宏观研究:房地策助推经济转型,调控不改配置主线

研究机构：上海证券 分析师： 胡月晓 撰写日期：2010年10月28日

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    主要观点:
    房地产业一直是中国经济增长的“火车头”
    由改革开放以来,中国经济发展周期的历程可见,中国经济运行具有10年左右的周期性调整特征。2008年,中国经济进入了以下降作为周期开始划分的第四次经济周期。从产业联动角度,在前三次经济周期中,除了第一轮周期的增长动力主动轮是来自于体制放松的制度增长,因而主导产业不明显外,后两次周期中,房地产行业后扮演了经济带动的“火车头”角色。虽然每次经济复苏的形式不同、动力表现差异,但基本上都离不开房地产业的“发力”。
    行业泡沫过度积累或令经济陷入长期发展陷阱
    过度城市化,导致全社会的资源向房地产行业过度倾斜。但是,由于房地产行业带动的经济增长基本上是外延式,经济体系中的创新和工业社会建设并没有抓住实际发展起来,从而经济长期增长的基础并不稳固。城市化超越工业化过快发展的结果是,城市人口增长过快,城市产业吸纳劳动力能力的增长赶不上城市人口的增长,导致城市失业率过大,从而逼迫政府加大社会保障体系的建设力度,搞“福利赶超”;拉美政府为保经济增长,大搞扩张政策,最终导致国家的主权债务危机,陷入发展陷阱。
    楼市调控有利于中国经济实现转型
    在我国宏观经济健康运转情况下,即使未来商品房的房价剧烈波动,行业发展也会相对平稳。楼市调控将改变目前全社会资源过分集中于房地产行业的情况,有助于社会资源向新兴战略性产业的配置。另外,当前楼市调控重心,实际上已由“价格”扩展到了市场的供给和需求方面,即调控目标已由“遏制部分城市房价过快上涨”,转变到了和“增加中低收入居民住房供给”和“抑制投机需求”三者并重的局面。
    楼市调控对相关行业需求冲击有限
    通过对房地产行业调控对国民经济和相关行业的影响分析表明,长期看,当前的楼市调控有利于经济转型和消除结构风险,增强宏观经济增长的可持续性;短期看,通过改善市场结构,房地产行业“调结构”对经济增速和相关行业需求冲击也有限。在资产配置方面,投资者仍需遵循当前宏观经济走势的主线——货币进入回收通道和发展新兴战略型产业,进行“去金融化”的结构配置。