目        录


1.0 项目总论 ................................................................................................................. - 4 -
1.1 项目概况.......................................................................................................... - 4 -
1.1.1 项目名称 ................................................................................................ - 4 -
1.1.2 项目开发方............................................................................................. - 4 -
1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 ..................................................... - 4 -
1.1.4 项目地点 ................................................................................................ - 4 -
1.1.5 可行性研究依据...................................................................................... - 4 -
1.2 项目建设的必要性 ........................................................................................... - 5 -
1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 .............................................. - 5 -
1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象........... - 6 -
1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益................................ - 6 -
1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 .............................................. - 7 -
1.3 基本结论.......................................................................................................... - 8 -
2.0 项目市场分析 .......................................................................................................... - 9 -
2.1 宏观背景分析................................................................................................... - 9 -
2.1.1 宏观经济分析 ......................................................................................... - 9 -
2.1.2 宏观政策影响 ........................................................................................... 12
2.2 中观行业分析..................................................................................................... 15
2.2.1        汽车产业发展综述 ................................................................................. 15
2.2.2        中国汽车销售业发展分析....................................................................... 18
2.2.3        深圳汽车销售业发展分析....................................................................... 20
2.2.4        深圳二手车市场发展分析....................................................................... 22
2.2.5        深圳汽车后市场发展分析....................................................................... 24
2.3 微观市场需求分析 ............................................................................................. 27
2.3.1 本项目汽车销售市场需求预测 .................................................................. 27
2.3.2 本项目写字楼需求预测............................................................................. 31
2.3.1 深圳及笋岗汽车销售市场供给现状........................................................... 37
2.3.2 笋岗写字楼供给现状 ................................................................................ 40
2.4 市场供需小结..................................................................................................... 42


2.4.1 汽车销售市场 ........................................................................................... 42
2.4.2 写字楼...................................................................................................... 42
3.0 项目定位分析 ............................................................................................................ 43
3.1 本项目解析 ........................................................................................................ 43
3.1.1 项目区位条件解析.................................................................................... 43
3.1.2 项目交通条件解析.................................................................................... 43
3.1.3 项目土地利用和建筑现状 ......................................................................... 43
3.1.4 项目综合条件评价.................................................................................... 45
3.2 项目SWOT分析..................................................................................................... 46
3.3 项目总体定位分析 ............................................................................................. 48
3.3.1 总体定位原则 ........................................................................................... 48
3.3.2 功能定位分析 ........................................................................................... 49
3.3.3 价格定位分析 .......................................................................................... 55
4.0 项目经济效益评价 ..................................................................................................... 60
4.1 经济效益评价依据 ............................................................................................. 60
4.1.1 开发节奏 .................................................................................................. 60
4.1.2 经营模式 ................................................................................................. 60
4.1.3 资金来源 ................................................................................................. 61
4.1.4 基准收益率.............................................................................................. 62
4.1.5 关键数据来源一览表 ............................................................................... 62
4.2 项目建设内容与建设规模................................................................................... 62
4.3 项目投资估算..................................................................................................... 63
4.3.1 项目开发建设成本 ................................................................................... 63
4.3.2 开发建设阶段的期间费用 ........................................................................ 65
4.3.3 项目总投资额 .......................................................................................... 65
4.4 项目收入预测..................................................................................................... 66
4.4.1 各物业经营预测....................................................................................... 66
4.4.2 项目收入预测 .......................................................................................... 69
4.5 项目成本费用测算 ............................................................................................. 72
4.5.1 运营成本 .................................................................................................. 72
4.5.2 税费 ........................................................................................................ 72
4.5.3 企业所得税............................................................................................... 72


4.5.4 土地增值税............................................................................................... 72
4.5.5 项目支出 ................................................................................................. 73
4.6 项目经济效益评价 .............................................................................................. 74
4.6.1 财务评价指标 .......................................................................................... 74
4.6.2 敏感性分析.............................................................................................. 79
4.6.3 盈亏平衡分析 .......................................................................................... 80
5.0 项目开发总体评价 ..................................................................................................... 81
5.1 项目社会效益和经济效益评价............................................................................ 81
5.2 项目风险及规避策略.......................................................................................... 82
5.2.1 风险描述 .................................................................................................. 82
5.2.2 风险规避策略 ........................................................................................... 82
6.0 附录 .......................................................................................................................... 84

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