我们近期对深圳市2010年的整体销售情况和2011年的市场供求情况做了调研。


深圳市2010年全年成交329万平米,是06年以来的历史新低。10年深圳市全年供应381万平米,也是06年以来的供应低点,但从全年的供求水平上看,2010年全年仍属于供给大于需求,历史上除了2009年出现了需求大于供给外,其余年份深圳市场均呈现供给大于需求的局面。分区域上看,关外宝安龙岗两地仍是成交的主体,两区合计占全市成交总量的68%。除福田区域供小于求外,其余各区域均呈现供过于求的局面。


深圳市2010年全年项目成交面积前十强中上市公司占据7席,上市公司的楼盘在2010年的调控市场中表现优异,一方面与公司较灵敏的市场嗅觉有关,另一方面项目整体较大的体量也保证了成交。开发商方面万科仍占据深圳市场的第一位,7个项目全年成交43万平米。开发商成交前十强中上市公司也占据了8席,再次体现出上市公司在深圳市场举足轻重的地位。


根据对深圳市2011年各区域新增项目的不完全统计,2011年深圳将有近723万平米的新增供应,其中大部分仍将集中在宝安和龙岗两地供应,两区合计占全市供应的69%,由于深圳市2011年新增供应量较大,加上2010年的存量约50万平米,2011年深圳市整体供应量将在773万平米左右,这一供应量将是2010年全年供应的1倍多,将逼近2008年的供应高峰,由于深圳已经实行了最为严厉的限购政策,在明年巨大的供应量面前预计整体市场呈现供过于求的局面将是大概率事件。


整体来看,由于深圳市明年的供应以单小盘和关外的普通高层住宅为主,关内罗湖、福田及南山区域的高档豪宅供应仍然稀缺,因此市场的结构性分化仍将延续,关外中小型住宅的供给压力较大,价格的灵活度将上升,但由于客户主要为首次置业者,受限购政策和银行贷款管制较小,因此整体成交预计将更为活跃,而关内的高档住宅一方面受制供应的稀少,另一方面由于客户受限购限贷政策影响较大,整体成交将可能呈现量价双滞的局面。