一、对当前经济金融形势的判断
　　面对今年以来经济增长速度的逐步回升和以CPI、PPI为代表的物价指数的节节攀高，一直对2008年下半年以来实行的积极财政政策和去年创纪录的10万亿元信贷投放深表担忧的同志，又再次喊出了防止经济过热和通货膨胀、主张退出积极的财政政策和适度宽松的货币政策、恢复汇率升值、提高利率等声音。相反，面对房地产市场交易萎缩、价格走低和股票市场的低迷走势，有的同志对我国经济复苏的前景表示担忧，有的甚至悲观地认为中国经济已经缺乏可持续增长的后劲，不可能回到危机前的增长状态。笔者则认为，我们目前的情况既没有后者那么悲观，也不存在前者那样乐观的过热担忧。总体来说，我国目前的经济金融处于积极向好的复苏态势，但面临的不确定因素仍然很大，我们仍应保持谨慎乐观的态度。

　　从6月份的经济金融数据来看，1-6月份规模以上工业增加值同比增长17.6%，CPI同比增长2.6%，固定资产投资同比增长25.5%，社会消费品零售总额同比增长18.2%，进出口总值同比增长43.1%，其中出口同比增长35.2%，进口同比增长52.7%。货币信贷指标趋于平稳。其中，本外币贷款余额同比增长19.2%，MO、M1、M2分别增长15.7%、24.6%和18.5%。应该说目前我国经济金融的总体形势是乐观的。尤其是结合我国经济增长的长期趋势来看，我们没有任何理由对恢复危机前的经济增长态势表示悲观：一是我国的最高决策层对当前的形势有非常客观冷静的判断，表达了对各项政策叠加效应负面影响的担忧，主张继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策不变，这是完全正确的、符合当前我国经济运行的实际情况的。二是继续实行的家电下乡、建材下乡等刺激消费政策，以及最近推出的鼓励发展新能源汽车、鼓励民间投资等一系列的政策措施是符合实际的。尤其是国务院发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》进一步拓宽了民间投资的领域和范围，明确提出了鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域。对包括民间资本在内的各类投资主体要同等对待，不得单独对民间资本设置附加条件。这些政策措施如能真正得到有效的贯彻实施，会进一步增强善于在夹缝中求生存的民营经济的发展活力。三是中国的市场潜力巨大，城市化进程为我国经济增长提供了巨大空间。李克强同志最近在《求是》杂志发表的《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》一文中明确提出“把城镇化作为扩大内需的战略重点，推进城镇化是关乎现代化建设全局的重大战略”。我国目前的名义城镇化率才46.6%，真实的城镇化率(即享受城镇居民待遇的人口数量)还不足30%。如果我们的名义城镇化率继续提高至发达国家80-90%的水平，真实的城镇化率与名义城镇化率趋于一致，由此而释放出来的消费需求和投资需求将是巨大的。四是中国经济增长的生产要素劳动力和资本是充裕的，还有相当部分资本和劳动力要素处于闲置和半闲置状态，没有得到充分就业。如果能有效地把这些要素转化为现实生产力，中国的经济增长可以更快。

