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房价那些事儿
wxdshida
2538 15
2011-01-09

房价那些事儿


流行的一个说法：中国的房价不会跌，也不可以跌。理由是：房地产行业是中国国民经济的支柱行业，房价下跌会导致中国经济硬着陆甚至崩溃，中国经济经不住房价下跌的冲击。
这个理由唬住了普通百姓，让全中国人都建立了房价绝对上涨预期，全民炒房时代已经来临。这个理由唬住了中央**，或者说地方**利用这个理由吓住了中央**，也或者说中央**十分愿意相信这个理由。结果就是2009年中央出台了一系列的房地产救市措施，接着房价开始飞涨，然后验证了老百姓的预期，房价只涨不跌，然后全民炒房时代来临。
这个理由也建立了一个命题：房价下跌=房地产崩溃=中国经济崩溃。
但显然，这个命题是个伪命题，这两个等号并不成立。房价下跌并不意味着房地产崩溃。汽车价格在下跌，家电价格在下跌，手机价格在下跌，但没有人看到汽车、家电行业的崩溃，甚至也没有人这么想过。那为什么房地产价格下跌就意味着房地产崩溃呢，没有道理。商品价格涨跌互现才是正常商品的特性，只涨不跌的商品是不正常的商品。
很多经济学家在批评中国的企业家不干实业去炒房。在占领着道德高地批评企业家的同时，这些经济学家也手握数套住房正经营着炒房的勾当。道理很简单，炒房收益高、风险小、来钱快，傻子才不炒房呢。显然，中国企业家不傻，而且很精明，尤其是温州企业家。
很多人拿出各种理由表明房地产价格就应该这么高，房价不存在泡沫，尤其是北上广深等地，房价就应该达到5万/平米。其实这些人又忘了，地产行业的利润率远远超过其他行业如：钢铁、运输等真正的支柱行业。一个行业的利润率远远超过其他行业，或者说一个行业存在着难以解释的超额利润时，这个行业的泡沫肯定已经存在了。
很多人说既然有泡沫，为什么泡沫没破？显然这些人又在无意中偷换概念，有泡沫并不意味着泡沫就会破。小孩子都很清楚，一个气球并不是一吹就破的，气球的爆破取决于吹气者的力度、速率等因素。房价泡沫也一样，取决于**、地产商控制泡沫的能力，如果控制得当，很多年都不会破灭，而且还会慢慢的吹大。
很多人认为泡沫即使会破，也是先从一线城市开始破灭，二线城市的泡沫很小，所以二线城市的房价还是安全的。其实这些人还是忘了小孩吹气球的一个道理，气球破灭的快慢除了取决于吹气者的功力外，还取决于气球的质量，有些气球一吹就破，但有些气球吹了很大还没破。就是说，泡沫的破灭并不一定取决于泡沫大小，还会受到地域特性的干扰，所以，无法预计泡沫将从哪个城市开始破灭。也许是北京，也许是长沙，也许是乌鲁木齐，都有可能。
很多人不认可房价会跌20%的说法。其实20%的跌幅已经是很保守的估计，50%的跌幅都不为过。房产的特殊性就在于房屋交易市场特别是二手房市场交易不发达，一套房子从发出买卖要约到完成交易，少则需要数天，多则需要数月。房屋交易不同于股票，买卖即刻就可进行，很多房子交易只是有价无市，根本卖不出去。这个特点决定了房价一旦开始下跌，人们的价格预期破灭，那么房价下跌将表现的如滔天洪水，没有人可以阻止。其跌幅可能比股市从6000点跌倒1600点还有惨烈。
很多人拿刚性需求说明房价不会大跌。其实又在误导一个概念。真正刚性需求的是粮食，所谓“人是铁，饭是钢，一顿不吃饿的慌”。但房子的刚性需求是意象出来的概念。今年不买房子，可以租，明年再买，不是很在乎这一两年，真正支持所谓刚性需求的还是价格上涨预期，还是这个越吹越大的泡沫。所以这个刚性需求是个伪命题。粮食都没有房价般的大涨，为什么伪刚性的房价就这么地涨呢。
回到本文开始的时候，房价下跌会导致国民经济崩溃吗？肯定不会。房价下跌并不表明地产行业消失，地产行业都没崩溃，更何况中国经济呢？还是那句话，商品的涨跌是正常商品的特点，只涨不跌的商品是不正常的。
什么时候房价下跌呢？没有人知道。某些所谓媒体经济学家在大众面前豪赌房价下跌的时间简直就是在拿百姓的血汗钱开玩笑，是极不负责任的冷玩笑。就算是先知也预测不到泡沫破灭的准确时间，先知只是告诉人们，泡沫已经出现了，仅此而已。但可以肯定的是，如果5年期贷款利率上调到10%以上，那么意味着地产泡沫也就开始破了。道理很简单，大部分的房地产按揭贷款在5年期以上，如果将资本的成本提高的可以对冲资本收益的程度，资本将无利可图，投机者也将远离这个市场。
有人会说，5年期贷款利率大幅上调会加重企业负担，损害中国经济，所以不可以大幅上调利率。其实，如果去调查了解，企业的贷款利率大部分在3年期、5年期以下，以1年期的贷款居多。真正超过5年期、10年期的贷款都发放给了**，用于**主导的铁路、公路等投资项目。所以，建议采取差别化加息政策，3年期以下的利率微调，5年期以上的利率大幅上调。
什么时候大幅上调5年期贷款利率？这个当然取决于总理和央行行长的魄力。前面说了，5年期以上的贷款都让**拿走了，上调利率最大的受损者是**，我们应该对**主动上调贷款利率加重自己的财政负担表示怀疑。
5年期贷款利率上调至10%以上可能吗？有可能，因为有先例。93年1年期存款利率都曾经达到过10%，何况5年期贷款利率。所以，上调利率与否只取决于中央**的魄力和决心。
所以，房价泡沫最终破否还是总理说了算。
这就是房价，最终取决于政治。
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zhongnansha
2011-1-9 12:19:56
言之有理啊
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bryant126
2011-1-9 13:07:16
行了，就是这样的。
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mhhjj
2011-1-9 13:39:06
看看…………但是跌不跌也不是三言两语能说完的
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wxdshida
2011-1-9 15:18:18
ddddddddddddddddddddddddd
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szxczwh
2011-1-9 15:50:24
楼主你太有才了，讲得很有道理！！
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