握的信息来看，人行方案REITs可能更接近于台湾的REAT，即不动产资产信托，而与REITs有一定差异。在退出机制上，很可能包含了信托终止时由发起人回购的设计。

不知道论坛上有没有对国内版REITs方案更了解的，希望告知。