　　但是，我们也应该看到经济金融形势中的不确定因素在增加。首先目前的高速经济增长是在去年低基数的基础上实现的。从环比来看，6月相比5月增长趋缓，规模以上工业增加值6月比5月回落2.8个百分点固定资产投资1—6月比1—5月回落0.4个百分点6月份物价指数CPI上涨2.9%，PPI上涨6.4%；贸易顺差在人民币汇率升值预期作用下，6月份延续了5月份的扩大趋势。国内流动性过剩、通货膨胀指数上升以及货币政策的对冲压力使货币市场利率趋高，从而推动市场利率上升，会进一步加剧中美利差的扩大和资本流入的冲动。其次，从二季度城镇储户问卷调查情况来看，居民对经济、就业判断指数下降，与经济实际增长出现背离。受对经济前景预期影响，居民消费和投资意愿下降，储蓄意愿增强。同时居民通胀感受加强，对物价的满意度指数环比、同比分别下降了12.27和9.75个百分点，降幅较大，创有调查期以来的新低。第三，国际环境的不确定因素在增加。如果说前年下半年以来受国际金融危机影响世界各国的政策目标是如何共同应对危机、防止经济下滑的话，那么随着各国经济复苏步调的不同，各国所面对的经济金融问题又回到了危机前的差异状态。有些国家可能因应对危机所采取的扩张性财政政策而使国内财政状况恶化，经济金融及社会形势趋于复杂化。如欧洲因主权债务危机使得经济增长前景变得复杂，由债务危机而引发的财政收缩可能会中断或放慢一些国家的经济复苏步伐，并由此引发欧元危机。美国经济虽然在强烈的财政和货币政策的作用下呈现就业增加、经济增长、物价下降等超预期的乐观情况，但截至5月底仍有13万亿美元的国债和每年1.5万亿美元的财政赤字，再加上“两房”(受美国政府支持的房利美和房地美，简称“两房”)的持续亏损，这些都增加了美国的财政风险和美元的不确定性。第四，我国经济金融运行中的老问题没解决，新问题又产生了。如危机前的人民币升值问题、国际收支顺差扩大问题、流动性过剩压力问题、通货膨胀指数上升问题。与此同时，应对危机而实施的积极财政政策和适度宽松的货币政策也带来了地方政府债务激增、货币信贷超常投放以及楼市股市价格急升之后在有关政策作用下反复调整走向不明的新问题。应该说，我们目前所面对的情况比危机前更趋复杂，面对的不确定性比危机时期更大。面对这种高度复杂多变的情况，我们是简单地回归到危机前的政策状态，还是以经济学家的专业眼光，在全面回顾总结危机前的政策实践的基础上，找出今天的形势与危机前的异同，从而对形势作出更加准确的判断，并依此提出更有针对性的政策措施呢？对此，笔者认为我们的政策不能是简单的退出或回归，而必须是根据新的情况和问题进行创新和发展。因为我们今天所面对的情况跟危机前相比已经发生了实质上的变化。

　　危机前后最大的不同可能是我们所面对的国际国内环境的变化。第一，危机前我们的经济增长主要是出口导向推动的，是通过大量引进外资和为国际市场生产启动国内经济发展，基本上形成了一种“欧美消费——中国生产”的经济增长模式，这种模式已经被危机打破。由于危机产生的根源在于欧美各国消费过度，欧洲的主权债务危机、美国的次贷危机为这种增长模式敲响了丧钟，所以中国依靠大规模顺差的国际条件已经不具备。第二，危机前我们主要依托劳动力资源和自然资源的市场化、低成本和环境的代价获得了竞争的比较优势和资源价值化的直接效应，从而使国民生产总值不断增长。随着这种比较优势的逐渐丧失和生产成本的提高，经济增长的制约因素逐渐增加。第三，危机前的经济增长成果是在打破平均主义、不断拉开分配档次的指导思想下进行分配的。这种收入分配机制对打破传统的计划经济体制的平均主义思想、调动各经济主体的积极性、推动经济发展起到了非常重要的作用。但它发展到现在，已经走向了自己的反面，带来了非常严重的负面影响，成了后危机时代一个非常严重的社会问题。第四，危机前的美国是世界各国经济金融争相学习模仿的榜样，美国也是利用了全球化过程中发展中国家的工业化进程而不断地巩固了自己的政治、军事和经济优势。随着华尔街的溃败，榜样不存在了，危机后各国经济金融政策趋向何方，已经成为非常大的问题。尤其是我国的情况与美国完全不同。美国因为过度利用全球化对美元的依赖而使自己的消费与投资、尤其是美国的军事投资脱离了自身的国力和储蓄基础导致的国际收支赤字而陷入危机。所以，危机后的美国本应压缩国内消费、投资，尤其是削减军事开支，及时退出扩张性的财政和货币政策。但实际上，美国虽开始鼓励储蓄，主张削减财政赤字，但美国根本无意削减军事开支，相反，还在不断增加。不仅不把自己有优势的高科技拿来参与国际贸易，而且以军事敏感技术的名义对与我国进行贸易的产品和技术进行限制，并把国际收支失衡的责任推向我国，毫无立足自身调整国内经济的诚意。而我国是消费不足，储蓄过多，危机后应是扩大消费与投资，实行与美国政策趋向完全相反的政策，而不是跟随美国的步伐同舞。

