中国房地产价格分析报告:政策高压促房价短期调整,五因素支撑长期上涨

研究机构：民生证券 分析师： 滕泰,王新亮 ... 撰写日期：2010年10月18日

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    五因素模型支撑房价长期上涨.
    房价从根本上由其供求决定。城市新增居民、居民可支配收入持续上涨、房产在家庭资产配臵中比例的提升、房地产金融对购房需求的杠杆化支持构成支撑房价长期上涨的需求动力,土地供给的有限进一步促成长期房价看涨。
    政策导向支持房价中期看平.
    国家对于房地产行业的发展规划及政策将引导公众购房预期,进而决定房价中期走势。这些政策和规划主要包括房产税政策、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设,这五大政策合力会使得中期房价保持相对稳定。
    可售面积、资金及购房预期决定房价短期调整.
    商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期决定房价短期走势。
    各大城市新建房屋可售面积呈现缓慢上升的趋势 ;企业资金较年初恶化,内部降价动力在逐步形成 ;一系列房地产调控政策正不断扭转公众购房预期。三要素合力决定了房价短期内跌势已成。
    预计本轮房地产调控政策两年内维持不变.
    历史上三次大的房地产调控周期加大了房价的波动性。当前高房价已经成为制约经济刺激政策,尤其是货币政策转向的主要因素。房价不跌,中国要为房地产行业的利益付出惨重的代价。即便是未来几个月房价有实质性回落,本轮调控政策从紧态势两年内也难有变化。
    保障性住房建设规模或将超出预期.
    保障性住房已被提高到政治角度,重庆保障性住房建设模式将得到大力推广,预计公租房覆盖人群比例将达到30%,这一比例需要保障性住房至少15 年的持续建设,保障性住房资金问题将得到解决。