是,不仅仅是“地产+主题公园”:虽然投资者对华侨城的“地产+主题公园”的模式早已耳熟能详,但仍有些许认识不够或信心不足的地方。我们认为华侨城旅游业务正在经历规模和层次上的扩张,而地产业务则将由单独的高端住宅衍生到主题商业综合体。这种拓展和升级是华侨城必然的战略选择,我们判断:华侨城有能力完成完美跨越。华侨城是,但不仅仅是“地产+主题公园”!.    渠道为王?通过对比华侨城与迪斯尼、“六旗”经营模式的差异,我们认为:华侨城正确选择了与迪斯尼不一样的路。因为迪斯尼首先成功建立娱乐形象而后衍生到公园、媒体等产业,即先内容后渠道;而华侨城既然短期无法建立成功娱乐形象,唯一选择就是先大力建设渠道再图“形象及内容”发展。因此公司通过“1+3+N”的战略进一步加强自身在渠道方面的优势。
    通过对“六旗”渠道拓展过程所遇问题的研究,我们认为华侨城地产与旅游的相互反哺模式、文化产业链构建和对产品系列的拓展,将成为公司渠道布局过程中的中流砥柱。公司不仅需要,而且有能力完成对渠道的布局。
    我们有理由认为:虽然主题公园现在只是旅游,但未来将成为销售有价值产品的“渠道”。
    谋略地产:通过地租理论,我们分析了公司高端住宅业务“虽无近忧,但有远虑”的原因,认为公司有必要涉足主题商业来继续保持公司走高端路线,追求高附加值的思路。而公司新参与的欢乐海岸、苏河湾均属于这一范畴。目前公司已经在资金实力、文化建设、娱乐营造、酒店管理等方面具备相当实力,我们继续看好公司这块业务的未来前景。
    共筑成长:预计公司2010、2011 和2012 对应EPS 分别为0.68 元、0.85 元和1.04 元。主题公园渠道建设、主题商业、文化产业链延伸,使得公司不论在旅游还是地产业务上都具备良好的成长空间。我们看好华侨城未来的发展,给与公司2010 年25XPE,对应股价17 元,同时以19.53 元的2010 年RNAV作为估值上限。公司合理价值区间17~19.53 元。股价对RNAV 折价幅度为31%。首次给与公司“推荐”评级。