　　另外，关于危机后的政策我们也要充分分析总结和借鉴危机前的政策经验和不足。危机前，我们面对国内经济过热、贸易顺差、人民币升值压力、流动性过剩、通货膨胀所采取的政策措施是控制固定资产投资，实行从紧的货币信贷政策，收缩流动性，抑制通货膨胀；大幅降低出口退税率，改变人民币汇率形成机制，对人民币进行升值等。但实际结果是，在人民币单边升值政策的作用下，国内出口行业遭受冲击，企业停产减产关闭，失业人数上升，但国际收支顺差不减反升，流动性过剩压力有增无减。通货膨胀和资产泡沫在过剩流动性压力作用下日趋严重，股市楼市的价格不断刷新。这种政策效果当然不是我们所期望的。之所以出现这种状况，是因为我们的政策建立在错误理论基础之上。因为根据当时的主流经济学理论，我国的国际收支顺差源于国内生产能力的过剩，要压缩顺差必须控制固定资产投资，削减国内过剩生产能力。因此，固定资产投资在每轮宏观调控中首当其冲地受到控制。面对出口过大我们采取了大幅降低出口退税率的办法，理由是想借此逼迫企业产业升级，而完全忽视了这些企业对我国劳动就业市场的重要性。面对随流动性过剩而来的通货膨胀压力而采取了行政化的规模控制，面对人民币升值压力我们进行了汇率形成机制改革，旨在扩大汇率浮动幅度，而完全忽视了汇率作为价值尺度功能的内在稳定性对企业定价的重要性。这反映了我们主流经济学存在的一些问题，这就是如张五常先生所说的“(我们的一些专家学者)没有做过工人，也没有到工厂去考察过。对真实世界知得不多而妄下判断的治学态度”。

　　事实上，国际收支的顺差压力在于国内投资与储蓄的失衡，而控制固定资产投资只会使国内投资与储蓄的失衡进一步扩大，从而使国际收支的出口压力加大。而人民币汇率形成机制在这种顺差压力的环境下改变，只会进一步强化升值预期从而进一步加剧国际收支的失衡，国内的流动性过剩在国际收支顺差的压力下进一步加剧。由于流动性过剩与货币供应量过剩是两个完全不同的现象，由流动性过剩而来的通货膨胀是有外汇储备作保障的，这时控制通货膨胀的做法不应是简单的收紧货币信贷，也不能是简单的对冲流动性，而应是疏导流动性去扩大投资，扩大进口需求，扩大外汇储备的使用，促进国内过剩储蓄(即流动性)向国内外投资和消费转化。另外，在通货膨胀水平总体可控的范围内，由流动性而来的通货膨胀自身也是促进进出口平衡、减轻顺差压力和流动性压力的一种调节机制。因为由流动性而来的通货膨胀会推高出口生产的成本，提高出口产品的价格，使出口趋于放缓，而对进口则会扩大需求，从而使进出口平衡得到改善。这时，货币信贷政策应是“紧货币，以防止通胀失控宽信贷，以增加供给扩大进口”的有机组合。

　　因此，我认为，危机后的我国宏观经济金融政策已经不是简单的退出和回归的问题，而应该是根据危机前后的形势变化和过去几年宏观经济政策的实践总结进行更大的调整和更新。

　　首先，不应忘记任何经济学理论及政策主张都存在国家利益和立场、都具有鲜明的政治背景的现实。我国的经济总量已经跃居世界第三，许多指标已经跃居世界第一，在世界舞台上的话语权也在不断增加。对此，如果我们不能立足国家利益、国家立场、国内实际去充分理解、消化吸收西方经济学的基本理论及政策的基础上，形成我国的经济金融理论及符合事实的准确判断和政策取向，我们就难以抓住当前的历史机遇，使中国经济迈上一个新台阶。

　　其次，从政策层面来看，要注意政策的松紧搭配和长短期结合。从短期来看，当务之急是要稳定汇率，打消人民币的升值预期，从源头上缓解资本流入压力；要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币信贷政策，立足国内，促进投资，使投资与储蓄趋向平衡；要转变行政化微观化的货币信贷政策调控方式，在立足管好货币、搞活信贷的基础上，既使货币增长和通货膨胀得到有效控制，又使信贷资源得到高效配置，从而实现货币稳定、经济增长的目标；要放弃重商主义，改变重进轻出的外资政策和重出轻进的外贸政策导向，放宽资本项下兑换限制，实行大进大出，进出平衡的国际收支战略。从长远来看，要转变见物不见人的经济增长方式。全面转向不分城乡、不分阶层、重视公平正义的以人为本的城市化战略；加大金融改革的广度和深度，完善金融管理制度，推进利率市场化，增加金融市场主体，促进金融竞争，提高金融效率，建立和完善市场退出机制；要创造条件着力推进人民币国际化，使之成为与我国经济地位相称的国际化货币，与美元、欧元等货币一起成为世界货币。在这个过程中，要注意形成人民币的汇率理论和人民币国际化的策略。从松紧搭配来看，货币政策要适度的紧，以应对通货膨胀预期和通胀压力增加的趋势；信贷政策要适度的松，要放弃规模控制，让信贷资源能由商业银行按市场原则进行自主的配置和有效的利用；财政投资要适度的紧，民间投资要大力的松，促进投资主体由政府向民间的转换；在房地产投资方面，居民非自主型投资要紧，房地产开发投资要松，要通过增加供给，引导居民住房需求，使房地产市场朝着健康稳定的方向发展。

　　二、关于防治“热钱”，管理跨境资本流动冲击风险的看法和建议

　　随着我国经济形势和外贸形势的回升向好，资本项目流入的趋势又在加速扩大，今年一季度资本项下顺差达到550亿美元，同比增长113.76%。由此而带来的外汇占款进一步冲高。仅4月份新增外汇占款就达到3747亿美元，较上月增加1000亿美元。但是，2010年一季度外汇储备新增479亿美元，明显低于同期外汇占款增量1096亿美元，显示有大量流入的跨境资本正滞留金融体系内部。再从5月份的数据来看，经常项下因出口增幅又大于进口增幅，进出口顺差也在扩大，银行结售汇顺差大于进出口顺差的喇叭口又拉大，这说明资本项下的资本流入趋势也没有明显的放缓趋势，总体上热钱仍呈流入态势。从流入形式和趋势来看，经常项下主要通过进口不付汇、少付汇和延期付汇、企业未出口先收汇以及高报出口额等多种收汇方式流入；资本项下可以通过增加资本投资、延缓利润汇出以及个人汇款等多种形式。从表面上看，这些资本流入的方式和方法都是合法的，它具有单个规模小、分散的特点，但合计起来，这种资本的整体流入则会加大本已顺差的国际收支压力，产生“千里之堤，溃于蚁穴”的后果。对此，我们必须高度重视。

　　但是，怎样解决这个问题，则有很多方面需要深入研究。简单地依靠加强外汇管制看来是不行的，因为它进入的方式和方法都有着合法的依据，且十分分散，每个经济主体都具有在不同的汇率走势下规避风险、扩大利益的动力，这种行为具有合理性和合法性。事实上，引起资本流动和经济主体收付汇行为调整的原因只有两个：一是汇率的预期走向；二是利差的不同。造成我国跨境资本流入增加的原因也主要是这两个：一是今年以来国际上对我国施加的人民币汇率升值压力造成了一定程度上的升值预期，使国际资本进入我国谋求套汇收益的意愿上升。虽然5月份中美战略与经济对话之后人民币升值压力有所缓解，但由于美国政府目前的复苏思路是致力于推动贸易和财政的平衡，拓展中国市场是必然之举，所以人民币汇率问题的国际压力在相当一段时期内仍然存在。加上我们有关部门也不时释放主张人民币升值的信号，使人民币升值预期持续强烈。二是我国与美国利差的扩大也加剧了资本流入套利的意愿。以我国一年期央票利率与LIBOR的美元一年期利率之差衡量，中美利差已从2006年的-3.3%反转并扩大至2010年4月的0.99%。目前由于美国物价指数下降，政府明确释放持续低利率政策不变的明确信号。而我国目前真实利率为负增加了利率的上行压力，加上部分学者主张加息和央行政策态度不明的事实，利差扩大预期也在强化。
　由此看来，为防止跨境资本的这种流向变化，最根本的办法还是稳定汇率政策，打消升值预期。同时，基于中美利差和刺激消费扩大投资、降低储蓄的需要，央行应明确释放我国利率已经较高，短期内不宜再用利率调控经济的信号。

　　三、关于房地产调控政策的相关思考

　　房地产问题已经成为一个足以影响我国经济金融走势和社会和谐稳定的大问题。最新一轮的房地产调控，又一次把房地产市场带到了十字路口，如何把握好政策走向和力度，又一次成为房地产市场调控的重大问题。笔者最近对1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来的有关文件进行了一次较全面的梳理，得到的总体印象是这些政策文件涵盖了我国房地产市场的方方面面，在推进我国以实物分房为主的住房制度向以市场化为主的住房制度转变、使房地产业成为我国国民经济的支柱产业方面起到了巨大的作用。住房制度改革以来，我国城镇居民的人均居住面积从1998年的18.7平方米增加到2008年的28.0平方米；受房地产业发展带动，建筑业对GDP的贡献从11.9%提高到20.6%。但是房地产市场上的问题也伴随着房地产业的发展而越来越突出：一是房价的节节上升已严重影响到“居者有其屋”的基本要求。从2003年到2009年全国房价上涨超过300%，大大超过全国城镇人均收入增长186%的水平。二是土地和住房的闲置与人多地少的国情严重不符。据国土资源部测算，到2009年全国土地闲置的房地产用地约1万公顷。以容积率1.5计算，可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。另据最近引用较多的一则信息，全国660个城市查出共有6540万套住房电表读数连续6个月为零。三是开发商的超额利润和地方政府的土地财政及部分公房分配中的不公，已严重影响社会的和谐。之所以产生这些矛盾和问题，笔者认为有三方面的原因：一是各级地方政府和职能部门对有关政策文件贯彻执行不力。例如，早在2002年《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》文件中，就提出要加强房地产市场信息化的建设，“通过全国联网，尽快建立全国房地产市场经营、预报体系，及时对市场进行宏观调控”，至今未得到落实。又如在2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》文件中规定“境外机构与境内外商的分支代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用自住的商品房”，但我们有的地方政府明文规定鼓励境外个人不受限制地购房。再如土地闲置和违法圈地问题，文件多次明确要依法收回，但各地至今仍有许多土地闲置在房地产开发商手中。许多开发商的超额利润就来自于囤地过程中的土地增值。二是目前的财政体制使地方政府过分依赖土地收入，地方政府的土地收入可能占到地方财政收入的30-50%左右。笔者在与一位镇长交谈时了解到，镇长的一半精力要用于筹钱，上级财政拨款仅占开支的50%左右，另50%要靠自己想办法，其中就包括卖地。这种从省到镇都依托卖地去维持的体制必然会导致土地价格的上涨和土地的非农化。三是政策目标不明确，政策措施相互矛盾。如我们对房地产市场的调控一直是围绕价格高低而进行的，而房地产调控目标应是三个：一是保证市场价格的总体稳定，防止大起大落；二是要保障居者有其屋，使人人都有房住；三是要节约土地，保护18亿亩耕地，防止土地资源的过度开发和浪费。三个调控目标的相互矛盾决定了调控的复杂性，但调控的基本原则是要保持房地产市场朝这三大目标持续健康发展，因此不能为了短期目标而破坏长期目标，而应注意三者之间的有机协调一致。

　　从房地产市场的健康发展出发，应正确处理以下几方面的关系：

　　一是要正确处理好整体和局部的关系。房地产属于不动产，又属于必需品。作为不动产，它不具有地理上的流动特性，舍弃位置条件，房地产作为商品就没有意义。作为必需品，需求具有刚性。正是由于这种特殊的商品属性，使房地产市场具有明显的区域性特征，无法借助供求的转移来平衡市场缺口。因此，制定和实施有关房地产政策时要根据不同的区域布局特点和不同的房地产市场走势而注意政策的统一性和区域的差异性，既强调政策原则的严肃性和统一性，又赋予各地方政府因地制宜的灵活性。

　　二是正确处理好近期和远期的关系。从长远来看，城镇化的进程和人均居住条件的改善是决定住房需求刚性增长的重要因素。房地产整体需求是刚性的、不可调和的。据统计，目前我国的城镇化率还不到47%，2008年全国城镇人均居住面积28平方米，低于20世纪90年代初西方发达国家46.6平方米的水平，也低于中高收入国家29.3平方米的水平。但当前的宏观调控措施具有明显的短期行为特征。如过分强调土地供应的计划性，而不是适应市场的合理需求而满足土地供应，使对土地供应进行计划管理的信号演变成短期土地供给紧张土地价格必涨的信号而使房价不断上涨。2008年为应对危机，各地又不顾土地供应的制度基础，放松对房地产业的制度约束，譬如缓交土地款，延长开发周期，不严格执行闲置土地依法收回的政策，这都是动摇土地制度根基的做法。再譬如，对需求的调节没有长效机制，本来政策规定鼓励按90／70标准引导需求，但对超标如何控制没有明确的政策，并在前年的危机期间为了刺激需求不惜放弃这一标准，甚至还用财政资金补贴买房，对外资购房也不再遵守有关规定，而放松限制或进行鼓励。

　　三是正确处理好建设用地供应与耕地面积保护的关系。城镇化进程造成城镇人口的激增和住房的严重短缺，这种现象在珠三角和长三角等地区表现得尤为突出。改革开放以来，珠三角长三角等地区迅速发展的工业经济伴随着快速的城镇化进程，承载着大量内地的农村人口转移，原有的房地产建设用地面积显然严重不足。而宏观调控政策为保护粮食安全而实施的耕地面积保护是必要的，但政策的“一刀切”导致农业不是主业、人口高度密集的上述地区的建设用地供给日益趋紧，从而不可避免地造成房地产市场供求矛盾加剧。从这里就引出了一个国家总体的区域布局战略问题。从区域分工和发达国家大部分人口集中在少数城市的现象来看，应针对不同地区的实际情况，区别处理建设用地供应与耕地面积保护的关系。尤其是人口流出地区与人口流入地区应有不同的建设用地和土地置换的政策，使人口流出地区省出的住宅用地能用于人口流入地区的建设用地。这样才能使土地保护与建设用地的矛盾得到协调。

　　四是正确处理高收入群体住房消费与住房投资的关系。当前，大中城市住房供给和需求普遍趋向大型化、高档化，这固然有当前住房需求升级换代的直接原因，但深层次的原因则是当前收入分配的“极化”现象，是收入分配结构的直接反映。据统计，当前20%的高收入居民，占有80%的社会财富，其反面是大量居民仅占有少量的社会财富，而且这种收入分配的“马太效应”在加强。这种格局使部分高收入居民大量追求高档商品房消费，在投资渠道匮乏的情况下，对商品房的投资需求也不断增加，进而引导追求利润、以市场为导向的开发商热衷于高档房与大户型的开发。面对这种情况，简单地停止供给高档商品房和别墅用地，停止或限制对此类房地产商的开发贷款，由政府反复强调增加经济房的供给，效果可能不会理想。根本的办法是要有一套长期引导居民合理消费住房的政策，对此，开征累进式房产特别消费税去调节住房消费可能是真正的有效的符合市场特征的办法。

　　五是正确处理在“以人为本”的宗旨下经济适用房的市场供给与廉租房政府供给的关系。“以人为本”是我党执政的基本宗旨，落实到住房上则要实现居者有其屋，保障居民人人有房住。但怎样实现这个目标则是大有讲究的。由于操作困难以及寻租行为的存在，现在我们采取的土地优惠供应、信贷优先供给、抽签排队分配经济适用房的办法可能成本太高，且公平性难以得到保障。在现实社会中，经济适用房的主体一般占所有人群的80—90%，这部分主体的住房只有依靠市场来解决。面对另一部分根本无法买房的人，则不宜强调“有其房”，而应着眼于“有房住”。对此，应通过住房租赁制度去解决。一个是市场机制，一个是政府机制，二者职能要清晰，操作要简便易行，不然易产生扭曲。

　　六是正确处理地方政府既是土地财政的“土地主”，又是房地产市场的调控主体的关系。目前土地收入占地方财政收入的比重近50%，土地成本占房地产开发商的成本超过30%，可见作为地主总是希望土地值钱，价格当然越高越好。但土地价格的上升又会推高房价，作为调控主体要考虑如何保障房地产市场价格为大多数居民所接受。这里的关键是，一方面要尽量让地方政府从土地财政中摆脱出来，并明确土地收入要优先用于低收入阶层的住房保障和城市基础设施建设，严禁挪作他用；另一方面要让土地供给有弹性，尽量适应由住房需求而产生的土地需要，不要形成土地日益稀缺、土地价格只升不降的信号。

　　基于我国房地产市场所面临的上述问题，笔者认为我国房地产市场的调控应以提高政策的权威性和严肃性为核心，以增加有效供给、引导有效需求为重点，通过财政、信贷、税收等手段使房地产朝着健康可持续的方向稳定发展。

　　一是提高政策的权威性和严肃性，在全面清理现有政策法规的基础上，围绕“稳定价格、满足合理要求、促进土地节约”这三大目标，制定一套完整的全面的房地产政策法规，使各方行为朝着稳定健康的长期方向调整。

　　二是不要动摇房地产业的支柱地位，不要否定房地产商的重要作用。要继续明确房地产业作为国民经济的支柱产业和房地产商作为房地产市场的主要供给主体的地位和作用，大力扶持房地产业朝着节地、环保、节能的可持续发展方向发展。住是“衣、食、住、行”的四大基本需求之一。中国城市化的进程决定住与行还是中国的重要支柱产业，房地产商是市场的供给主体，不要把房价上涨的责任归咎于房地产商的贪婪，他们作为市场的主体只是利用政策漏洞和政府的不作为以及市场供求关系的失衡谋利。相反，还应充分调动他们的积极性扩大房地产市场的投资，从而增加商品房的供给。

　　三是要结合区域规划，确保土地供应，最大限度地增加商品房供给。按照国情特点，根据城镇化和人口分布的特点，将长三角、珠三角、环渤海湾以及西安、重庆等西北西南中心区规划为我国的城镇密集区和人口密集区，按容纳70—80%的人口规模标准，扩大土地供应，满足城镇化进程中最基本的住房用地需要。要确定最基本的人均居住标准，运用税收手段调节需求结构，确保土地的节约。房地产的不合理需求主要是两类：一是超越国情的过大面积和多套住房；二是投资和投机性(实质上是同一性质，很难区分)的过度炒作和开发商的捂盘惜售和土地闲置。对此，最理想的办法是增加房地产保有环节的税收，增加超面积住房的保有成本，对此，可以考虑开征住房特别消费税，即根据我国的国情特点确定基本的人均居住面积，在标准之内的可免税，甚至负税(补贴)，对超面积的则征收累计制的特别消费税。同时，对开发商的土地和住房开发、销售要规定时限，超出时限的要征收土地闲置税和收回土地，对已建成未按期销售的要按特别消费税征收。要严肃土地增值税的征收，使土地增值收益全部归于国家财政，从而从根本上解决各地圈地囤地造成的土地浪费问题。这样，不仅可以调整贫富之间资源占有关系，限制奢侈性住房消费，而且可以解决开发商圈地捂盘和囤房的问题。

　　四是供给结构应以市场调节为主，政府的主要功能应放在弥补市场缺陷所造成的解困房供给上。在需求标准基本确立之后，市场生产什么样的房子应由市场自主决定，包括经济适用房在内的绝大部分需求应主要由市场来满足，政府的主要作用应是运用财政手段去满足特困阶层的住房供给问题，且供给的方式不是使之能买得起房，而应是能租得起房、有房住。

　　五是充分发挥住房公积金的作用，主要依托住房公积金制度去解决中等收入阶层的自住性购房问题。目前，我们对居民的首套住房具有明显的政策化倾向，但这部分成本主要依靠商业银行去承担，这种政策性要求与商业银行盈利性之间的矛盾决定了一部分难以符合贷款标准的居民无法从商业银行获得支持。对此，住房公积金制度应发挥更大的作用。住房公积金制度本身就具有互助合作的性质，它的发放标准应低于商业银行，且应着重于解决居民的实际困难。因此，在期限、利率方面都应更优于商业银行。可惜的是，目前公积金并未发挥应有的作用。一是住房公积金归集范围仍不够广泛。住房公积金缴存单位主要集中在行政事业单位和国有企业，外资企业、民营企业和私营企业缴存相对较少，缴存比例也较低。根据《住房公积金管理条例》的规定，尽管公积金管理中心可以对这些不按规定缴存住房公积金的单位进行经济处罚，但因多种因素，住房公积金管理中心行使行政处罚权尚未真正落实，影响了住房公积金归集业务的发展。二是公积金使用效率较低。截至2010年4月末，广东省公积金个贷率(个人贷款余额与缴存余额之比)为51.9%，有221亿超过40%的资金沉淀在银行专户中没有使用。而4月末公积金贷款余额占包括商业贷款在内的所有住房贷款余额的比重仅为3.2%，住房公积金贷款对支持群众购房需求方面发挥的作用明显不足。三是公积金贷款的程序和标准基本类似于商业贷款，并主要通过商业银行渠道发放，而商业银行只是赚取较低的手续费，这又不利于调动商业银行积极性。因此商业银行不太愿意受理住房公积金业务，部分开发商也通过指定贷款银行间接拒绝购房者的公积金贷款申请。因此，如何进一步完善住房公积金制度，使之成为我国解决居民住房问题的最重要支柱，应该引起有关方面的高度重视。目前信贷政策以优惠利率的方式对基本住房信贷进行扶持，这种方式在利率尚未市场化、国有银行股份制改革尚未完成之前是有一定效果的。但随着金融改革的深入，这些政策如果没有财政政策的配合，将会遇到与股东利益最大化的商业原则相矛盾、约束力减弱的问题。在我国目前乃至今后相当一段时期仍需保持对居民基本住房信贷支持的情况下，由财政进行利差补贴很有必要。

　　六是要改革地方政府的财政体制，规范地方政府征地及土地收入的行为，解决地方政府过分依赖土地财政的问题。对此，可考虑从目前的土地出让金制度逐步过渡到物业税制度，并明确规定征收的物业税只能用于城市基础设施建设，不能挪作他用。对征收的住房特别消费税则要全部用于廉租房建设。

作者：中国人民银行广州分行 徐诺金 来源：《南方金融》2010年第8期